מבזק מס מספר 508 - 

מיסוי מקרקעין  1.8.2013

ריכוז סכמתי של השינויים במס הרכישה והפטורים בעניין דירות מגורים ב"חוק ההסדרים" - 1.8.2013

במסגרת "חוק ההסדרים" שעבר השבוע בכנסת בקריאה שניה ושלישית, אושרו בין השאר שינויים משמעותיים במס רכישה בגין רכישת דירות מגורים, ובכל סוגיות הפטור ממס שבח במכירתן.

להלן נביא בצורה סכמתית תמציתית ובהירה את מצב הדין לפני ואחרי התיקון בסוגיות הללו:

(יצוין כי בחוק עצמו ישנם פרטים וסייגים רבים נוספים שלא נכללו במסמך סכמתי ומקוצר זה, על כן ראוי לבחון כל מקרה לגופו טרם היישום).

שינויים במס רכישה ב"חוק ההסדרים" לגבי דירות מגורים

יום הרכישה

דירה נוספת

דירה יחידה

31/07/13 – 06/05/13

1,089,350

5%

1,470,560

0%

3,268,040 – 1,089,350

6%

1,744,270 – 1,470,560

3.5%

3,268,040

7%

1,744,270

5%

31/12/14 – 01/08/13

דירה נוספת

או דירה יחידה
  בידי תושב חוץ

דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל*

1,089,350

5%

1,470,560

0%

3,268,040 – 1,089,350

6%

 1,744,270 – 1,470,560

3.5%

4,500,000 – 3,268,040

7%

4,500,000 – 1,744,270

5%

15,000,000 – 4,500,000

8%

15,000,000 – 4,500,000

8%

מעל 15,000,000

10%

מעל 15,000,000

10%

החל מיום 01/01/15

דירה נוספת

או דירה יחידה
  בידי תושב חוץ

דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל*

1,055,935

3.5%

1,470,560

0%

4,500,000 – 1,055,935

5%

 1,744,270 – 1,470,560

3.5%

15,000,000 – 4,500,000

8%

4,500,000 – 1,744,270

5%

מעל 15,000,000

10%

15,000,000 – 4,500,000

8%

 

 

מעל 15,000,000

10%

 

*תושב ישראל – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה.

חבות המס במכירת דירות מגורים – בהתאם ל"חוק ההסדרים"

תושב ישראל או
  תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב
1

 לפני
  01/01/2014

תקופת המעבר:
  01/01/14-31/12/17

החל מתאריך

 01/01/2018

דירת מגורים
  אחת שנרכשה לפני 01/01/14

פטור מלא לפי
  סעיף: 49ב(1)(אחת ל-4 שנים) או  49ב(2) (ה"ישן"), (אחת ל-18 חודשים בתנאי הסעיף)

פטור מלא בתנאי
  סעיף 49ב(2) החדש2

פטור מלא בתנאי
  סעיף 49ב(2) החדש2

2 דירות מגורים שנרכשו לפני 01/01/14

פטור מלא על דירה אחת בלבד לפי סעיף 49ב(1)

(אחת ל-4 שנים)

אין פטור לפי סעיף 49ב(2) ניתן למכור עד 2 דירות בפטור חלקי לפי חישוב לינארי חדש בסעיף 48א(ב2)3

הדירה הראשונה
  – פטור חלקי לפי חישוב לנארי חדש בסעיף 48א(ב2) 

הדירה השניה – פטור לפי
  49ב(2) החדש2

2 דירות מגורים שנרכשו לאחר 01/01/14

 הדירה הראשונה – מס של 25%

הדירה השניה – פטור לפי 49ב    (2) החדש2

הדירה הראשונה – מס של 25%

הדירה השניה – פטור לפי
  49ב(2) החדש2

דירת  אחת שסכום שווי מכירתה מעל 4,500,000 ₪
  (דירת יוקרה)

פטור מלא לפי סעיף: 49ב(1) (אחת ל-4 שנים) או  49ב(2) (ה"ישן"), (אחת ל-18 חודשים בתנאי הסעיף)

ללא קשר לסכום
  המכירה

פטור ממס לפי
  סעיף 49ב(2) החדש 2 הפטור יינתן רק עד סכום של 4.5 מיליון ₪, התמורה העודפת תחויב במס באופן יחסי ולפי חישוב ליניארי חדש3,4

פטור ממס לפי סעיף 49ב(2) החדש  2 הפטור יינתן
  רק עד סכום של 4.5 מיליון ₪, התמורה העודפת תחויב במס באופן יחסי ולפי חישוב
  ליניארי חדש3,4

 תושב חוץ אחר

לפני 01/01/2014

תקופת המעבר: 01/01/14-31/12/17

החל מתאריך 01/01/2018

דירת מגורים אחת שנרכשה לפני 01/01/14

פטור לפי סעיף
  49ב(1), אחת ל-4 שנים
או לפי סעיף 49ב(2),
  אחת ל-18 חודשים בתנאי הסעיף

ללא קשר לסכום
  המכירה

אין פטור ממס
  לפי סעיף 49ב(2) ניתן למכור את הדירה בפטור חלקי לפי חישוב לינארי חדש3

 

 

אין פטור ממס
  לפי סעיף 49ב(2) ניתן למכור את הדירה בפטור חלקי לפי חישוב לינארי חדש3

 

 

דירת מגורים שנרכשה לאחר 01/01/14

 

אין פטור ממס לפי
  סעיף 49ב(2)

חבות במס
  רגילה 25%

אין פטור ממס
  לפי סעיף 49ב(2)

חבות במס
  רגילה 25%

הערות לטבלת הפטורים החדשים במכירת דירות מגורים

1. תושב חוץ – יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס במדינה בה הוא תושב כי אין לו דירה כאמור;

2. פטור לפי סעיף 49ב(2) החדש:

   תנאי הפטור בסעיף החל מתאריך 01/01/2014 הינם:

א. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א.

ב. המוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים.

ג. המוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו.

3. פטור חלקי לפי חישוב ליניארי חדש – סעיף 48א(ב2)

   הפטור החלקי חל רק על דירת מגורים שנרכשה לפני 1/1/2014.

   חלק יחסי מהשבח הראלי המתייחס לשנים שעד 1/1/2014- יהא פטור ממס.

   חלק יחסי מהשבח הראלי המתייחס לתקופה שמיום 1/1/2014 ועד יום המכירה- חייב במס של 25%.

   תנאי הפטור החלקי לפי החישוב הליניארי בתקופת המעבר הינם:

א. במכירה של לפחות אחת משתי דירות המגורים, המוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) כנוסחו ערב יום המעבר, אילו הסעיף היה עומד בתוקפו במועד המכירה.

ב. במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר, הסתיימה  תקופת  הצינון הנדרשת לפי סעיף 49ו כנוסחו ערב יום המעבר.

ג. המכירה אינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1, בין בתמורה ובין שלא בתמורה.

באם לא עומדים בתנאים, לרבות במכירת דירת מגורים שלישית, לא יחול פטור והמכירה תהא חייבת לפי חישוב מס רגיל בסעיף 48א כנוסחו ערב יום המעבר.

4. כאשר הדירה נרכשה לפני 01/01/2014, גם על החלק העודף מעל 4.5 מיליון ₪ יחול החישוב הליניארי החדש, כך שרק החלק העודף המתייחס לתקופה השנים שמיום 1/1/2014 ועד יום המכירה, יחול מס בשיעור 25%.

 

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים ולרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

מומחית בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מנהל סניף חיפה והצפון, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מייסד ומנהל, מומחה בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי

מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה