מבזק מס הלכה למעשה | חלק ט' - לקט מבזקי מס 2019-2020

94 אופציה וקבוצת רכישה מס רכישה - סיחור אופציה ייחודי ת לקבוצת רכישה, אינו מביא ל"עסקה" מלאה בידי הגורם המסחר, ולכפל מס רכישה" ביום 2.1.2019 ניתן פסק דינה של וועדת הערר בעניינה של ח ברת מיראז' ( ע "מ 17-1 0 - 21262 ) (להלן - "העוררת") אשר קבע כי לא יראו בעוררת אשר סיחרה "אופציה ייחודית" (לפי סעיף 49 י' לחוק) לחברי קבוצת רוכשים, כאילו היא עצמה רכשה ראשית את הקרקע, ורק לאחר מכן מכרה אותה לחברי הקבוצה. מפאת חשיבות הפסק והשלכתו הרוחבית, נאריך ונרבה לצטט, ואנו מתנצלים מראש בפני קוראינו. העוררת חתמה בחודש 11.2015 עם בעלת קרקע שני הסכמי אופציה לרכישת מקרקעין. בכל אחד מהם הוענקה לעוררת אופציה סחירה, ייחודית ובלתי חוזרת לרכישת שני שטחי מקרקעין. האופציה ניתנה לתקופה של 6 חודשים. הסכמי האופציה אפשרו לעוררת או למי שתסוחר אליו האופציה לממש את האופציה רק באופן של רכישת כל שטח המקרקעין נשוא הסכם האופציה או ברכישה של שטח קרקע בהיקף מינימלי שהוגדר בהסכמי האופציה. הסכמי האופציות דווחו למנהל, כדין. -ב 2.2016 -ו 6.2016 חתמה העוררת עם קבוצת יחידים על הסכמים לסיחור האופציה, ועל "הסכמי מכר למימוש האופציה". באותם תאריכים ממש חתמו קבוצת הרוכשים עם בעלת הקרקע, על הסכמי מימוש האופציה ורכישת הקרקע. יחידי קבוצת הרוכשים חתמו על הסכמי שיתוף המסדירים את מערכת היחסים בינם לבין עצמם. העוררת ה שיאה רווח יפה בין עלות האופציות שרכשה מבעלת הקרקעות לבין מחיר סיחור האופציות לקבוצת הרוכשים, רווח אשר דווח לפקיד השומה - כחוק. המנהל טען "כי למעשה לקבוצת הרוכשים הייתה כוונה לרכוש את המקרקעין עצמם ולא הייתה להם כוונה לרכוש את האופציה מהעוררת. על כן, קבע המ שיב כי העוררת היא זו שרכשה את המקרקעין מבעלת המקרקעין ומכרה אותה לקבוצת הרוכשים, ומכאן שחייבת היא במס רכישה ." עיקר טענות מנהל מסמ"ק  למעשה לא הייתה ברירה ביד קבוצת היחידים אלא לרכוש את הקרקע, קרי העוררת רכשה אותה תחילה . מנהל מסמק מפנה בין השאר "לעובדה כי ה סכם הסיחור קובע כי התמורה בעד הסיחור של האופציה תשולם לעוררת רק לאחר מימוש האופציה ובכפוף למימושה ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים....משמעות הדבר היא כי הרוכש אינו מייחס כל משמעות לאופציה וכל רצונו הוא לרכוש (בסכום גלובאלי) את המקרקעין".  בפרסומים שונים וב אינטרנט הציגה עצמה העוררת כמשווקת 200 יח"ד , תוך צוין מחיר רכישת כל יח"ד , ולא נאמר בהם כי היא משווקת אופציה לרכישת קרקע, אלא מכירה כבעלים של הקרקע.