ביום 1.5.2013 ניתן פס"ד של בית המשפט המחוזי בירושלים (עמ"ה 27/09) בערעורה של חברת פלפלון סנטר בע"מ (להלן – החברה) נ' פ"ש י-ם 1. הסוגיה שעמדה לדיון, בין היתר, היא האם החברה יכולה להיכנס לגדרו של סעיף 64 לפקודה ולהיחשב חברת בית?
סוגיה זו נבחנה תחת שתי טענות של פקיד השומה:
האחת, האם חברה שמחזיקה גם מקרקעין לא מבונים, יכולה להיחשב כחברה בית.
השניה, האם המדובר בחברה שלציבור עניין ממשי בה.
החברה הוקמה בשנת 1988 ע"י בעלות מניותיה – חברת אוטו חן בע"מ (62%) וחברת מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ ( 38%). חברת אביב מפעלי בנייה בע"מ מוחזקת ב – 98.8% ע"י חברת מרדכי אביב תעשיות בניה (1973) בע"מ, ש – 15% ממניותיה מוחזקות ע"י הציבור.
החברה רכשה בשנת 1989 מתחם מקרקעין באזור התעשייה תלפיות שבירושלים (להלן – המקרקעין / המתחם) בעסקה משותפת עם חברות, כאשר חלקה של החברה במקרקעין הוא 26.25%. מתחם המקרקעין (המוכר בשם "מרכז בלילוס") כולל מבני תעשייה ומלאכה, וכן שטחים לא מבונים. מעבר לכך, אין לחברה נכסים מהותיים נוספים.
בסוף שנת 2004 החברה הודיעה לפקיד השומה כי ברצונה להיחשב כ"חברת בית" עפ"י סעיף 64 לפקודה, כבר משנת המס 2003. לפיכך, בשנת 2003 ולאחריה, יוחסו רווחי החברה ממכירת חלק מהמקרקעין, לבעלי מניותיה האמורים לעיל, אשר קוזזו מהפסדים שהיו לבעלי המניות בשנים הרלוונטיות, כך שבסופו של יום רוב הכנסות החברה לא חויבו במס.
פקיד השומה חלק על השומה שהוגשה ע"י החברה, ובין היתר, על סיווגה כ"חברת בית" מאחר והמקרקעין שהוחזקו ע"י החברה כללו בעיקר מקרקעין פנויים ממבני – קבע לחלוטין, ומקרקעין עם מבנים רעועים המיועדים להריסה, הרי שהחברה אינה עומדת בתכלית ההגדרה של סעיף 64 לפקודה – "שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בניינים".
לעניין טענת המקרקעין הפנויים, קובע ביהמ"ש באופן חד משמעי, עפ"י פרשנות מילולית דווקנית של ההגדרה לעיל, עפ"י פרשת ימיר (עמ"ה 3/91) וכתיבת מלומדים, כי חברת בית בעניין זה, הינה חברה שכל רכושה הינם מקרקעין הכוללים בניינים (בחיבור של קבע). עם זאת, הותירה הפרשנות מקום שגם רכוש (לרבות מקרקעין) הדרוש לתפעול והחזקת הבניינים הנ"ל, עדיין יותיר את החברה במסגרת ההגדרה של חברת בית כאמור. מכאן פונה ביהמ"ש ומנתח את המונח "בניין" עפ"י החוק הכללי, וקובע כי, בניין הוא מבנה של קבע הבנוי על מגרש מקרקעין, וכאן יש מקום לקבע את הטענה ההגיונית והטבעית כי בכל מגרש הכולל בניין נותר ממנו חלק טפל, לא מבונה ומצוי בשולי המגרש, כמוגדר בלשוננו – החצר. במקרה הנ"ל, מסתבר שאותן חצרות מצויות בחלקות נפרדות הסמוכות לחלקות הקרקע המבונות ומשתרעות על כל החלקה. לפיכך, קובע ביהמ"ש, שיש לבחון את מידת התלות של שוכרי הבניינים ואופן השימוש בחצרות גדולות הסמוכות לבניינים אלו ע"י אותם שוכרים. אומנם, במקרה זה לא הובאו הוכחות קונקרטיות בקשר למידת התלות, ולכן לא נבחנה טענת התלות (דבר שבעובדה) על ידי ביהמ"ש. אולם ציין ביהמ"ש וקבע: "אילו הובאה ראיה, היה מקום לבחון אם די בקשר של תלות בשימוש ואפילו זה החורג מגבולות החלקה" (הדגשה לא במקור – א.ח.א.) – ולא מכריע במקרה זה.
לעמדתנו, ביהמ"ש מוציא תחת ידו מבחן חדש לבחינת הגדרת בניינים ומקרקעין פנויים וסמוכים להם, המוחזקים ע"י חברות בית – מבחן התלות בשימוש. דהיינו, ע"מ שמקרקעין פנויים (או כוללים מבנים ארעיים, יבילים או רעועים) ייחשבו כחלק בלתי נפרד מבניינים לעניין סעיף 64 לפקודה – עליהם להיות בשימוש יומיומי וחיוני לשימוש שבבניינים הסמוכים. שימוש כאמור שיכול, לדעתנו, לעמוד במבחן זה יכול להיות, לדוגמא מגרש המשמש לחניון של דיירי הבניין ולקוחותיו, חצר שירות למפעל תעשייתי, חצר לאחסון סחורה וכיו"ב (כמובן, בכפוף להוראות החוק בדבר שימוש וייעוד המקרקעין).
אין ספק, שלאור פס"ד זה על כל חברת בית לעשות בדק בית ולבחון את כלל הבניינים והמגרשים הפנויים שבידה – האם עומדים בתנאי ההגדרה עפ"י מבחן זה. במידה ולא, יש לבחון כיצד כדאי לנהוג עם המקרקעין הפנויים.
גם בשאלה השניה מכריע ביהמ"ש, כי העובדה שבחברת מרדכי אביב תעשיות בניה (1973) בע"מ, המוחזקת ע"י הציבור בשיעור של 15%, הינה בבחינת חברה שלציבור עניין ממשי בה. מבלי להרחיב את היריעה בעניין זה נציין כי, נשען ביהמ"ש על הצעת החוק משנת 1955, אשר מעידה, לשיטתו, על מתן ההטבה "לחברה פרטית קטנה" ולא לחברה המוחזקת בעקיפין ע"י חברה ציבורית ואפילו בשיעורים מעטים כגון אלו. לעניין זה הרחיק ביהמ"ש לכת, לדעתנו, שכן אפילו לפי עמדת רשות המיסים כפי שעולה מהחבק נקבעה הדוגמא הבאה: "חברה שאחד מבעלי מניותיה הוא חברה שמניותיה כולן נסחרות והיא בעלת למעלה מ – 10% מזכויות ההצבעה או הרווחים בחברת הבית, בין במישרין ובין בעקיפין, לא תוכל להיחשב כחברת-בית (לעניין זה החישוב משוקלל)."
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא, ממשרדנו.
