מבזק מס מספר 732 - 

מיסוי מקרקעין  9.5.2018

פטור כ"דירה יחידה" של יחיד אף שהוא מתגורר יחד עם ידועתו בציבור בדירתה - 9.5.2018

בהלכת שלמי הידועה שונתה הלכת אן מרי עברי (ראה מבזק מס 571 מיום 19.11.2014) ונקבע כי ניתן לסתור את החזקה המופיעה בסעיף 49(ב) לחוק הקובע כי יראו מוכר ובת זוגו כמוכר אחד, ולהחיל פטור ממס שבח במכירת דירה בידי מוכר, אף אם זוגתו מכרה ב-4 השנים שקדמו, דירת מגורים אחרת "שלה", בפטור ממס שבח, ככל שהיה בינהם הסכם ממון להפרדה רכושית והפרדה נתקיימה בפועל.

החל מיום 1.1.2014 הפטור של אחת לארבע שנים כבר לא קיים, ואפשרות הפטור המלא, נותרה רק ככל שמדובר בדירתו היחידה של המוכר.
קרי – ישנה חשיבות רבה להיותה של הדירה הנמכרת "דירה יחידה" או שמא ככל שלבן הזוג דירה נוספת, לא מתקיימת יותר חזקת ה"דירה היחידה" כהוראת החזקה בסעיף 49(ב) כאמור, והפטור ממס שבח, ישלל.
ביום 16.4.2018 ניתן פס"ד בוועדת הערר בעניין בלנק (ו"ע 18027-10-16), ונקבע כי סתירת החזקה כאמור, יכולה להעשות גם אם הסכם הממון נעשה שנים לאחר "הנישואין" וגם אם המוכר התגורר בפועל עם בת זוגו בדירה שלה.

להלן בתמצית עובדות המעשה:
בלנק רכש דירה בשנת 2001.
בשנת 2003 הוחלו יחסי ידועים בציבור עם גברת אורלי, גרושה עם ילדים.
מאז גרושיה בשנת 2001 גרה אורלי בדירה אחרת בת"א שבבעלות בני משפחתה, ובשנת 2006, רכשה אותה מהם. כמו כן בבעלות אורלי דירה נוספת שקיבלה במסגרת הגרושין.
בלנק מתגורר עם אורלי בדירתה הראשונה יחד עם ילדיה, ו-3 ילדיהם המשותפים שנולדו להם בה. דירה זו נמכרה ע"י אורלי בשנת 2015, ואינה נשוא הדיון.
בשנת 2011 נחתם בין אורלי לבלנק הסכם יחסי ממון, שהחיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן ביחס לרכוש עתידי.
הדירה נשוא הערעור, הינה בבעלותו של בלנק בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על ידי בלנק בלבד. דירותיה של אורלי – הן בבעלות אורלי בלבד, והמשכנתא הרובצת על הדירות הנ"ל משולמת על ידי אורלי בלבד.

בלנק טען כי הינו הבעלים של "דירה מגורים יחידה" וזכאי לפטור בגין מכירתה בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק, וכי אין להתחשב לעניין זה בדירותיה של הידועה בציבור.
מנהל מסמ"ק טען כי הסכם הממון נחתם שנים רבות לאחר "נישואיהם", כי אחת הדירות הרשומות על שם אורלי נרכשה לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור, בלנק התגורר יחד עם אורלי בדירה זו יחד עם שלושת ילדיהם, וכי בפועל בני הזוג לא שמרו על הפרדה רכושית לא בהתנהלות הכספית השוטפת ולא ספציפית ביחס לנכסיהם. אי לכך קבע המנהל כי אין לראות בדירתו הנמכרת "דירה יחידה".

החלטת ועדת הערר

  • בהלכת שלמי עולה כי אין לשלול אפשרות סתירת החזקה, גם במקרה בו הסכם הממון נחתם שנים לאחר הנישואין. במיוחד נכון הדבר ביחסי ידועים בציבור.

  • מאמרת אגב בהלכת שלמי עולה כי ניתן להחיל את הלכת שלמי גם על דירות שנרכשו לאחר הנישואין, ובתנאים דלעייל. כיוון זה יושם הלכה למעשה בפסקי הדין בעניין יצחק נוי ורוזנשטיין סופי. לפיכך, ניתן לראות את דירתה של אורלי שנרכשה לאחר שהיו ידועים בציבור כדירתה בלבד בגין מלוא זכויותיה בדירה, ולגבי דירתו של העורר לראות כ"דירה יחידה", בכפוף לתנאים לעייל.

  • מגורים משותפים – יש להניח כי בני זוג מתגוררים יחד, אלא שאינם מתגוררים בדירה נשוא הדיון המשפטי! ולכן עובדה זו אינה קריטית.

  • מימון – הועדה שוכנעה כי רכישת דירת אורלי נעשתה ממקורותיה שלה בלבד, וכן עלויות המשכנתא. בלנק משתתף בעלויות השוטפות של הבית, באופן מזערי בלבד.

  • הכנסות שכירות – כל אחד מבני הזוג מקבל דמי שכירות לחשבון הבנק הנפרד שלו.

"לפיכך, הגענו לכלל מסקנה כי עלה בידי המשיב להוכיח הפרדה רכושית מלאה המתקיימת ביניהם הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם.
הננו קובעים בזאת, כי עלה בידי העורר לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 49ב בחוק מיסוי מקרקעין ולהוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין אורלי, באופן שדירתו של העורר נשואת הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של אורלי שייכות לה בלבד, ולכן יש זכאות לפטור בהתאם לסעיף 49(ב) לחוק".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

שותף, מייסד ומנהל, מומחה בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי

מומחית בתחום המיסוי הישראלי

סניף חיפה והצפון - מחלקת מיסוי ישראלי

שותף מייסד, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה