כידוע החל משנת 2014 לא ניתן למכור יותר דירת מגורים בפטור מלא ממס שבח אחת לארבע שנים (סעיף 49ב(1) לחוק). פטור זה בוטל, והוחלף ב"פטור הליניארי" .
הפטור הליניארי, לתזכורת: במכירת דירה – כל השבח הראלי שנצמח מיום רכישתה ועד יום 31.12.2013 פטור ממס, ויתרת השבח הראלי שנצמח מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה בפועל חייב במס בשיעור 25%.
על אף הקשחת המיסוי וביטול הפטור האמור, נותרה פינת אור מסויימת בדמות סעיף 49ב(2) – פטור מלא ממס במכירת דירת מגורים יחידה.
פטור זה היה קיים עד שנת 2013 כמסלול נוסף על מסלול הפטור של "אחת לארבע שנים", וכיום כמסלול פטור – יחיד.
אמנם נעשו בו מספר שינויים ובין השאר הוגבל הפטור בכל מקרה לתקרה של 4.5 מליון ₪. סכום תמורה ממכירת דירה העולה על תקרה זו, יחוייב ב"פטור הליניארי" באופן יחסי. (ראה מבזק מס 704 מיום 19.10.2017).
לא ניתן להחיל את הפטור במכירה של "דירה יחידה" ככל שלמוכר דירת מגורים נוספת בבעלותו.

במקביל ובכיוון ההפוך – גם ברכישת דירת מגורים, ישנה הקלה משמעותית במס הרכישה ככל שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה של הרוכש:
ברכישת דירה יחידה יחול פטור מוחלט ממס רכישה עד למדרגת שווי רכישה של כ-1.6 מליוני ₪, ואח"כ מיסוי מדורג מ-3.5% וכן הלאה.
זאת לעומת רכישת דירה שאינה יחידה – לגביה יחול מס רכישה המתחיל במדרגה של 8% !!.

המחוקק הרחיב את המונח "דירה יחידה", בקובעו בסעיף 49ג', כי דירה תחשב כדירה יחידה גם אם יש לאותו אדם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת או עד 1/3 בדירה רגילה אחרת, או עד 1/2 מדירת ירושה ועוד.
ואולם בעניין דירת ירושה הקיימת בבעלות האדם, בנוסף על הדירה הנמכרת/נרכשת עתה – ישנו שוני מעניין, שרבים אינם ערים לו:

בעוד שלעניין מס שבח, לא יראו בדירת ירושה המוחזקת בשלימותה ע"י המוכר, כדירה נוספת לעניין אי עמידה בתנאי "דירה יחידה" – ככל שהדירה התקבלה בירושה מהורה המוכר, ולנפטר בעת פטירתו היתה רק דירת מגורים אחת;
הרי שלעניין מס רכישה – סיוג זה אינו חל, וככל שלרוכש דירה ישנה דירת ירושה נוספת, אשר חלקו בה עולה על 1/2 – לא יראו בדירה הנרכשת כדירה יחידה ויחול מס רכישה גבוה בשיעור תחילי של 8% !!.

מדוע ישנה אי התאמה ואפלייה בין מס רכישה ומס שבח ? – לא ברור בכלל למי הפתרונים…

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.