כידוע, האמנה למניעת מסי כפל בין ישראל ליוון היא אמנה ייחודית, המעניקה זכות מיסוי בלעדית למדינת המקור – יוון, בגין רווח הון ממימוש נכס נדל"ן ביוון, או ממימוש זכויות בחברה שמרבית שוויה נובע מנכסי מקרקעין ביוון (סעיף 13 לאמנה) (ראה מבזק 926).

ככלל, רווח הון ממימוש מקרקעין ביוון כפוף למס רווח הון בשיעור 15%. עם זאת, נכון להיום, קיימת ביוון הוראת השעה המעניקה פטור ליחיד ממס רווחי הון.

כלל האצבע לגבי הוראת השעה, הוא שהפטור חל על מכירה של עד שני נכסי מקרקעין בתקופה של שנתיים. אלא שסעיף החוק היווני הרלבנטי (4172/2013) קובע שכל פעילות עסקית חייבת במס. סביב עקרון זה, יש פרשנויות לגבי מהי "פעילות עסקית".

בעסקאות מקרקעין, נקבעה חזקה לפיה שלוש (3) עסקאות "מאותו סוג" (ללא הבחנה בסוג המקרקעין) המתבצעות במסגרת זמן של שנתיים (2) נחשבות כ"ביצוע שיטתי של מעשים" ולכן, נכנסות להגדרה של פעילות עסקית. זו חזקה חלוטה, קרי חזקה שבהתקיימה, הפעילות מסווגת בהכרח כפעילות עסקית וכפופה למס בשיעור שולי המגיע לכדי 44%. יתרה מזו, גם כשחזקה זו אינה מתקיימת, עדיין קיים חשש לסיווג מכירה פלונית כמכירה בעלת סיווג עסקי, ככל שהנסיבות משקפות אכן פעילות עסקית.

סוגיית הקניה והמכירה של מקרקעין וקיומה של פעילות עסקית העסיקה רבות את בתי המשפט ביוון לאחר הכנסת ההוראה שבמחלוקת. לפיכך, בהלכות ביהמ"ש העליון התקבע כלל לפיו עצם רכישה ומכירה (מחדש) של נדל"ן, שממנה נובעת הטבה כספית, איננה מהווה בהכרח "עסק", אלא שימור ההון הפרטי של היחיד אגב קבלת תשואה סבירה. עסק יתקיים מקום בו מתקיימת רכישה ומכירה שיטתית של נדל"ן באופן הנובע משילוב של פעולות אקטיביות של רכישות ומכירת נדל"ן, אופיין הספקולטיבי של העסקאות ואופן מימונן. עם זאת, החוק לא שולל קיומה של פעילות עסקית בידי יחיד, אף אם הוא מבצע פעולות קנייה ומכירה מזדמנות, ככל שאלו מכוונות להשגת רווח ואינן מהוות רק שימור נאות של ההון הפרטי.

והנה הגיעה פסיקה נוספת הממחישה את החשיפה לסיווג עסקי, אף כאשר החזקה החלוטה לא חלה על הנישום: תושב מס ישראלי (אכן, אנחנו על המפה !) חויב במס ובקנס, לאחר שבביקורת המס נמצא כי לנישום יש רווחים מפעילות עסקית, המגיעים ממכירת מקרקעין ללא שהנישום הצהיר על פעילות עסקית ביוון.

במקרה הנדון, היחיד קנה בחודש ינואר 2018, 25% מ- 6 נכסים בלתי מחולקים (ללא פרצלציה, כך שהם נחשבים לנכס אחד), ומאוחר יותר באותה שנה, בחודש יולי 2018, מכר את הנכסים. תקופת ההחזקה הקצרה, הכוונה להרוויח מרכישתם ומכירתם של המקרקעין, מספר הנכסים הנמכרים (אף אם בלתי מחולקים) והפער המשמעותי בין מחיר רכישתם למכירתם – כל אלו הביאו את רשות המסים ביוון למסקנה שהיחיד הישראלי קיים פעילות עסקית ביוון, למרות שלא התקיימה החזקה החלוטה לגביו.

הנישום ערער וביקש לבטל את קביעת רשות המסים היוונית.

ביהמ"ש (TEN) דחה את ערעורו, בהתבסס על העובדות הנ"ל. ביהמ"ש קבע כי מדובר בפעילות עסקית, וכי הנישום לא הביא ראיות מספקות, מהן ניתן להסיק כי מטרת הרכישות והמכירות הייתה לכסות את צרכיו האישיים או המשפחתיים גרידא.

ייתכן שלאור תנופת השקעות הזרים בנדל"ן ביוון, רשויות המס שם בוחנות ביתר שאת עסקאות כאלו ולכן, יש לבחון ביתר תשומת לב את אופן ההתאגדות לצורך ביצוע העסקאות. כך, למשל, במקרה דנן, החזקה של הנכסים באמצעות חברה יוונית או אף ישראלית, הייתה מפחיתה את המס לכדי 0% בעסקת מניות או 22% בלבד, בעסקת נכסים.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי, ממשרדנו.