מבזק מס מספר 617 - 

מיסוי ישראלי  11.11.2015

מע"מ – תשלום מע"מ ברכישת דירת מגורים להשכרה (בידי עוסק), יפטור ממע"מ במכירתה - 11.11.2015

כזכור, לפני כשנה פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי במע"מ, הקובעת כי רכישת דירת מגורים מאדם פרטי על ידי עוסק, שהינו חברה, ולכאורה גם בידי עוסק יחיד- גם אם אין עסקם במקרקעין, חייבת במע"מ כעסקת אקראי, ועליהם להוציא חשבונית עצמית בהתאם לתקנה 6ב(א), וככל שהדירה תושכר למגורים, לא ניתן יהיה לקזז מע"מ התשומות ששולם בחשבונית העצמית כאמור. לאחרונה התפרסם פס"ד בעניין שלום חנוך (ע"מ- 58730-12 13).

להלן תמצית העובדות:
המערער, שהיה רשום כעוסק מורשה עקב השכרת משרד לחברה עסקית בשליטתו, רכש בית בצפת בכ – 0.7 מיליון ש"ח, אשר לטענתו התכוון לגור בו בסופי שבוע. הבית היה בן קומה אחת, ולו כמה יחידות/חדרים ולכל אחד כניסה נפרדת. סמוך לרכישה נתבצעו שיפוצים ניכרים בבית (לכאורה נדרש קיזוז מס תשומות בשיפוץ…). בפועל, שימש הנכס מספר מועט של חודשים כצימר בן 3 יחידות, שפורסם באינטרנט.
על ההכנסות מהצימר (סך כל המחזור היה 32,000 ₪ בלבד) שולם ודווח מע"מ כדין. לאחר תקופה של כ – 22 חודשים בלבד מיום רכישתו נמכר הבית בכשני מיליון₪.

לטענת מנהל מע"מ, המכירה חייבת במע"מ על מלוא התמורה. לטענתו הנכס נמכר "בידי עוסק במהלך עסקו" ולחילופין, הנכס נועד לשמש בעסק הצימרים ולכן מהווה "ציוד" שמכירתו חייבת במס.

ביהמ"ש שולל בהתאם לתשתית העובדתית, את הטענה כי המערער הינו עוסק במקרקעין, זאת אף שנמצא כי למשפחה מספר לא מבוטל של נכסי מקרקעין לרבות כמה רכישות של קרקעות ואף מספר מכירות, ואולם השופט קובע כי בבחינה על פני 20 שנה "אין לדעתי מקום להגדיר את תמונה המצטיירת כעיסוק אינטנסיבי ברכש ומכר העולה
לכדי סחר עסקי בנכסי נדל"ן". מאידך בנסיבות העניין ועל אף העיסוק הקצר והקטן בבית כצימר, נקבע כי כפי הנראה הבית לא נרכש כבית מגורים, ומיזם הצימר מהווה עסק ולכן הבית נחשב "ציוד" שמכירתו חייבת במס.
ואולם לעניין חבות המע"מ קבע כבוד בשופט הירש פתרון יצירתי:

  • רכישת הנכס מהווה "עסקת אקראי", שכן הנכס נרכש על ידי עוסק מאדם פרטי. לפיכך, הינה חייבת במע"מ ברכישה ויש להוציא חשבונית עצמית – וזאת גם בהתאם להחלטת המיסוי כאמור לעיל.
  • מאחר והבית נרכש לשימוש מעורב, לצימר ולמשפחתו של המערער, חלה תקנה 15 הקובעת כי לא ניתן לקזז כל תשומות בגין הרכישה.
  • לאור אי היכולת לקזז מע"מ תשומות ברכישה, ובהתאם לסעיף 31(4) יחול פטור ממס עסקאות במכירה.
    יצויין כי העובדה שביום מתן פסק הדין טרם חלפו חמש שנים מיום רכישת הדירה, (ועיכוב של עוד חודש במתן פסק הדין, היה עלול להיות קריטי למערער), מנעה למערער חסרון כיס עצום. ככל שלא היה ניתן להטיל עליו שומת עסקאות ליום הרכישה, לא היה חל סעיף 31(4), והיה מוטל מס עסקאות מלא ביום המכירה.

נקודות למחשבה:
א. לאור החלטת המיסוי ופסה"ד ראוי לעוסקים אשר עוסקים בהשכרת נכסי מקרקעין מסחריים וכד', ויש בבעלותם גם דירה המושכר למגורים, זו עלולה להיות חשופה למס עסקאות במכירתה, ולכן יש לשקול "להתנדב" ולתקן את דיווח הרכישה, ולשלם מע"מ עסקאות על מחיר הרכישה, וזאת על מנת ל"הרוויח" את כל עליית הערך של הדירה ללא מע"מ במכירתה.
ב. השופט קובע כי בשונה מסעיפי חקיקה שונים המתייחסים לחלקיות עסקית/ פרטית כגון תקנה 18, הרי בעניין ציוד אין "ציוד בחלקו", או שזה ציוד או שלא. ואולם נקבע: "עם זאת, דומה כי בנסיבות יוצאות דופן יהיה מקום להוציא מכלל "ציוד", נכס ששימש כעסק אך באופן חולף ומועט ביותר ביחס להיקף השימוש באותו נכס לצרכים לבר-עסקיים. הדברים אמורים במקרים בהם נעשה שימוש אחר, בלתי עסקי, באותו נכס והשימוש העסקי היה" בטל בשישים" לעומתו .(de minimis)במקרים קיצוניים כאלה, יהיה זה צודק לומר כי השימוש העסקי בנכס לא עבר את הרף המינימלי הדרוש כדי להוות "ציוד" או לחלופין לקבוע כי כלל לא התקיים "עסק" הכל בהתאם לנסיבות המקרה".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה ולרו"ח ענת דואני, ממשרדנו.

סניף חיפה והצפון - מחלקת מיסוי ישראלי

שותף מייסד, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

מומחית בתחום המיסוי הישראלי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה