מבזק מס הלכה למעשה | חלק ט' - לקט מבזקי מס 2019-2020

100  האם עניין לנו בכלל בנאמנות (האם היה נהנה בעולם בעת חתימת חוזה רכישת הזכויות במקרקעין, האם הנאמן הוא אכן נאמן או שרכש הזכויות לטובתו הוא ולאחר מכן, ואפילו בסמוך לרכישה - מכרן ל"נהנה"). פסיקות רבות ישנן בסוגיות הללו. המקרה דנן דן בסוגיה השנייה: מקרקעין שנרכשו ע"י הנאמן בהסכם נאמנות עם הנהנה, תוך דיווח במועד - בעת העברתן מאו חר יותר (ולא מצוי ן מתי בדיוק), לנהנה, קבע המנהל כי אין מדובר בנאמנות, וחייב את הנהנה, במס רכישה (שבח ככל הנראה לא נצמח בתקופה זו). נסקור כאן מספר נקודות אשר לכאורה "מצדיקות את חשדו של המנהל כי אין מדובר בנאמנות, ואת עמדת ועדת הערר לגביהן, אשר מחד הינה מרח יבה את טווח "הנאמנות" שהכרנו, ומאידך לאחר קריאה חוזרת ובנסיבות המקרה, שהינן לעיתים קלאסית למקרים דומים, היא כל כך צודקת ומובנת: להלן תמצית הנקודות, בהסכם הנאמנות ובהתנהגות הנאמן בפועל:  הנהנה, חברה שהתאגדה 8 ימים לאחר חתימת הסכם הנאמנות, והופיעה בו כ"חברה ביסוד".  לנאמן, שיקול דעת בלעדי ומוחלט בביצוע עסקת רכישת המקרקעין, והנהנה מוותר על כל תביעה או דרישה מהנאמן בקשר לרכישת המקרקעין.  הנאמן חתם בעצמו על הסכמים עם אדריכלים, יועצים ועדות תכנון, ויש לו שיקול דעת עצמאי ומוחלט בעניין המקרקעין.  הנאמן רשאי לבטל את הסכם הנאמנות - רק אם הנהנה יפר את הסכם הנאמנות או הסכם המכר.  הנאמן יקבל שכר טרחה ואף פיצוי מוסכם אף אם יבוטל ההסכם.  שכר טרחת הנאמן היה גבוה (יחסית לנאמן מן השורה "המשאיל את שמו" לביצוע רכישת מקרקעין).  נאסר על הנהנה "להתחלף" עם נהנה אחר.  לנאמן הותר להעבי ר הנאמנות לנאמן אחר.  הנאמנות היא "נסתרת" (המוכר אינו מודע לקיום נאמנות בצד הרוכש) - ועל פי הלכת חזון, אינה נאמנות. על פניהן לאור נקודות חריגות אלו, עמדת המנהל לאי קיום נאמנות, שובת לב. בינתיים. ואולם: