ביום 25.3.2018 ניתן פסק דינה של ועדת הערר בעניין בובליל (ו"ע 68463-12-15), ונקבע כי יראו את בעלי המניות בחברה קבלנית שהתקשרה בעסקת קומבינציה, כאילו רכשו ממנה דירות גמורות כעמדת מנהל מסמ"ק, ולא כרוכשי חלק בקרקע עצמה באופן אישי (בנאמנות), תוך הזמנת שרותי בניה מהחברה הקבלנית שבבעלותם, כעמדת העוררים.

להלן בשיא התמצית עיקר עובדות המקרה:
חברה קבלנית אופק בובליל בע"מ (להלן – החברה), התקשרה בעסקת קומבינציה עם בעלי קרקע והתחייבה לבנות על החלק שיוותר להם, 11 דירות מגורים.
במקביל נחתם הסכם נאמנות בין שני בעלי המניות- ה"ה בובליל (להלן – בובליל), לבין החברה, על פיו רכשה החברה חלק מהמקרקעין המשקף קרקע ל-3 דירות, בנאמנות עבור בובליל, תמורת תשלום במזומן. כמו כן נחתם ביניהם הסכם הזמנת שרותי בניה לפיו תבנה החברה על מקרקעי בובליל 3 דירות. סכום התשלום בגין רכישת הקרקע, וסכום ההתחייבות בגין שרותי הבניה – היה זהה.
המשיב קבע כי אין לראות בעסקת הרכישה כרכישת קרקע בנאמנות, כי אם רכישת מלוא המקרקעין ע"י החברה ולאחר מכן מכירת 3 דירות גמורות מהחברה לבובליל.

נקודות מתוך הניתוח העובדתי והמשפטי, ופסק הדין:

• בהסכם הקומבינציה לא מצויינת עובדת הנאמנות כלל. הדבר משמש לרעת בובליל.

  ועדת הערר מקבלת קביעה זו וטוענת כי המדובר ב"נאמנות נסתרת", ואף קובעת כי עולה מהלכת חזון שלא יחול פטורים שונים בנאמנות נסתרת.

  יצויין כי הדבר תמוה, שכן מן המפורסמות הוא כי בחיי היומיום עסקאות רבות נחתמות כאשר צד אחד להן כלל אינו מודע לכך שהמוכר או הקונה המתקשר עימו בעסקה, כלל לא עושה כן עבור עצמו אלא עבור נהנה, והפטורים השונים הקשורים בנאמנות, ניתנים גם ניתנים.

• מחד – נקבע כבר בהלכת נדבך כי אסור שלנאמן יהיה אינטרס אישי בנכס שנרכש לטובת נהנה, מאידך – אין הנאמן אמור לשאת בכל עלות האמור להיות מושתת על הנהנה. מובן כי הנהנה אמור לשאת בכל העלויות בעצמו.

  במקרה דנן הוכח כי החברה נשאה בעלויות גם עבור בובליל, ומנגד בובליל התחייבו לשלם בגין הקרקע שרכשו בנאמנות סכום המכיל גם רווח קבלני, ולא רק מחיר העלות (עקרון שניתן לחלוק עליו). הללו אמנם שתי נקודות נוגדות וכמעט מקוזזות – אך קיומן פוגם בטענת הנאמנות.

• "על מנת שנאמנות תוכר כנאמנות ויינתן הפטור ממס לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין, נדרש לעמוד בשתי דרישות מצטברות:

  האחת – מבחן פרוצדוראלי-טכני אשר דורש מתן הודעה בדבר הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה, לפי סעיף 74 לחוק.

  השניה – בחינת מהות הנאמנות – האם אכן נתגבשו בפועל יחסי נאמנות. תנאי זה הוא התנאי העיקרי לבחינת הנאמנות. מסירת הודעת נאמנות

  הינה רק תנאי סף להחלת הפטור ממס אך אין היא תנאי מספיק. המושג "נאמנות" שולל לחלוטין אינטרס אישי וכלכלי כלשהו של הנאמן בנכס.

  כמו כן, גם אם המדובר בנאמנות מהותית, שומה עלינו לבדוק את התוכן הכלכלי והמהות האמתית של העסקה, ואם המדובר במערכת הסכמים יש לבדוק האם המדובר בעסקה מפוצלת או בעסקה אחת וזאת בהתאם למערכת החוזים, בקשר ביניהם והנסיבות האופפות את העסקה".

• כל הקרקע שנרכשה בקומבינציה שועבדה לבנק ע"י החברה לצורך ליווי בנקאי. גם חלק בובליל. זהו סממן שלילי לקיומה של נאמנות.

• "גם אם היינו רואים בנאמנות דנן נאמנות מהותית כדת וכדין, הרי לאור הלכת בית המשפט העליון בעניין בני ויינר ובניו (כמו גם הלכות דומות אחרות), הרי שבחינת ההסכמים במקרה דנן, מצביעה על קשר בין ההסכמים המגבשים יחד עסקה משולבת אחת של רכישת קרקע ע"י העוררת ומכירת דירות מגורים לעוררים 2 ו-3".

הערר נדחה.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.