כידוע, חוק עידוד השקעות הון, כשמו – מיועד לעודד השקעות בישראל. בין השאר בפרק שביעי 1 מעודד המחוקק בחקיקה פיסקאלית מטיבה, עידוד בניית בניינים להשכרת דירות מגורים.
הפרק חל על חברות ויחידים.
שיעור המס שיחול על יחיד שיבנה בניין להשכרה (כיום, לפחות 6 דירות מגורים, שמחציתן יושכרו לתקופה של לפחות 5 שנים לפחות, ומחציתן יכולות להמכר בכל נקודת זמן), הינו 20%.
האמור חל הן על הכנסה חייבת מהשכרת דירות המגורים (והדבר "יפה" בעיקר ככל שמדובר בכמות דירות גדולה אשר עלולה היתה להביא את הנישום לכדי הכנסה מעסק החבה במס שולי), והן על השבח הראלי (או ההכנסה מעסק) במכירתן.
וכאן מגיע ה"שבר": כידוע במכירת דירת מגורים מזכה כיום (נניח דירה שאינה "דירה יחידה" ואין זכאות לפטור מלא על השבח במכירתה), חל חישוב המס הליניארי, קרי – פטור ממס לתקופה שמיום רכישת הדירה (מועד רכישת הקרקע, עליה נבנתה) ועד 31.12.2013, ולגבי התקופה שמיום 1.1.2014 ואילך עד יום המכירה – מס בשיעור 25%.
מכאן, כי בעל מקרקעין המצויים בבעלותו זה שנים, המעוניין לבנות בניין בו כמה דירות מגורים, עומד לפני השיקול הבא: אם יבחר להחיל את חוק העידוד ויתחייב להשכיר מחצית הדירות לחמש שנים לפחות – יחול על השבח הראלי במכירת כל הדירות מס בשיעור 20%.
אם לעומת זאת יבנה בניין דירות שלא במסגרת חוק העידוד וימכור אותן לאורך השנים "בטיפטוף" – שיעור המס הליניארי על השבח הראלי יהיה אפסי (עקב שנות הבעלות הארוכות בקרקע) מכאן ששיעור מס השבח בחוק העידוד לגבי כל דומיו של נישום כזה – אינו מעודד כלל אלא ההיפך: דוחה !!
ושמא נאמר – יבחר לו הנישום לוותר על "ההטבה" לפי חוק העידוד ולהתחייב במס ליניארי כאחד האדם? – על כך אומר סעיף 72א' האנכרוניסטי בחוק מיסוי מקרקעין כך:
72א. על אף האמור בכל דין, מכירת דירה בידי מי שהיה זכאי להטבות בשלה לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט 1959, …, לא יחול לגביה פטור ממס או דחיית מס".
מן המפורסמות הוא כי בניית דירות להשכרה בישראל הינו אחד הדברים המועדפים ביותר על רשויות המדינה, ובין השאר גם בחוק מס דירה שלישית, שיופיע שוב בקרוב, ניתן פטור מלא מייסוי לדירות שחל עליהן חוק העידוד.
אם כן, על המחוקק לשים ליבו ל"אנטי עידוד" שהוצג לעיל, ועליו להפחית מהותית את שיעור מס השבח במכירת דירות בחוק העידוד שיום רכישתן קדם לתאריך שיקבע, ולחלופין – לסייג מאוד את הוראות סעיף 72א לחוק המיסוי או לבטלו כליל .

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.