מבזק מס הלכה למעשה | חלק ט' - לקט מבזקי מס 2019-2020

98 אין "גורם מארגן " - אין "קבוצת רכישה" ביום 14.3.2019 ניתן פסק דינה של ועדת הערר באוסף של חמישה עררים (שהראשון שבהם הוא פרידמן ואחרים (ו"ע 63863-12-14 ) שעניינם אחד: האם קבוצה של רוכשי זכויות במקרקעין במושע שחתמו הסכמי שיתוף ביניהם לצורך התארגנות לבניית דירות מגורים, עולים כדי "קבוצת רכישה" כה גדרתה בחוק - ויחויבו במס רכישה כרוכשי דירות גמורות, או שאינם "קבוצת רכישה" ומס רכישה יחול על רכיב הקרקע שרכשו בלבד. רקע ותאור עובדות תמציתי ביותר: בני משפחת פרידמן (להלן - פרידמן) בעלי רקע קבלני בביצוע בעבר הרחוק ובשנים האחרונות, ביזמות. הללו זיהו פוטנציאל בשכונת בת גלים בחיפה והחלו יחד עם אחרים לרכוש בניינים ישנים עם דיירים מוגנים, לפנותם ולהתחיל לאתר רוכשים שונים המעוניינים בבניית דירות על הקרקע שתת פנה, ולמכור להם חלק מהזכויות בקרקע . המדובר בחמישה אתרים שונים. בכל המקרים ליווה בכל ההסכמים משרד עו"ד אחד. אותרו רוכשים חדשים אשר רכשו חלקים בלתי מסוימים במקרקעי פרידמן ואחרים, אשר חתמו על "חוזה שיתוף ובניה משותפת". פרידמן הציג תוכנית אדריכלית שהוזמנה מ אדריכל מסוים ובו יוחדה לכל רוכש דירה שהייתה צפויה להיבנות בבניין. לאחר רכישת המקרקעין ע"י הרוכשים החדשים וחתימת הסכמי השיתוף, נערכו אסיפות בעלי זכויות ונבחר ועד מנהל (בדר"כ היו בו גם מקבוצת הרוכשים החדשים ולא רק מפרידמן). מאוחר יותר נעשתה התקשרות עם אותו מ שרד אדריכלים לביצוע תוכנית מסודרת, ולאחר פניות למכרזים ממספר קבלנים, ועל פי החלטת הוועד ואסיפת הרוכשים, נבחר קבלן מבצע. אותו משרד עו"ד שלווה את הרכישה והסכמי השיתוף, נבחר להיות נאמן על קבלת כספי הרוכשים ותשלום הוצאות הפרויקט. הרוכשים כולם דיווחו על רכישת קרקע, ותשלום מס רכישה בהתאם. מנהל מסמ"ק טען כי אומד דעתם של הרוכשים החדשים היה לרכוש דירות מגורים מוגמרות, ולא להצטרף לקבוצה שתבנה דירות מגורים. כך גם יש לראות ברוכשים המקוריים כמי שנתחייבו למכור לחדשים, דירות מוגמרות. מנהל מסמ"ק מסמן את פרידמן כגורם מאר גן, לרוכשים החדשים שהינם בעצם "קבוצת רכישה". קביעת ועדת הערר (נתאר נקודות ובדיקות שהובילו להכרעה):  החוזים הראשונים הינם חוזי מכירת/רכישת קרקע בלבד. אין בהם התחייבות לבנייה. אלא ציון כי הצדדים הגיעו להסכמה לבניה משותפת.  גם בחוזי שיתוף ובניה משותפת, עליהם נ דרשו הרוכשים החדשים לחתום - כל שמצו ין הוא: כוונה לבניה משותפת. אין התחייבות לבניה ע"י המוכרים. מדובר בבניה עצמית תוך תשלום משותף ליועצים מומחים אגרות והטלים. מובן לכל חברי הקבוצה כי העלויות יחולקו ביניהם, ואין מחיר מובטח.  בחוזי השיתוף נקבעו מוסדות הקבוצ ה: האסיפה הכללית והוועד המנהל, ונקבע הרוב הדרוש לכל החלטה.