רקע
בתאריך 07/08/2012 פורסם תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") שתיקן את פרק חמישי 4 לחוק, העוסק בפרויקט פינוי בינוי, ואת פרק חמישי 5 לחוק עוסק בפרויקט תמ"א 38.
פרויקט פינוי בינוי הינו, באופן כללי, כינוי למיזם בו רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם מבנים אחרים, בדרך כלל בצפיפות בנייה רבה יותר ובאיכות גבוהה יותר, אותם הוא יכול לשווק ולמכור. הדיירים, בתמורה להתפנותם ולוויתורם על דירותיהם ליזם, מקבלים דירות מגורים בבניינים החדשים שייבנו במתחם ו/או מחוץ למתחם ו/או תמורה אחרת כפי שיוסכם בינם לבין היזם.
במאמר זה נסקור בקצרה את השינויים שחלו בתיקון 74 לחוק, המתייחסים לפרק חמישי 4 שמעניק בתנאים מסוימים פטור ממס שבח וממס רכישה למוכר ליזם את מלוא זכויותיו ביחידה הנמכרת במתחם כאשר מדובר בפרויקט פינוי בינוי.
הגדרת זכות במקרקעין לעניין הפרק
עד לתיקון 74 יצר פרק חמישי 4 הפרדה בין סוגי המחזיקים ביחידות במתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי, הנובעת מהגדרת זכות במקרקעין בחוק באופן שבו מחזיקים שהינם פולשים או דיירים מוגנים בנכסים שאינם דירות מגורים, היו אמורים לדווח על המכירה לפקיד השומה ולא למשרדי מסמ"ק היות והזכות הנמכרת על ידם, אינה עונה
על הגדרת זכות במקרקעין בסעיף 1 לחוק, כאשר הפטור מכוח פרק חמישי 4 היה ניתן גם לפי הפקודה.
בעקבות החלטת מיסוי 6644/12 שפורסמה בתאריך 25/03/2012, וככל הנראה מתוך רצון למנוע פרוצדורה מכבידה ומיותרת בין אוכלוסיית המוכרים בפרויקט מעין זה לבין שלטונות המס, הוחלט על תיקון חקיקה (תיקון 74 לחוק) שבו הוסף סעיף 49יט(ב)(3) אשר קבע כי לעניין פרק חמישי 4, כל המחזיקים ביחידות (לרבות בעלים, חוכרים, דיירים מוגנים או פולשים) ייחשבו כמוכרי זכויות במקרקעין ויחולו עליהם הוראות חוק מיסוי מקרקעין בלבד ובמקביל נמחק הפטור לפי הפקודה שניתן בעבר מכוח
הפרק.
לעניין זה 2 הערות:
- בהתאם לע"א 583/90 גורפינקל, מכירת זכות דיירות מוגנת המשמשת למגורים אינה עולה לכדי זכות במקרקעין, יחד עם זאת, לעניין פרק חמישי 4 קבע סעיף 49יט(ב)(2) לחוק במפורש כי מכירת זכות זו תיחשב כמכירת זכות במקרקעין.
- ישנה טענה, כי קבלת תמורה בידי פולש בגין פינויי בנכס (שלא במסגרת פרק חמישי 4), כלל אינה חייבת במס בידיו, היות ואינה נכנסת להגדרת נכס בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה. טענה זו נשאיר בשלב זה ב"צריך עיון".
דחיית יום המכירה
לפני התיקון אפשר סעיף 49כ לחוק את דחיית יום המכירה, למוקדם מבין 3 מועדים כאשר אחד מהם הוגדר בסעיף 49כ(3) עד לתיקון, כמועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את הבניה במתחם.
כחלק מתיקון 74 לחוק, תוקן נוסח הסעיף ל"מועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את הבניה בבניין שבו נמצאת היחידה הנמכרת".
התיקון בוצע ככל הנראה על מנת למנוע מצב שבו יגיע יום המכירה בכל המתחם, שעשוי לכלול מספר בניינים ,למרות שבחלקו טרם נחתם הסכם עם הדיירים.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.
