במסגרת "חוק ההסדרים" שעבר השבוע בכנסת בקריאה שניה ושלישית, אושרו בין השאר שינויים משמעותיים במס רכישה בגין רכישת דירות מגורים, ובכל סוגיות הפטור ממס שבח במכירתן.
להלן נביא בצורה סכמתית תמציתית ובהירה את מצב הדין לפני ואחרי התיקון בסוגיות הללו:
(יצוין כי בחוק עצמו ישנם פרטים וסייגים רבים נוספים שלא נכללו במסמך סכמתי ומקוצר זה, על כן ראוי לבחון כל מקרה לגופו טרם היישום).
|
שינויים במס רכישה ב"חוק ההסדרים" לגבי דירות מגורים |
|||||||
|
יום הרכישה |
דירה נוספת |
דירה יחידה |
|||||
|
31/07/13 – 06/05/13 |
1,089,350 |
5% |
1,470,560 |
0% |
|||
|
3,268,040 – 1,089,350 |
6% |
1,744,270 – 1,470,560 |
3.5% |
||||
|
3,268,040 |
7% |
1,744,270 |
5% |
||||
|
31/12/14 – 01/08/13 |
דירה נוספת או דירה יחידה |
דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל* |
|||||
|
1,089,350 |
5% |
1,470,560 |
0% |
||||
|
3,268,040 – 1,089,350 |
6% |
1,744,270 – 1,470,560 |
3.5% |
||||
|
4,500,000 – 3,268,040 |
7% |
4,500,000 – 1,744,270 |
5% |
||||
|
15,000,000 – 4,500,000 |
8% |
15,000,000 – 4,500,000 |
8% |
||||
|
מעל 15,000,000 |
10% |
מעל 15,000,000 |
10% |
||||
|
החל מיום 01/01/15 |
דירה נוספת או דירה יחידה |
דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל* |
|||||
|
1,055,935 |
3.5% |
1,470,560 |
0% |
||||
|
4,500,000 – 1,055,935 |
5% |
1,744,270 – 1,470,560 |
3.5% |
||||
|
15,000,000 – 4,500,000 |
8% |
4,500,000 – 1,744,270 |
5% |
||||
|
מעל 15,000,000 |
10% |
15,000,000 – 4,500,000 |
8% |
||||
|
|
|
מעל 15,000,000 |
10% |
||||
*תושב ישראל – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה.
|
חבות המס במכירת דירות מגורים – בהתאם ל"חוק ההסדרים" |
|||
|
תושב ישראל או |
לפני |
תקופת המעבר: |
החל מתאריך 01/01/2018 |
|
דירת מגורים |
פטור מלא לפי |
פטור מלא בתנאי |
פטור מלא בתנאי |
|
2 דירות מגורים שנרכשו לפני 01/01/14 |
פטור מלא על דירה אחת בלבד לפי סעיף 49ב(1) (אחת ל-4 שנים) |
אין פטור לפי סעיף 49ב(2) ניתן למכור עד 2 דירות בפטור חלקי לפי חישוב לינארי חדש בסעיף 48א(ב2)3 |
הדירה הראשונה הדירה השניה – פטור לפי |
|
2 דירות מגורים שנרכשו לאחר 01/01/14 |
– |
הדירה הראשונה – מס של 25% הדירה השניה – פטור לפי 49ב (2) החדש2 |
הדירה הראשונה – מס של 25% הדירה השניה – פטור לפי |
|
דירת אחת שסכום שווי מכירתה מעל 4,500,000 ₪ |
פטור מלא לפי סעיף: 49ב(1) (אחת ל-4 שנים) או 49ב(2) (ה"ישן"), (אחת ל-18 חודשים בתנאי הסעיף) ללא קשר לסכום |
פטור ממס לפי |
פטור ממס לפי סעיף 49ב(2) החדש 2 הפטור יינתן |
|
תושב חוץ אחר |
לפני 01/01/2014 |
תקופת המעבר: 01/01/14-31/12/17 |
החל מתאריך 01/01/2018 |
|
דירת מגורים אחת שנרכשה לפני 01/01/14 |
פטור לפי סעיף ללא קשר לסכום |
אין פטור ממס
|
אין פטור ממס
|
|
דירת מגורים שנרכשה לאחר 01/01/14 |
|
אין פטור ממס לפי חבות במס |
אין פטור ממס חבות במס |
הערות לטבלת הפטורים החדשים במכירת דירות מגורים
1. תושב חוץ – יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס במדינה בה הוא תושב כי אין לו דירה כאמור;
2. פטור לפי סעיף 49ב(2) החדש:
תנאי הפטור בסעיף החל מתאריך 01/01/2014 הינם:
א. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א.
ב. המוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים.
ג. המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו.
3. פטור חלקי לפי חישוב ליניארי חדש – סעיף 48א(ב2)
הפטור החלקי חל רק על דירת מגורים שנרכשה לפני 1/1/2014.
חלק יחסי מהשבח הראלי המתייחס לשנים שעד 1/1/2014- יהא פטור ממס.
חלק יחסי מהשבח הראלי המתייחס לתקופה שמיום 1/1/2014 ועד יום המכירה- חייב במס של 25%.
תנאי הפטור החלקי לפי החישוב הליניארי בתקופת המעבר הינם:
א. במכירה של לפחות אחת משתי דירות המגורים, המוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) כנוסחו ערב יום המעבר, אילו הסעיף היה עומד בתוקפו במועד המכירה.
ב. במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר, הסתיימה תקופת הצינון הנדרשת לפי סעיף 49ו כנוסחו ערב יום המעבר.
ג. המכירה אינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1, בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
באם לא עומדים בתנאים, לרבות במכירת דירת מגורים שלישית, לא יחול פטור והמכירה תהא חייבת לפי חישוב מס רגיל בסעיף 48א כנוסחו ערב יום המעבר.
4. כאשר הדירה נרכשה לפני 01/01/2014, גם על החלק העודף מעל 4.5 מיליון ₪ יחול החישוב הליניארי החדש, כך שרק החלק העודף המתייחס לתקופה השנים שמיום 1/1/2014 ועד יום המכירה, יחול מס בשיעור 25%.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
