מבזק מס מספר 737 - 

מיסוי מקרקעין  14.6.2018

מע"מ בשווי רכישה של נכס, ואי ניכוי פחת שניתן היה לנכות אך לא נוכה - 14.6.2018

ביום 23.5.2018 ניתן פסק דינה של ועדת הערר בעניין חברת BVI PIV (ו"ע 57111-05-16).
בפסק הדין נדונו שלוש סוגיות:

  • שווי מכירה של דירת מגורים שנמכרה לבנו של מי ששכר את הדירה שנים קודם לכן מהחברה.

  • מע"מ בשווי הרכישה של הדירה בידי החברה בעת רכישתה בידיה בעבר.

  • ניכוי פחת בגין התקופה בה הושכרה הדירה, אף שלא נוכה בידיה בפועל, משום שכלל לא דווחה על הכנסותיה מהשכרה, לפקיד השומה.

ועדת הערר קובעת בסוגיות אלו כך:

שווי המכירה
ככלל קובע החוק כי שווי מכירה הינו שווי שוק. רק כחריג ומשהונחה הדעת כי היה הסכם בכתב בין הצדדים וכי התמורה בו נקבעה בתום לב ובלא יחסים מיוחדים בין הצדדים, יקבע שווי המכירה לפי התמורה המוסכמת.
במקרה דנן איש מבין הצדדים לעסקה לא הועד, המכירה נעשתה לבנו של מי ששכר שנים את הדירה מהחברה, והזכויות בה היו רשומות עדיין על שם החברה הקבלנית שבנתה אותה בעבר.
לאור כל זאת, לא הורם הנטל בידי החברה והשומה נקבעה לפי שווי השוק של הדירה, שהיה גבוה מהמוצהר.

מע"מ בשווי הרכישה של הדירה
החברה רכשה בעבר את הדירה מחברה קבלנית, אשר הוציאה לה חשבונית מס בתוספת מע"מ.
מוסכם על המנהל כי לו יוכח ע"י החברה כי לא ניכתה את המע"מ הזה בעבר הרי שווי הרכישה יכלול את המע"מ ששילמה. אחרת, שווי הרכישה יוקטן ולא יכלול את המע"מ.

ועדת הערר קובעת כי לשון החוק מאפשרת פרשנות לפיה המע"מ ברכישה הינו גורם נטראלי ואינו משנה את זהות הסכומים בין המוכר לרוכש.
כמו כן לעניין נטל הראיה הנדרש ע"י המנהל, נקבע:
"דעתי שונה. כל עוד לא הוכח כי הנישום ניכה את מס התשומות ששילם ברכישת הנכס, יש לקבוע את שווי הרכישה על פי השווי הכולל ולא על פי השווי המופחת".
וכן "גם אם המוכר היה רשאי בעת רכישת הזכות במקרקעין לנכות את מס התשומות שנכלל במחיר הרכישה, אך לא עשה כן, אין לחייבו במס שבח על רכיב מס הערך המוסף. חיוב שכזה מנוגד לעיקרון גביית "מס אמת"".

ניכוי פחת לתקופות בהן הדירה היתה מושכרת אף שלא נוכה בפועל עקב חוסר דיווח – בעבירה
יתרת שווי הרכישה הינה אמנם: "הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה," ואולם ניתנו כבר מספר פסקי דין בהם נקבע כי משלא נדרש הפחת לצורכי מס הכנסה אין לנכותו משווי הרכישה לעניין השבח שאז "ימוסה רווח שלא קיים".

ובעניינו: משהחברה כלל לא הגישה דוחות למס הכנסה על הכנסותיה, קובעת הוועדה כך:
"דברים אלו נכונים גם מקום שבו המוכר לא דיווח כלל על הכנסותיו, אף אם היה חייב לדווח עליהן. כל עוד לא ניכה המוכר את הפחת מהכנסותיו, יהיה בניכוי הפחת ממחיר הרכישה משום הטלת מס על רווח/ שבח שכלל לא נצבר לחייב המשיב סבור כי יש לסטות במקרה זה מההלכה הנ"ל שכן העוררת הפרה את חובתה על פי דין, נמנעה מלדווח על הכנסותיה לפקיד השומה ונמנעה מלשלם מס על הכנסתה החייבת. אם לא ינוכה הפחת ממחיר הרכישה, כך לטענת המשיב, תיהנה העוררת פעמיים; גם מכך שלא שילמה מס על הכנסותיה וגם מכך שבשל מחדלה זה תיהנה משווי רכישה גבוה. טענה זו אין לקבל.
תכלית חישוב מס השבח…אינה עונשית ואפילו אינה תכלית הרתעתית. התכלית היא להטיל מס אמת על השבח שנצבר למוכר. מחדלו של המוכר לדווח ולשלם מס על הכנסותיו, אינו משנה את היקף השבח שנצבר לו. ככל שהיה על העוררת לדווח על הכנסותיה, הרי ששמורה לפקיד השומה הסמכות לנקוט בכל פעולה על פי דין, ולשום את הכנסותיה ולחייבה בתשלום המס המתחייב. ניתן גם לעשות שימוש בסמכויות העונשיות הקבועות בפקודה. המסגרת לענישת העוררת או להתרעתה אינה מצויה בהליך הנוכחי שעניינו חישוב מס השבח במכירת הדירה".

ובשורה האחרונה: ניכוי הפחת – בוטל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

סניף חיפה והצפון - מחלקת מיסוי ישראלי

שותף, מנהל סניף חיפה והצפון, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

שותף מייסד, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה