פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט – 1959 (להלן: "החוק") מעניק הטבות במס לבניינים להשכרה למגורים, שקיבלו מעמד של "בנין להשכרה" או "בניין חדש להשכרה" על ידי מרכז השקעות (להלן: "בניין להשכרה"). עיקרי הטבות המס המוענקות הן שיעורי מס מופחתים על ההכנסה החייבת מההשכרה והשבח ממכירת הדירות, ופחת מואץ בשיעור של 20%.
החוק קובע מספר תנאים לשם קבלת ההטבות, ובעיקר: שמחצית משטח הבניין תושכר למגורים לתקופה של 5 שנים מתוך 7 שנים מתום הבניה. מנהלת מרכז השקעות (להלן: "המנהלה") קובעת מפעם בפעם, קריטריונים ותנאים נוספים, מעבר לקבוע בחוק.
לאחרונה פרסמה המנהלה עדכון לתנאים האמורים, בנוהל חדש.
על הוראות החוק, הנהלים והטבות המס הניתנות במסגרתו הרחבנו במבזק מס מספר 392, ואילו במבזק מס זה נפרט את עיקרי הנוהל החדש שפרסמה המנהלת ביום 24 במאי 2011.
הנוהל חל החל משנת 2011 על כתבי אישור שיצאו ממועד אישור הנוהל. להלן עיקריו:

מבנה התאגדות:
בניין להשכרה הכולל עד 20 דירות – ניתן לאשר במסגרת של יחיד (ובוודאי במסגרת תאגיד).
תוכנית הכוללת מעל 20 דירות – ניתן לאשר במסגרת תאגיד ע"פ חוק (חברה, שותפות רשומה וכו') או יחיד – בתנאי שתנוהל לפרויקט הנה"ח כפולה שתבוקר ע"י רו"ח ("כמו בחברה").
בכל מקרה, לא יאושר כתב אישור בו בעל בניין להשכרה יהיו מספר יחידים או מספר תאגידים.

מקבצי דיור ומעונות סטודנטים:
לא תאושר בניית מקבצי דיור.
תאושר בניית מעונות סטודנטים כאשר שטח חדר מינמלי הינו 24 מ"ר, ניתנים שרותי תחזוקה נקיון וכד', ודמי שכירות חודשיים עד 1,500 ₪ לחדר.

מגבלת שטח:
בוטלה מגבלת שטח הדירה שנקבעה בעבר ע"י המנהלת. כיום אין נוהל המגביל את שטח הדירה, אולם כפי שנמסר לנו, המנהלה לא תאשר דירות "מאוד גדולות" (160 מ"ר ומעלה).

מגבלת דמי השכירות: (ראה הרחבה במבזק 392)
דמי השכירות החודשיים הממוצעים לדירה בבניין להשכרה (להלן: "שכ"ד ממוצע"):
עד 6,200 ₪, הטבת מס מלאה.
6,201- 8,000 ₪,הטבה חלקית (רק על 6,200 ₪ ).
8,001 ₪ ומעלה, אין הטבות מס.
הנוהל קובע את דרך החישוב של שכ"ד ממוצע, לדירה ולבניין, תוך קביעת סנקציות של שלילת הטבות מס קיצונית, במקרים מסויימים.
(הסך של 8,000 ₪ (להלן: "מגבלת דמי השכירות").

שיטת חישוב שכ"ד ממוצע, דרישות, וסנקציות:
שכ"ד ממוצע לבנין – ממוצע נאיבי של דמי השכירות של כל הדירות בבניין, בלא להתחשב בכמות החדרים בדירה או בשטח הדירה.
יצויין כי בחישוב זה יכללו גם הכנסות משרותים נלווים אף שהללו אינן זכאיות כלל להטבות מס!

"התקופה הנבחנת" ו"תקופת ההטבות"
הנוהל מגדיר את "התקופה הנבחנת" כתקופה של 60 חודשי השכרה ראשונים של הדירה, בנטרול תקופות שהדירה אינה מושכרת למגורים.
(לצורך בחינת עמידה בדרישת החוק: השכרה למגורים ב- 5 מתוך 7 שנים, כדלעייל).
"תקופת ההטבות" – על פי הוראות החוק, תקופה זו אינה מוגבלת בזמן.

עמידה / אי עמידה במבחנים, לעניין ההטבות על פי חוק מע"מ ומיסוי מקרקעין במכירה
עמידה של דירה במגבלת דמי שכירות לדירה, בכל התקופה הנבחנת, תזכה אותה בהטבות מיסוי לפי חוקים אלו, גם אם ביתרת תקופת ההטבות, לא
עמדה אותה דירה במגבלה זו.
אם וככל שבשנה מסויימת בתקופה הנבחנת לא התקיימה מגבלת דמי שכירות לבניין, ישלל המעמד של בניין מאושר להשכרה, וכל הטבות המס לרבות על פי חוקים אלו, תשללנה למפרע.

עמידה/אי עמידה במבחנים, לעניין פחת מואץ ושיעור מס על ההכנסה החייבת משכ"ד
הטבות בפחת ובשיעור המס ינתנו רק בגין דירה שעמדה באותה שנה, במגבלת דמי שכירות לדירה. מבחן זה יערך לכל שנות ההטבות גם מעבר לתקופה הנבחנת !!
במידה ושכ"ד ממוצע היה במגבלת דמי שכירות לדירה אך גבוה מ-6,200 ₪ לחודש, ינתנו ההטבות רק באופן יחסי.
אם וככל שבשנה מסויימת בתקופה הנבחנת לא התקיימה מגבלת דמי שכירות לבניין, ישלל המעמד של בניין מאושר להשכרה, וכל הטבות המס,תשללנה למפרע.
אם וככל שבשנה מסויימת בתקופת ההטבות ולאחר תקופה הנבחנת, לא התקיימה מגבלת דמי שכירות לבניין, ישלל מעמד של בניין מאושר להשכרה, משנה זו ואילך.
לפרטים ניתן לפנות לרו"ח ומשפטן ישי חיבה, לרו"ח רונית בר ולרו"ח ענת דואני ממשרדנו