מיסוי מקרקעין - הקלות מיסוי בתזכיר חקיקה – תמ"א 38 ופינוי בינוי

בתזכיר חקיקה שהופץ השבוע לתגובות הציבור מועלית כוונת חקיקה להקלת סחירות זכויות מיסוי בעניין תמ"א 38 (שיפוץ וחיזוק או במסלול הריסה ובנייה חדשה) וכן בעניין פינוי ובינוי.

נתייחס במאמר זה רק לתיקונים בעניין תמ"א 38, והדברים דומים גם בעניין פינוי בינוי:
כיום התקשרות יזם עם דיירים בעסקת תמ"א – נעשית לעיתים קרובות עם תנאי מתלה, כגון קבלת היתר וכד'.
לפי החוק, יום המכירה נדחה למועד המוקדם מבין יום התקיימות התנאי המתלה, או המועד בו היתה עליה בפועל על הקרקע (להלן – יום המכירה).
עד עתה, עמדת רשות המיסים היא כי כשיגיע יום המכירה ישלם היזם את מס הרכישה על פי שווי העסקאות הנדחות עם הדיירים. כל מכירה נוספת של זכויות היזם ליזם נוסף תידון בהתאמה.

• התזכיר מציע כי ככל שהיזם ימכור את זכויותיו על פי ההסכמים עם הדיירים, ליזם אחר, יחוייב היזם המקורי בפועל רק על תמורת המכר שיקבל מן היזם החדש, ולא יותר.

  כך יהיה גם בסיחור נוסף מהיזם החדש ליזם אחר ככל שיהיה.

  היזם אשר יהיה בעל הזכויות ביום המכירה, הוא זה שישלם את מלוא מס הרכישה על מלוא שווי הזכויות (התשלומים ששילם בגין הרכישה בצרוף התחיבויות הבניה והאחרות שהוסבו אליו מן היזם שמכר לו את הזכויות).

אמנם מן החשש כי עקב ההקלה שמא יהיו יזמים שיכנסו לעסקות תמ"א רק על מנת לסחרן ומבלי כל כוונה לביצוע הבניה בפועל – יאופשר לשר האוצר לתקן תקנות אשר יגבילו את תחולת ההקלה לעייל במקרים מסויימים שיקבעו.

• בעסקת תמ"א של הריסה ובנייה מחדש מוכר הדייר דירת מגורים הקיימת שלו ויקבל בעתיד דירת מגורים חדשה בבניין שיבנה היזם במקום הבניין שנהרס.

  בעניין זה קובע התזכיר וגם כל מופיע בדברי ההסבר, כי ככל שהדייר ימכור בתוך התקופה שבין ההתקשרות הראשונית עם היזם לבין יום המכירה, את זכותו לקבלת הדירה החדשה – "יראו את הזכות ליחידת המגורים החלופית שהתקבלה תמורת יחידת המגורים הנמכרת, כדירת מגורים מזכה".

  נראה לנו כי המציע "לא דק פורתא" והכוונה היא לקבוע כי דירתו הנוכחית של הדייר שעדיין קיימת (שכן הבניין טרם נהרס, ויום המכירה לא הגיע) – נחשבת כדירת מגורים מזכה לכל דבר ועניין.

  בכל מקרה ככל שמדובר על הדירה הקיימת או שמא באמת על הדירה החלופית העתידית שעל הנייר- קביעה זו תפשר למכור אותה כבר עתה, בחישוב המס הליניארי.

  מנגד לא ברור לטעמנו אם יתאפשר למוכרה בפטור מלא ממס כהוראת סעיף 49ב(2) לחוק שכן הסעיף דורש כי הדירה תוחזק 18 חודשים מיום שהיתה לדירת מגורים (אשר על פי ההגדרה בסעיף 1 לחוק – מדובר על דירת שבנייתה נסתיימה, וככל שמדובר בדירה החלופית, הרי בנייתה כלל טרם החלה!).

  אולי יש לפרש כי הקביעה שהדירה תחשב כ"דירת מגורים מזכה" כקובעת גם חזקה כי עניין לנו ב"דירת מגורים".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.