בתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, תוקן סעיף 15 לחוק, ונקבע לראשונה בחוק חובת תשלום מקדמה על הרוכש ע"ח מס השבח שבו חייב המוכר (להלן: "המקדמה").
הרעיון שעמד מאחורי התיקון היה לאפשר לרוכש זכות במקרקעין להבטיח קבלת אישור מס שבח לטאבו לרישום זכויותיו ובזמן קצר, וזאת מבלי שיהיה תלוי בגמר הטיפול בתיק המכירה במשרד האזורי ובתשלום מס השבח ע"י המוכר ועל כן רוכש ששילם את כל סכום המקדמה (והתשלום לא הוחזר לו) יקבל אישור לרישום זכויותיו בטאבו.
תחולת הסעיף הוגבלה בתחילה עד ליום 01/04/2013 אולם הוארכה לאחר מכן פעמיים ע"י שר האוצר – עד לתאריך 01/01/2014.
בתאריך 21/11/2013 הוגש תזכיר הצעת חוק לתיקון סעיף 15 לחוק במטרה לעגן את הסדר תשלום המקדמות ע"י הרוכש הקיים כיום ולשמר את היתרונות שנוצרו מיישום המתווה הקודם. כמו כן, לאור ביקורת שעלתה בנוגע להיבטים שונים של תשלום המקדמה, הוצע לתקן את סעיף 15 לחוק, במטרה ליתן פיתרון ומענה הולם לבעיות שעלו, כאשר תחולת התיקון הינה ביחס למכירת זכות במקרקעין החל מיום 01/01/2014.
להלן נביא את עיקרי השינויים שהועלו בהצעת החוק ביחס למצב כיום:
- כיום קובעות הוראות סעיף 15(ב) כי כל מכירת זכות במקרקעין העונה על 2 הקריטריונים הבאים, חייבת בתשלום מקדמה:
א. תמורתה נקבעה בכסף בלבד.
ב. אינה דירת מגורים שנתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק.
מוצע לבטל את הקריטריון הראשון, וכן מוצע לקבוע כי חובת תשלום המקדמה לא תחול, בנוסף לקריטריון השני, גם על עסקאות הפטורות לפי סעיף 72 לחוק (פטור ממס לגופים ציבוריים מסוימים) וכן על מכירת זכות במקרקעין שיקבע שר האוצר.
- מוצע לקבוע כי שיעור המקדמה שיחול במכירת זכות במקרקעין ע"י חבר בני אדם הינו 7.5% מהתמורה – ללא קשר ליום רכישת הזכות.
- מוצע לקבוע כי מועד תשלום המקדמה הינו המאוחר מבין העברת התשלום מעבר ל-40% מהתמורה, לבין 60 ימים מיום המכירה. זאת כדי למנוע דיווח מקדמה ע"י הרוכש, עוד בטרם המוכר דיווח על המכירה.
- מאחר והמצאת טופס 50 ע"י המוכר מאיינת את חבות הרוכש בתשלום מקדמה, מוצע לקבוע כי במקרה שהמוכר נתון לשומה לפי חלק ב' לפקודת מס הכנסה, יידרש הרוכש להעביר את המקדמה כאמור רק לאחר תשלום של 80% מהתמורה וזאת כדי לתת שהות מספקת למוכר להשגת טופס 50 מפקיד השומה.
- כיום מלבד אי קבלת אישור לטאבו ע"י הרוכש, אין סנקציה אמיתית על אי תשלום מקדמה וזאת לאור סעיף 15(ד)(5) אשר קובע כי לא יחולו ה"ה, ריבית בשל פיגור בתשלום או קנס בגין אי תשלום המקדמה. במסגרת התיקון מוצע לבטל את סעיף קטן (ד)(5) ולהטיל סנקציות כאמור, על אי תשלום מקדמה במועד.
- כיום ניתן לבקש מהמנהל להקטין את המקדמה והמנהל חייב ליתן תשובה מנומקת תוך 20 ימים, כאשר על החלטת המנהל אין זכות ערעור. בתיקון מוצע לקבוע כי בקשה כאמור שלא נענתה בזמן זה, יראוה כאילו נתקבלה ויינתן לרוכש אישור לטאבו.
- במקרה של דחיית הבקשה תינתן אפשרות לבקש עיון חוזר בה. הבקשה תידון בפני מנהל משרד מיסוי מקרקעין האזורי. יצויין כי מי שדחה את הבקשה הראשונית, לא יוכל לדון בבקשה לעיון חוזר בה.
לפרטים נוספים, ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.
