ביום 6 במאי 2018 ניתן פס"ד של ועדת הערר בעניין סקי דרופ ואחרים (ו"ע 20650-07-16), אשר קבע כי בהעברת מניות איגוד מקרקעין, אשר אין לו זכויות במקרקעין בעצמו, אלא הוא מחזיק באיגוד מקרקעין אחר, לפי סעיף 104א לפקודה, ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% על שווי המקרקעין באיגוד האחר.

להלן בתמצית ובנקודות עיקרי המקרה:
חברה מחזיקה חלק מבניין. (להלן – חברת הנכס). חברת הנכס הינה איגוד מקרקעין.
מרבית מניותיה מוחזקות בידי חברת אם, חסרת נכסים למעט החזקותיה בחברת הבניין.
חברת האם הינה איגוד מקרקעין.
לחברת הנכס ולחברת האם התחייבויות ניכרות.
מרבית מניותיה של חברת האם הועברו ע"י בעלי מניותיה לסקי דרופ ולחברה נוספת, לפי סעיף 104א' לפקודה.

הוגש מש"ח ע"י החברות הנעברות ושולם 0.5% מס רכישה משווי המניות שהועברו אליהן – קרי שווי מקרקעין בניכוי התחייבויות.
סה"כ שווי המקרקעין במניות המועברות – כ-160 מליון. סה"כ שווי המניות המועברות כפי שדווח בשני המשחי"ם כ-60 מליון ₪.

בעוד שרשות המיסים דרשה חיוב במס רכישה בשיעור 0.5% לפי שווי המקרקעין עצמן, ללא ניכוי ההתחייבויות, טענו החברות בוועדה – כי כלל לא צריך לחול מס רכישה (זאת אף שהגישו מש"ח, ושילמו מס רכישה בשיעור 0.5% על שווי המניות – נכסים בניכוי התחייבויות, כאמור).

ניתוח משפטי:
סוגיית עצם החיוב במס רכישה בהעברת שרשרת של איגודים
מס רכישה מוטל על פי סעיף 9 לחוק והתקנות אשר הותקנו מכוחו.
סעיף 9(ב)(1) לחוק קובע כי:
"בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי… משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד;…".
עמדת המערערות התאפשרה לאור העובדה כי לחברת האם שמניותיה הועברו אין כל נכסי מקרקעין משל עצמה, והנכס היחיד שלה היה מניות בחברת הנכס. על כן לטענתן משאין לאיגוד שמניותיו הועברו "זכויות במקרקעין" שבבעלותו (הישירה), הרי אין להטיל מס רכישה כלל.

ועדת הערר דוחה עמדה מתחכמת זו מכל וכל:
"לדעתי צודק המשיב, וגישתו נתמכת בשלושה מישורים שונים: בלשון החוק, בתכלית הסדר "איגוד המקרקעין" בכללותו, ובשיקולים של מניעת התחמקות ממס".
לא נתאר את הניתוח כולו אך בתמצית קובעת הועדה כי תכלית עניין איגוד מקרקעין הינו נסיון לשקף אותו ולהתעלם מהמסגרת המשפטית, ולא יתכן כי

העברת איגוד המחזיק מקרקעין במישרין, תתחייב במס רכישה על שווי המקרקעין שבבעלותו, בעוד שהעברת שרשרת של איגודים שהנכס היחיד בהן הוא אותו נכס מקרקעין המוחזק בתחתית השרשרת – פעולה זו לא תתחייב כלל במס רכישה.

ולסיכום סוגיה זו קובעת הוועדה: "גישת המשיב איננה רק בחזקת דין רצוי אלא דין מצוי, הנתמך ומעוגן כאמור בנוסח החוק כאשר הוא נקרא כמכלול קוהרנטי של הוראות המסדירות את נושא איגוד המקרקעין באופן תכליתי".

סוגיית השווי עליו יוטל מס רכישה
בהיסמך על קביעת ועדת הערר בעניין בריטיש (ראה מבזק מס מספר 621 מיום 10.12.2015), טוענות המערערות כי בשינוי מבנה בו מועברים איגודי מקרקעין יחול מס רכישה על שווי המניות המועברות (הוא הנכס המועבר), זאת בשונה מהעברה חייבת אחרת של איגוד מקרקעין שלא לפי פרק המיזוגים-פיצולים, לגביה אין מחלוקת כי סעיף 9(ב)(1) לחוק קובע, כי מס הרכישה יחול על שווי המקרקעין עצמן בהתעלם משווי ההתחייבויות או משווי המניות עצמן.

ועדת הערר קובעת חד משמעית כי היא חולקת על הפסיקה בעניין בריטיש, כי תכלית החקיקה, התחקות אחר דברי הצעת החוק ופרוטוקול מועדת הכספים, לא מסייעים לתיזה זו: לו רצה המחוקק לקבוע בחוק המיזוגים פיצולים, כי לא רק שהוא מעניק מס רכישה מופחת של 0.5% אלא כי הוא משנה דרמטית את אופן חישוב השווי עליו מוטל מס רכישה – היה כותב זאת במפורש. לא כך נעשה.
כמו כן מציינת הועדה כי על פס"ד בריטיש הגישה רשות המיסים ערעור לביהמ"ש העליון.

בסיכומו של דבר – הערר נדחה בשתי הסוגיות: על עצם החיוב במס רכישה ועל קביעת הטלתו על שווי המקרקעין המוחזקים בחברת הנכס, וללא ניכוי כל התחייבויות.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.