בתקופה האחרונה נהנינו מ"שטף" של פסקי דין בסוגיית סיווגו של איגוד כ"איגוד מקרקעין" (להלן: "א"מ") אם לאו, על ההשלכות העולות מקביעה זו בעת עסקה בזכויות בו, במיוחד לעניין הטלת חבות במס רכישה על שוויין של המקרקעין בו, וכן חבות במע"מ (ראה מבזקי מס מספר 568, 570, 587, 590, 607).
ביום 29.9.2016 פורסם פסק דין נוסף של ועדת ערר בחיפה בחמישה עררים מאוחדים, שעניינם אחד: א"מ או לא (ו"ע 44860-03-14 ועוד, בעניין אחזקות ליגת בע"מ ואחרים).
כמאמר ועדת הערר – להרחבה עמוקה בדיון מהו א"מ, ראה פסק דינה של הוועדה בעניין מליסרון (מבזק מס 568).
גם אנו לא נרחיב, אך עם זאת נביא מספר אמירות מהפסק הנוכחי אותן מצאנו כחשובות:
בקליפת האגוז זוהי תמצית הדברים:
ליגת תעשיות היא חברה בעלת מקרקעין רבים (להלן: "החברה"). שותפות מוגבלת לב הדר – גיל הזהב (להלן: "השותפות"), יוסדה והוחזקה על ידי החברה ושותפים נוספים. השותפות זכתה במכרז להקמת מקבץ דיור מוגן בחיפה על מקרקעין שרכשה מהחברה.
במניות/זכויות החברה והשותפות בוצעו עסקאות מכר שונות בשנים 2005-2010. העסקאות לא דווחו כפעולות בא"מ ולא הוגשו משחי"ם בגינן. רשויות מסמ"ק קבעו כי מדובר בא"מ, ועל כן חלה חבות במס רכישה (ומס מכירה. שבח כנראה לא היה).

(לא למותר לציין כי עסקה אחרת משנת 2008 בזכויות אותה שותפות נדונה כבר בערכאות: וועדת ערר קבעה בשנת 2011 כי השותפות אינה א"מ. ביהמ"ש העליון הפך את הפסק וקבע בשנת 2014 כי כן מדובר בא"מ. ההלכה מוכרת בשם הלכת אספן). ולפסק:

• "איגוד מקרקעין" – שכל נכסיו, זכויות במקרקעין. נכסים נוספים שאינם משמשים להכנסת האיגוד – מתעלמים מהם. נכסים נוספים המשמשים אך הם טפלים למטרתו של האיגוד – אינם מוציאים מתחולת א"מ.
• רשימת הנכסים המתוארת בסיפת הסעיף ככאלו שאינם מוציאים מתחולת א"מ (מזומנים, מניות ני"ע וכד') הינה רק דוגמא: כל נכס נוסף אחר יבחן על פי הכלל דלעייל.
• מבחן הטפלות אינו כמותי אלא מהותי. מטרות האיגוד הינן המטרות העיקריות בפועל שלו ולא מטרות משניות.
• בחינת הסיווג תעשה ליום ביצוע העסקה.
  אי לכך הלכת אספן שקבעה כי השותפות הינה א"מ, נקבעה לגבי עסקה משנת 2008. הדיון עתה הוא על סיווג השותפות בעסקה מ-2012. יתכן כי מעמד השותפות השתנה בפועל, ואין השתק שיפוטי.
• החברה החזיקה 50% ממניות חברת אדאמא (להלן: "הבת"), שנטען כי לה נכס מקרקעין בשכירות קצרה, ועל כן אינו זכות במקרקעין ומכאן כי ההחזקה בבת מוציאה את החברה מהגדרת א"מ.
  מחקירת הוועדה עולה כי ככל הנראה הסכם השכירות פג זה מכבר ולבת אין כלל זכויות בנכס, ואין לה כל נכסים אחרים. מעבר לאמור לא נמצאו כל הכנסות שהבת הניבה לאם. לאור האמור ההחזקה בבת כ"נכס מוציא" – נפסלה.
• נטען כי החברה הינה יזמית וקרקעותיה הינן מלאי עסקי. נמצא כי הקרקעות אינן מוצגות כלל כמלאי עסקי, לא נעשו פעולות מכירה וכי הללו הוחזקו למטרת השבחה ותשואה. פעולות לשינוי יעוד תכנוני – אינן משנות את סיווגה של קרקע כהוני. בהעדר מלאי – ההכרעה בעניין טענת היזמות אינה רלוונטית.
• בעניין סיווג חברה קבלנית בעלת קרקעות כמלאי עסקי (מה שנדחה במקרה דנן) כא"מ -טרם נאמרה המילה האחרונה, ע"י ביהמ"ש העליון.
• עסק חי – עצם הפקת הכנסות בחברה ללא מנגנון של ממש (עבודה של איש אחד באמצעות חברה שלו, ומהבית), אינה מעידה על קיומו של נכס בלתי מוחשי המוציא מהגדרת א"מ.
• גם אם היה מנגנון ליצירת פעילות והכנסות עסקיות מהמקרקעין – יתכן וכל הפעולות יחשבו כפעולות בעל מקרקעין הפועל להשיא מהן רווחים, ולא יוציא את החברה מא"מ.
• הפסד עסקי מהותי מועבר – אינו נכס התורם להכנסה (אף כי הינו מקטין את חבות המס), אינו סחיר ואינו ממטרות העיקריות של האיגוד. איך לכך ינוטרל.
• בהלכת אספן נקבע כי לשותפות אין מוניטין בניהול מקבץ הדיור באשר היא מנוהלת ע"י חברת הניהול שקמונה והמוניטין הוא שלה. בתקופת הפסק דנן, הפכה שקמונה לאחד השותפים השותפות.
  נקבע כי עצם קיומם של נכסים מוציאים בידי שותף אין בהם כדי להוציא את השותפות מהגדרת א"מ כל עוד לא הועברו הנכסים לשותפות. יתרה מזו נקבע כי "כל פעילות הניהול של שקמונה מתמצית בטיפול בהשבחת הנכסים, ובעבודות תחזוקה. זוהי פעולה רגילה של בעל נכסי נדל"ן המבקש לשמרם ולהשיא רווחיו ואין בה להצביע על על נכס בלתי מוחשי או על זכות מסוג "ניהול עסקי" כלשהם".
  לדעתנו האמירה הזו מוגזמת וקיצונית.
• יש להעריך את שווי המקרקעין יחד עם הזכויות התפעוליות והתכנוניות הקשורות בהן. בעניינו – לרבות הזכויות להשכרתן למשרד השיכון (הפרש שווי של עשרות מליוני ₪).
• הטענה כי הכנסות השותפות מהשכרה הדירות נישומות על פי פקודת מס הכנסה כהכנסה מעסק – לא שכנעה את הוועדה, אף שציינה שטענה זו הועלתה בהלכת אספן ו"לא נתבררה בה כדי הצורך". (קרי – יש תקווה…).

בשורה האחרונה – נדחו כל העררים, והעוררים חוייבו במס רכישה (ומס מכירה), ריבית, הצמדה, וגם קנסות אי הצהרה במועד.
ואנו שואלים: מתי כבר תבוא רוויזיה או שינוי חקיקתי ברור, שישים קץ לאי הוודאות הבלתי נסבלת הזו בחיי היומיום של העסקאות במשק הקשורות באיגודים בעלי מקרקעין מהותיים: מי איגוד מקרקעין ומי לא ?! מי קיבל חוות דעת ומי לא?! האם ישנה חובת דיווח או לא !? ונא לא לשכוח לשים למעלה קצת מע"מ !!
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו