מבזק מס מספר 681 - 16.3.2017

ביום 22.12.2016 פורסם ברשומות החוק לעידוד השקעות באנרגיות מתחדשות (הטבות מס בשל הפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת), התשע"ז-2016 (להלן: "החוק") המעניק הטבות במס ליצרני חשמל ביתיים.
נזכיר, כי עוד בשנת 2009 ובהתבסס על החלטת הממשלה מינואר 2008, פרסמה רשות המיסים את "מהפכת המיסוי הירוק" אשר כללה בין היתר, הטבות מס שונות על הכנסות מייצור חשמל ביתי.
עם זאת, הליך החקיקה לא הושלם והטבות המס לא קיבלו כל תוקף (מלבד הכרה בהוצ' פחת למתקנים שהופעלו בשנים 2009-2015) וזאת עד לפרסום החוק כאמור אשר חל החל מיום 1.1.2016.
החוק מעניק הטבות במס, הן על הכנסות ממכירת חשמל והן על הכנסות מהשכרת מקרקעין המשמשים להפקת אנרגיה מתחדשת.
במבזק זה נציג את עיקרי התנאים לקבלת הטבות, חלופות המיסוי והוראות שונות, המתוארות בחוק.

הטבות מס על הכנסה ממכירת חשמל
"צרכן ביתי" – יחיד או נציגות הבית המשותף, המחויבים בתעריף ביתי או בתעריף עומס-זמן. "הסכום המרבי" – הסכום לעניין הגדרת עוסק פטור בחוק מע"מ: כ-99 אלף ₪.
א. תנאים לקבלת ההטבות:
צרכן ביתי יהיה זכאי להטבות בשל הכנסתו ממכירת חשמל בהתקיים כל התנאים הבאים:

1. החשמל שהפיק הצרכן הביתי נמכר לבעל רישיון ספק שירות חיוני (למשל חב' החשמל).
2. ההכנסה ממכירת החשמל אינה מגיעה כדי עסק או משלח יד.
3. המתקן להפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת שבאמצעותו הופק החשמל מחובר לבית המשמש למגורים בלבד, והמחובר כדין לרשת החשמל.
4. מיום תחילת החוק, לא נוכה פחת בשל המתקן, למעט על חלק ההכנסה העולה על הסכום המרבי.
   נציין כי תקנות הפחת מאפשרות ניכוי פחת בשיעור של 25% לגבי מתקנים אשר יום הפעלתם חל בתקופה 2009-2015.
   טרם עודכנו התקנות לגבי מתקנים שיום הפעלתם הוא בשנת 2016 ואילך.
5. נמסרה הודעה לבעל רישיון ספק שירות חיוני המלווה בהצהרה המעידה על כך שמתקיימים התנאים לקבלת הטבת המס.

ב. חלופות המיסוי לבחירתו של הצרכן הביתי:

1. פטור ממס – פטור על הכנסה ממכירת חשמל שסכומה הכולל בשנת המס אינו עולה על 24,000 ₪.
2. מס בשיעור של 10% על הכנסה (מחזור) ממכירת חשמל, עד הסכום המרבי. על הכנסות שעולות על הסכום המרבי יחול מס שולי עם אפשרות ניכוי הוצאות באופן יחסי.

צרכן ביתי יהיה רשאי להודיע לפקיד השומה על שינוי בבחירת חלופת המיסוי כאשר השינוי ייכנס לתוקף בשנת המס שלאחר שנת המס שבה ניתנה ההודעה.

הטבות מס על הכנסה מהשכרת מקרקעין המשמשים להפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת
א. תנאים לקבלת ההטבות:
יחיד יהיה זכאי להטבות במס בשל השכרת מקרקעין כאמור בהתקיים כל התנאים הבאים:

1. ההכנסה מהשכרת המקרקעין אינה הכנסה מעסק או משלח יד.
2. ברשות היחיד מסמך החתום על ידי השוכר המאשר כי המקרקעין המושכרים משמשים להפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת.
3. נמסרה הודעה לפקיד השומה בליווי הצהרה המעידה כי מתקיימים התנאים לקבלת הטבת המס.

ב. חלופות המיסוי לבחירתו של היחיד:

1. פטור ממס על ההכנסה מהשכרת מקרקעין שסכומה הכולל בשנת המס אינו עולה על 5,000 ₪ ("תקרת ההשכרה").
   עלה סכום ההכנסה על תקרת ההכנסה, תהיה ההכנסה פטורה עד לגובה "תקרת ההשכרה המתואמת" – תקרת ההכנסה לאחר שהופחת ממנה הסכום העודף.
   בגין ההכנסה אשר עלתה על תקרת ההכנסה המתואמת יוטל מס בשיעור של 31%.
2. מס בשיעור 10% על הכנסה (מחזור) מהשכרת המקרקעין, ללא ניכוי הוצאות כלל.

היחיד יהיה רשאי להודיע לפקיד השומה על שינוי בבחירת חלופת המיסוי כאשר השינוי ייכנס לתוקף בשנת המס שלאחר שנת המס שבה ניתנה ההודעה.

הוראות נוספות לשני סוגי ההכנסות:

• ניכוי הוצאות, זיכויים ופטורים – צרכן ביתי /יחיד לא יהיה זכאי לנכות הוצאות, לרבות פחת או הפחתות אחרות ולא יהיה זכאי לקיזוז, זיכוי, הנחה או פטור שאינם מצוינים בחוק בגין הכנסתו שעד הסכום המרבי (לעניין מכירת חשמל)/תקרת ההשכרה המתואמת (לעניין השכרת מקרקעין).
• לגבי חלק ההכנסה שעולה על הסכום המרבי/תקרת ההשכרה המתואמת, יהיה זכאי הצרכן הביתי/היחיד לניכוי הוצאות באופן יחסי וכן לזיכויים, קיזוזים ופטורים.
• רווח הון – בחישוב רווח ההון/שבח ממכירת המתקן/המקרקעין ייווסף לתמורה סכום הפחת או ההפחתה שהיה ניתן לנכות לפי כל דין אילולא יישום ההטבות בחוק.
• קיזוז הפסדים – לעניין מכירת חשמל, הצרכן הביתי לא יהיה זכאי לקזז הפסד שהיה לו ממתקן להפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת אלא כנגד הכנסות מאותו מתקן.
• ביטוח לאומי – לא יראו בהכנסה ממכירת חשמל כהכנסה של הצרכן הביתי לעניין חוק הביטוח הלאומי.
• ניהול ספרים – פטור מניהול פנקסי חשבונות לצרכן ביתי/יחיד, בתנאי שנוכה מלוא המס כדין ולגבי צרכן ביתי בתנאי שהכנסותיו ממכירת חשמל אינן עולות על הסכום המירבי.
• מע"מ – לא יראו צרכן ביתי/יחיד שכל עסקאותיו הן ממכירת חשמל/השכרת מקרקעין ושהכנסתו אינו עולה על הסכום המרבי כעוסק, ועל כן לא יהיה חייב ברישום לעניין מע"מ.
  יצוין, כי ככל שמחזור עסקאותיו של הצרכן הביתי עולה על הסכום המירבי (ממכירת חשמל/השכרת מקרקעין ו/או ממקורות אחרים) כל עסקאותיו ממכירת חשמל יהיו חייבות במע"מ ולעניין השכרת מקרקעין בהתאם להוראות החוק.
• בסיס הדיווח – בגין מכירת חשמל הינו על בסיס מצטבר, ובגין השכרת מקרקעין בסיס מוזמן (סעיף 8ב לפקודה)
• תקופת ההטבות – 25 שנה .

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח ענת דואני ולרו"ח רז דביר, ממשרדנו.

לפני מספר ימים פרסם בית המשפט העליון פס"ד העוסק בסוגית תושבותו של פלוני (ע"א 3328/15) בין השנים 2005-2007. מראשית ההליכים הוסכם בין הצדדים כי הדיון בבית המשפט יעסוק אך ורק בסוגיית תושבותו של פלוני. ככל שיקבע כי פלוני הינו תושב ישראל בשנות הדיון, יחזור ההליך לשלב ההשגה על השומה לשם דיון בסכום השומה שהוצא לפלוני (מס משוער של כ-830 מיליון ₪). בפס"ד שניתן בבית המשפט המחוזי נקבע כי פלוני הינו תושב ישראל בשנות המס המדוברות ומכאן נובע ערעורו לעליון.
פרטי המקרה בקצרה – פלוני נולד במדינת חוץ (להלן: מדינה א') ועלה לישראל בגיל 11. עד לשנת 1991 עבד פלוני בישראל, תחילה כשכיר ולאחר מכן ניהל מספר עסקים שונים. בין השנים 1991-2002 ניהל פלוני עסקים במדינה א' ומדינת חוץ נוספת (להלן: מדינה ב'). בשנת 2002, העתיק פלוני את עיקר פעילותו העסקית למדינה ב'.
פלוני נשוי ולו ולאשתו יש ארבע ילדים. בני משפחתו הגרעינית התגוררו בישראל כל אותה תקופה. בעת שהותו במדינה א' ניהל פלוני קשר זוגי עם אישה מקומית. לאחר שעבר למדינה ב' ניהל פלוני קשר זוגי עם אישה נוספת. לטענת פלוני, נישואיו עלו על שרטון כבר בשנת 2000 והם נותרו נשואים למראית עין בלבד, בשל רצונם שלא לפגוע בכבוד המשפחה וביחסם עם הקהילה אליה בני הזוג משתייכים בישראל.
פסק הדין של בית המשפט העליון קיבל את קביעותיו של בית המשפט המחוזי במלואן וקבע כי פלוני הינו תושב ישראל בשנים המדוברות. במבזק זה ובמבזק הבא, נתייחס למספר סוגיות שנדונו בפסק הדין.
הסוגיה המרכזית אשר נבחנה על-ידי בית המשפט הינה חזקת הימים המצויה בהגדרת תושב בפקודה. לא הייתה בין הצדדים מחלוקת על כך שפלוני לא מקיים את החזקה הקבועה בסעיף א(2)(א) להגדרת תושבות (קרי: לא שהה בישראל באף אחת מהשנים 2003-2007 – מעל 183 ימים בישראל). המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב חזקת הימים השנייה – שהייה של 30 ימים או יותר בשנת המס וסך כל תקופת שהייתו בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר.
בהגדרה בפקודה נכתב לעניין זה: "יום" הינו לרבות חלק מיום. לגישת פקיד השומה, בספירת מספר ימי שהייתו של היחיד בישראל, יש לקחת בחשבון גם את יום כניסתו לישראל וגם את יום יציאתו מישראל, בעוד שלגישתו של פלוני, יש לספור או את יום הכניסה או את יום היציאה מישראל ולא להתייחס לחלק מיום כאל יום שלם (על פי פרשנות ללשון החוק לפיה "חלק מיום" מבטא את אותו חלק ביום הכניסה או יום היציאה בו שהה היחיד בישראל).
בית המשפט העליון מאמץ את עמדת פקיד השומה וקובע כי המטרה המשפטית ביצירת כלל הקובע חלק מיום כ"יום" הינה בין היתר מניעת מחלוקות והקלה על ספירת הימים.
לפיכך, מתקיימת בכל אחת משלוש שנות הערעור החזקה המספרית השנייה בהגדרת תושבות בפקודה, מכאן שיש לבחון היכן נמצא מרכז חייו של פלוני בשנים הללו.
עוד נפסק כי מספר ימי השהייה בישראל (מעל 158 ימים בכל שנה) מעיד כשלעצמו על זיקה מהותית שלו לישראל ומאפשר לו (גם אם לא השתמש בכך בפועל) ליהנות משירותים ציבוריים אותם מממנת המדינה כגון: כבישים, ביטחון, מערכת הבריאות וביטוח לאומי.
ביהמ"ש העליון מציין כי פסק דין זה אינו הופך או משנה את הלכת ספיר שנקבעה אף היא בבית המשפט העליון (אפשרות פיצול התא המשפחתי כך שהאשה הינה למשל תושבת ישראל, והבעל הינו תושב חוץ) ואולם נתוני המקרים שונה ולכן נקבע בעניין דנן, כי פלוני אף הוא (כמשפחתו הגרעינית) נחשב כתושב ישראל.
עניין זה מעיד על כך שכל מקרה של בחינת תושבות ראוי שייבחן לגופו בהתאם לעובדות הספציפיות הנוגעות לאותו אדם.
במבזק הבא נפרט נקודות נוספות הלכת פלוני שעניינן בחינת "מרכז החיים".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח יוסי שלום ולרו"ח (עו"ד) גדי אלימי, ממשרדנו.

לפני מספר ימים פרסם בית המשפט העליון פס"ד העוסק בסוגית תושבותו של פלוני (ע"א 3328/15) בין השנים 2005-2007. מראשית ההליכים הוסכם בין הצדדים כי הדיון בבית המשפט יעסוק אך ורק בסוגיית תושבותו של פלוני. ככל שיקבע כי פלוני הינו תושב ישראל בשנות הדיון, יחזור ההליך לשלב ההשגה על השומה לשם דיון בסכום השומה שהוצא לפלוני (מס משוער של כ-830 מיליון ₪). בפס"ד שניתן בבית המשפט המחוזי נקבע כי פלוני הינו תושב ישראל בשנות המס המדוברות ומכאן נובע ערעורו לעליון.
פרטי המקרה בקצרה – פלוני נולד במדינת חוץ (להלן: מדינה א') ועלה לישראל בגיל 11. עד לשנת 1991 עבד פלוני בישראל, תחילה כשכיר ולאחר מכן ניהל מספר עסקים שונים. בין השנים 1991-2002 ניהל פלוני עסקים במדינה א' ומדינת חוץ נוספת (להלן: מדינה ב'). בשנת 2002, העתיק פלוני את עיקר פעילותו העסקית למדינה ב'.
פלוני נשוי ולו ולאשתו יש ארבע ילדים. בני משפחתו הגרעינית התגוררו בישראל כל אותה תקופה. בעת שהותו במדינה א' ניהל פלוני קשר זוגי עם אישה מקומית. לאחר שעבר למדינה ב' ניהל פלוני קשר זוגי עם אישה נוספת. לטענת פלוני, נישואיו עלו על שרטון כבר בשנת 2000 והם נותרו נשואים למראית עין בלבד, בשל רצונם שלא לפגוע בכבוד המשפחה וביחסם עם הקהילה אליה בני הזוג משתייכים בישראל.
פסק הדין של בית המשפט העליון קיבל את קביעותיו של בית המשפט המחוזי במלואן וקבע כי פלוני הינו תושב ישראל בשנים המדוברות. במבזק זה ובמבזק הבא, נתייחס למספר סוגיות שנדונו בפסק הדין.
הסוגיה המרכזית אשר נבחנה על-ידי בית המשפט הינה חזקת הימים המצויה בהגדרת תושב בפקודה. לא הייתה בין הצדדים מחלוקת על כך שפלוני לא מקיים את החזקה הקבועה בסעיף א(2)(א) להגדרת תושבות (קרי: לא שהה בישראל באף אחת מהשנים 2003-2007 – מעל 183 ימים בישראל). המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב חזקת הימים השנייה – שהייה של 30 ימים או יותר בשנת המס וסך כל תקופת שהייתו בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר.
בהגדרה בפקודה נכתב לעניין זה: "יום" הינו לרבות חלק מיום. לגישת פקיד השומה, בספירת מספר ימי שהייתו של היחיד בישראל, יש לקחת בחשבון גם את יום כניסתו לישראל וגם את יום יציאתו מישראל, בעוד שלגישתו של פלוני, יש לספור או את יום הכניסה או את יום היציאה מישראל ולא להתייחס לחלק מיום כאל יום שלם (על פי פרשנות ללשון החוק לפיה "חלק מיום" מבטא את אותו חלק ביום הכניסה או יום היציאה בו שהה היחיד בישראל).
בית המשפט העליון מאמץ את עמדת פקיד השומה וקובע כי המטרה המשפטית ביצירת כלל הקובע חלק מיום כ"יום" הינה בין היתר מניעת מחלוקות והקלה על ספירת הימים.
לפיכך, מתקיימת בכל אחת משלוש שנות הערעור החזקה המספרית השנייה בהגדרת תושבות בפקודה, מכאן שיש לבחון היכן נמצא מרכז חייו של פלוני בשנים הללו.
עוד נפסק כי מספר ימי השהייה בישראל (מעל 158 ימים בכל שנה) מעיד כשלעצמו על זיקה מהותית שלו לישראל ומאפשר לו (גם אם לא השתמש בכך בפועל) ליהנות משירותים ציבוריים אותם מממנת המדינה כגון: כבישים, ביטחון, מערכת הבריאות וביטוח לאומי.
ביהמ"ש העליון מציין כי פסק דין זה אינו הופך או משנה את הלכת ספיר שנקבעה אף היא בבית המשפט העליון (אפשרות פיצול התא המשפחתי כך שהאשה הינה למשל תושבת ישראל, והבעל הינו תושב חוץ) ואולם נתוני המקרים שונה ולכן נקבע בעניין דנן, כי פלוני אף הוא (כמשפחתו הגרעינית) נחשב כתושב ישראל.
עניין זה מעיד על כך שכל מקרה של בחינת תושבות ראוי שייבחן לגופו בהתאם לעובדות הספציפיות הנוגעות לאותו אדם.
במבזק הבא נפרט נקודות נוספות הלכת פלוני שעניינן בחינת "מרכז החיים".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח יוסי שלום ולרו"ח (עו"ד) גדי אלימי, ממשרדנו.

בפסק דין שיצא מבית המשפט העליון ביום 9.3.2017, נדונה סוגיה של פרשנות שיפוטית ללשונו של חוזה מורכב, שכותרתו היתה הסכם אופציה.
לאחר לבטים רבים של כל אחד מן השופטים והערותיהם של מרביתם לגבי חבריהם להרכב, תוך שדעתם נוטה לכאן ולכאן, הוכרע לבסוף כי אין מדובר בהסכם אופציה כי אם ב"זכרון דברים" שהינו כדין חוזה מכר מלא. כל זאת ככל הנראה עקב ניסוח של הסכם מפולפל ומפותל.
לא נסקור את עובדות הפסק באשר הינן מורכבות ורק נתאר את עקרי הדברים החשובים למבזק זה:
שתי חברות יזמיות (המערערות) התקשרו בחוזה אופציה עם מספר בעלי קרקע לרכישת הקרקע.
תנאי לתוקפו של חוזה האופציה היה פינויים של שני דיירים מוגנים ששהו בעת חתימת ההסכם, במקרקעין.
תקופת האופציה היתה 3 חודשים עם אפשרות הארכה של עוד 3 פעמים שלושה חודשים.
תמורת האופציה היתה כמעט 5% משווי המקרקעין, תמורת האופציה שימשה לפינוי הדיירים המוגנים, ונקבע פיצוי מוסכם בקרות ארוע הפרה ע"י כל אחד מהצדדים, גם לגבי "הפרה" של רוכשי האופציה, אשר הפיצוי שיחוייבו בו בעת הפרה היה דומה מאוד למחיר תמורת האופציה.
התנאי המתלה התממש. האופציה סוחרה לקבוצת רכישה אשר מימשה את האופציה ורכשה את המקרקעין מבעליה.
בעוד שהמערערות טוענות להחלת סעיף 49י' לחוק הקובע כי ב"אופציה יחודית" לא יחול מס רכישה ברכישתה ולא שבח במכירתה, הרי רשויות המס קבעו כי אין מדובר בחוזה אופציה כלל אלא בעסקת מכר וודאית (המותנית אמנם בקיומו של התנאי המתלה), ומשכך חייבו את המערערות במס רכישה, ובגין סיחורה – במס שבח.
הסוגיה הגיעה עד כדי ביהמ"ש העליון. נצטט קמעה מלבטי השופטים:

השופט עמית: מסעיף אחד בחוזה עולה כי ככל שיתקיים התנאי המתלה (של פינוי הדיירים המוגנים), יהיו חייבים רוכשי האופציה לממשה.
ואולם לדעת השופט ישנו סעיף "מרפא" הקובע מה יקרה בעת הפרה של החוזה ע"י מי מן הצדדים וסנקציות בצידו – כאשר ככל שמערערות "יפרו" הסנקציה היא פיצוי בגובה הסכום ששילמו בגין רכישת האופציה – כך שזוהי התנהלות הסכם אופציה רגיל: לא מימשת, הפסדת את עלות האופציה.
"…הינה כי כן פרשנות ההסכם כהסכם אופציה "אמיתי" שנועד להתמודד עם חוסר הוודאות הטמון בפרויקט בגין נוכחותם של דיירים מוגנים במקרקעין, היא פרשנות סבירה העולה הן מכותרת ההסכם, הן מלשון ההסכם והן מהגיונו העסקי. פרשנות הפוכה לפיה אין המדובר אלא בכסות להסכם מכר, היא פחות סבירה בנסיבות העניין ופחות מתיישבת עם לשון ההסכם ועם פרשנותו התכליתית".

השופט סולברג: "גבי דידי, אף כי נכון אני להודות במקצת דברי חברי, לא מצאתי כי יש בדרך הפרשנות שבה פסע כדי לסלק כמה אבני-נגף מן ההסכם. בניגוד לעמדת חברי, סבורני כי לשון ההסכם שלפנינו אינה בהירה דיה, עד כי אין בה כדי ללמד על מסקנה חד-משמעית, ברורה, באשר לתכליתו; בהינתן עמדתי זו, וכפי שאוסיף לבאר להלן, מורים כללי פרשנות החוזה, כי לפנינו ראשיתו של הסכם מכר – 'זכרון דברים' – ועל כן דין טענות המערערות 1-2 להידחות.
"…החשדנות גוברת עוד, נוכח הוראות …סעיף.., המורות כי "אין באמור בסעיף 7.2 לעיל על מנת למנוע מהצד הנפגע לתבוע בגין נזק גדול יותר אשר נגרם לו לטענתו"…. לא ברור איזו זכות תופר על-ידי מי שבידו הברירה, עבורה שילם טבין ותקילין, אם לממש את אופציית רכישת המקרקעין. סעיף זה, כמדומני, מצטרף אל יתר הוראות החוזה מהן עולה פרשנות משתמעת המצדדת בהשקפה כי 'זכרון דברים' לפנינו".
"…ברגיל, מתאמץ המשיב לסווג את העסקה לצרכי החבות במס, מתוך בחינה מדוקדקת של הנסיבות החיצוניות, תוך שהוא מורה כי עסקה מלאכותית, שונה בתכלית, עמדה ביסוד ההסכמות שבין הצדדים. בענייננו, אפוא, התהפכו היוצרות; דווקא המשיב נתלה בהוראות המשתמעות מן החוזה, ואילו מן המערערים מצופה כי יבהירו, באמצעות הנסיבות החיצוניות, כי המוסכם עליהם שונה מן הפרשנות שבה אוחז המשיב".

ובשורה האחרונה נקבע "תוך לבטים רבים" בדעת רוב כי:
"הצוהר הצר שקבע המחוקק בסעיף 49י לחוק וההלכה הפסוקה בעניין, מלמדים כי 'אופציה' כאמור תוכר רק כאשר המוסכם על הצדדים נוסח באופן בהיר ובלתי משתמע, המורה כי למקבל האופציה ניתן חופש בחירה – אם, מתי וכיצד לממש את האופציה". ולא זהו המצב כאן".
וכן: "על מנסחי מסמך המבקש להיות הסכם אופציה, כדי שלא ייחשד כשונה במהותו וכותרתו מתכליתו הנחזית, מוטל לערכו באופן בהיר, דבר שאינו קשה להשגה, בוודאי כשעסקינן במי שנסתייעו בבעלי מקצוע. מעיקרא ועל דרך הכלל דעתי היא, כי מקום שלפנינו מסמך "מפותל", שיש צורך בתמרוני פרשנות כדי לפרשו לכאן ולכאן, עולה מפלס החשדנות המיסויית. המחלוקת הפרשנית בין שני חבריי – ונזכיר כי אין עסקינן בהלכה במסים אלא בפרשנות חוזה אחד – נגרמה עקב המוצר הלא בהיר אשר לפנינו".

בסיכום נאמר לקוראנו: חוזה מפותל ומתחכם, יכול שישיג מטרתו הנחבאת (ככל שקיימת), אך עלול גם לגרום למיסוי מהותי שיתכן ואינו נדרש כלל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

בפסק דין שיצא מבית המשפט העליון ביום 9.3.2017, נדונה סוגיה של פרשנות שיפוטית ללשונו של חוזה מורכב, שכותרתו היתה הסכם אופציה.
לאחר לבטים רבים של כל אחד מן השופטים והערותיהם של מרביתם לגבי חבריהם להרכב, תוך שדעתם נוטה לכאן ולכאן, הוכרע לבסוף כי אין מדובר בהסכם אופציה כי אם ב"זכרון דברים" שהינו כדין חוזה מכר מלא. כל זאת ככל הנראה עקב ניסוח של הסכם מפולפל ומפותל.
לא נסקור את עובדות הפסק באשר הינן מורכבות ורק נתאר את עקרי הדברים החשובים למבזק זה:
שתי חברות יזמיות (המערערות) התקשרו בחוזה אופציה עם מספר בעלי קרקע לרכישת הקרקע.
תנאי לתוקפו של חוזה האופציה היה פינויים של שני דיירים מוגנים ששהו בעת חתימת ההסכם, במקרקעין.
תקופת האופציה היתה 3 חודשים עם אפשרות הארכה של עוד 3 פעמים שלושה חודשים.
תמורת האופציה היתה כמעט 5% משווי המקרקעין, תמורת האופציה שימשה לפינוי הדיירים המוגנים, ונקבע פיצוי מוסכם בקרות ארוע הפרה ע"י כל אחד מהצדדים, גם לגבי "הפרה" של רוכשי האופציה, אשר הפיצוי שיחוייבו בו בעת הפרה היה דומה מאוד למחיר תמורת האופציה.
התנאי המתלה התממש. האופציה סוחרה לקבוצת רכישה אשר מימשה את האופציה ורכשה את המקרקעין מבעליה.
בעוד שהמערערות טוענות להחלת סעיף 49י' לחוק הקובע כי ב"אופציה יחודית" לא יחול מס רכישה ברכישתה ולא שבח במכירתה, הרי רשויות המס קבעו כי אין מדובר בחוזה אופציה כלל אלא בעסקת מכר וודאית (המותנית אמנם בקיומו של התנאי המתלה), ומשכך חייבו את המערערות במס רכישה, ובגין סיחורה – במס שבח.
הסוגיה הגיעה עד כדי ביהמ"ש העליון. נצטט קמעה מלבטי השופטים:

השופט עמית: מסעיף אחד בחוזה עולה כי ככל שיתקיים התנאי המתלה (של פינוי הדיירים המוגנים), יהיו חייבים רוכשי האופציה לממשה.
ואולם לדעת השופט ישנו סעיף "מרפא" הקובע מה יקרה בעת הפרה של החוזה ע"י מי מן הצדדים וסנקציות בצידו – כאשר ככל שמערערות "יפרו" הסנקציה היא פיצוי בגובה הסכום ששילמו בגין רכישת האופציה – כך שזוהי התנהלות הסכם אופציה רגיל: לא מימשת, הפסדת את עלות האופציה.
"…הינה כי כן פרשנות ההסכם כהסכם אופציה "אמיתי" שנועד להתמודד עם חוסר הוודאות הטמון בפרויקט בגין נוכחותם של דיירים מוגנים במקרקעין, היא פרשנות סבירה העולה הן מכותרת ההסכם, הן מלשון ההסכם והן מהגיונו העסקי. פרשנות הפוכה לפיה אין המדובר אלא בכסות להסכם מכר, היא פחות סבירה בנסיבות העניין ופחות מתיישבת עם לשון ההסכם ועם פרשנותו התכליתית".

השופט סולברג: "גבי דידי, אף כי נכון אני להודות במקצת דברי חברי, לא מצאתי כי יש בדרך הפרשנות שבה פסע כדי לסלק כמה אבני-נגף מן ההסכם. בניגוד לעמדת חברי, סבורני כי לשון ההסכם שלפנינו אינה בהירה דיה, עד כי אין בה כדי ללמד על מסקנה חד-משמעית, ברורה, באשר לתכליתו; בהינתן עמדתי זו, וכפי שאוסיף לבאר להלן, מורים כללי פרשנות החוזה, כי לפנינו ראשיתו של הסכם מכר – 'זכרון דברים' – ועל כן דין טענות המערערות 1-2 להידחות.
"…החשדנות גוברת עוד, נוכח הוראות …סעיף.., המורות כי "אין באמור בסעיף 7.2 לעיל על מנת למנוע מהצד הנפגע לתבוע בגין נזק גדול יותר אשר נגרם לו לטענתו"…. לא ברור איזו זכות תופר על-ידי מי שבידו הברירה, עבורה שילם טבין ותקילין, אם לממש את אופציית רכישת המקרקעין. סעיף זה, כמדומני, מצטרף אל יתר הוראות החוזה מהן עולה פרשנות משתמעת המצדדת בהשקפה כי 'זכרון דברים' לפנינו".
"…ברגיל, מתאמץ המשיב לסווג את העסקה לצרכי החבות במס, מתוך בחינה מדוקדקת של הנסיבות החיצוניות, תוך שהוא מורה כי עסקה מלאכותית, שונה בתכלית, עמדה ביסוד ההסכמות שבין הצדדים. בענייננו, אפוא, התהפכו היוצרות; דווקא המשיב נתלה בהוראות המשתמעות מן החוזה, ואילו מן המערערים מצופה כי יבהירו, באמצעות הנסיבות החיצוניות, כי המוסכם עליהם שונה מן הפרשנות שבה אוחז המשיב".

ובשורה האחרונה נקבע "תוך לבטים רבים" בדעת רוב כי:
"הצוהר הצר שקבע המחוקק בסעיף 49י לחוק וההלכה הפסוקה בעניין, מלמדים כי 'אופציה' כאמור תוכר רק כאשר המוסכם על הצדדים נוסח באופן בהיר ובלתי משתמע, המורה כי למקבל האופציה ניתן חופש בחירה – אם, מתי וכיצד לממש את האופציה". ולא זהו המצב כאן".
וכן: "על מנסחי מסמך המבקש להיות הסכם אופציה, כדי שלא ייחשד כשונה במהותו וכותרתו מתכליתו הנחזית, מוטל לערכו באופן בהיר, דבר שאינו קשה להשגה, בוודאי כשעסקינן במי שנסתייעו בבעלי מקצוע. מעיקרא ועל דרך הכלל דעתי היא, כי מקום שלפנינו מסמך "מפותל", שיש צורך בתמרוני פרשנות כדי לפרשו לכאן ולכאן, עולה מפלס החשדנות המיסויית. המחלוקת הפרשנית בין שני חבריי – ונזכיר כי אין עסקינן בהלכה במסים אלא בפרשנות חוזה אחד – נגרמה עקב המוצר הלא בהיר אשר לפנינו".

בסיכום נאמר לקוראנו: חוזה מפותל ומתחכם, יכול שישיג מטרתו הנחבאת (ככל שקיימת), אך עלול גם לגרום למיסוי מהותי שיתכן ואינו נדרש כלל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.