בטרם יבשה הדיו על החלטת ועדת הערר בעניין חברת אלדר נכסים בע"מ, אשר קבעה כי ערכו של קניון פעיל ומצליח מורכב מנכס בלתי מוחשי הקרוי "העסק החי" ואשר ניתן גם לקרוא לו "מוניטין" (ראו הרחבה מבזק 607) , וכבר ניתנה החלטה בעניין סגל ורוייכמן (להלן: "סגל") (בו"ע 18397-11-12) נ' מנהל מסמ"ק חדרה, המסייגת מאד קביעה זו.
הסוגיה שנדונה בערר, עסקה בהערכת שווי הזכויות בקניון "לב חדרה" שנמכרו בשנת 2011 מאת סגל לחברת בריטיש ישראל מרכזי מסחר בע"מ בע"מ (להלן: "הרוכשת"). שני הצדדים היו קודם לכן בעלים משותפים בקניון, חצי חצי.
לטענת סגל, התמורה שהתקבלה בשנת 2011 בגין מכירת חלקם בקניון, שולמה בנוסף למכר הזכויות במקרקעין עצמן, גם בגין מספר נכסים נוספים שאינם מהווים "זכויות במקרקעין", כאשר לטענתם 15% מהתמורה הכוללת שולמה עבור מכירת המוניטין של הקניון, שאינה נשוא לחבות במיסוי מקרקעין.
ועדת הערר בראשותו של השופט סוקול, דחתה בפסק דין מנומק את טענת סגל, תוך ניתוח הסוגיות הבאות:
1. האם קיים בכלל מוניטין בקניון או שמדובר על המוניטין המצרפי של העסקים המצויים בו.
2. כיצד על הטוען לכך, להוכיח את קיומו של מוניטין.
3. האם ככל שקיים מוניטין, האם במכירת הזכויות בקניון במקרה דנן, שילמה הרוכשת תמורה כלשהי בגין מוניטין שרכשה.
הועדה קבעה אמנם, כי אינה מקבלת את טענת המשיב כי משרשמה הרוכשת בספריה את הקניון כנדל"ן להשקעה הרי שאין מדובר בעסק, ורק לעסק יכול ויהיה מוניטין. לדעת הועדה "אין מניעה שהעסק שנמכר יעסוק בנדל"ן להשקעה ויהיה בעל מוניטין בתחום זה. מעבר לכך מרכז קניות יכול לכלול בחובו פעילות עסקית נרחבת שאינה מתמצה רק באחזקת הנדל"ן והשכרתו…"
אולם במקביל קבעה הוועדה כי שאלת קיומו של מוניטין לעסק נמכר, אינה יכולה להילמד אך ורק מהעובדה כי התמורה המוסכמת ששולמה עבור רכישתו עולה על שווי כלל נכסיו אלא יש לשכנע כי קיים פער בין שווי השוק של הקניון הנמכר כעסק לבין שווי נכסיו, שכן עודף התמורה המוסכמת, עשוי לנבוע ממקורות שונים כגון, המוניטין של בעל העסק, של חברת הניהול או המוניטין המצרפי של העסקים המצויים בו ועל – כן על הטוען כי חלק מסכום התמורה שולם עבור מוניטין, מוטל להוכיח כי לעסק הנמכר יש מוניטין וכי זה אכן נמכר לרוכש.
תשלום עודף יכול לשמש רק כראיה אחת מתוך שלל הראיות לחיזוק הטענה בדבר קיומו ומכירתו של מוניטין אך לא ראיה יחידה.
כמו כן קבעה הוועדה, כי לצורך הוכחת קיומו של מוניטין, אין די בהוכחת מאפיינים כגון; פרסום, מיתוג, פעילויות משותפות המביאות קהל, יצירת תמהיל שוכרים – אלא יש להוכיח כי הם בוצעו ע"י בעלי הקניון ומטעמם, ולא ע"י בעלי העסקים השוכרים חנויות או ע"י חברת הניהול.
במקרה דנן הסכימה אמנם הוועדה כי התמורה המוסכמת עלתה על שווי השוק של הקניון אולם לא השתכנעה כי עודף התמורה על הערכות השווי, שיקף את המוניטין.
יצויין כי הועדה נתנה משקל רב לאומד דעתם של הצדדים ומשום שבמערכת ההסכמים והקשרים בינהם, כלל לא אוזכר עניין המוניטין, וכן כי בדיווחיה של הרוכשת לא נמצא זכר לטענה כי היא רכשה מוניטין – טענת מכר המוניטין, נחלשה.

בסיכום הדברים, דחתה הוועדה את הטענה כי יש לפצל את התמורה בגין רכישת הזכויות גם לרכישת מוניטין, תוך שהיא קובעת רף הוכחה גבוה לקיומו ולמכירתו של מוניטין בקניון.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו.