בתאריך 26 לדצמבר 2013 פירסמה רשות המיסים את הוראת ביצוע 5/2013 המתייחסת לרפורמה במיסוי דירות מגורים החל מתאריך 01/01/2014.

בחרנו להתמקד במספר נקודות העולות מהוראת הביצוע:

א. קביעת יום הרכישה – לאור החישוב הליניארי החדש בסעיף 48א(ב2) לחוק, עלתה לא אחת השאלה מהו יום הרכישה שיילקח בחשבון בעת מכירת הדירה, האם מדובר ביום רכישת הזכות במקרקעין, אף שטרם הפכה לדירת מגורים מזכה או שיקבע יום רכישה אחר כגון, המועד שבו הפכה הדירה לדירת מגורים מזכה.

הוראת הביצוע קובעת: יום הרכישה לצורך החישוב הליניארי החדש, יהיה יום הרכישה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח, גם אם הבנייה הסתיימה לאחר יום המעבר.

ב. במבזק מס מספר 511, אזכרנו סכנת מלכוד במכר דירת המגורים השנייה, בתקופת המעבר.

הוראת הביצוע מבהירה – מכירה של הדירה הראשונה בליניאריות החדשה, לא תחשב לעניין סעיף 49ב(1) לחוק כנוסחו הישן כמכירה בפטור, ומשכך אין במכירתה בפטור חלקי לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, כדי לפגוע במכירת דירה נוספת בתקופת המעבר לפי אותו סעיף.

נציין רק כי הגם שלטעמנו מדובר בנושא הדורש תיקון חקיקה, אנו מברכים על הבהרת הרשות בנושא בעייתי זה.

ג. אופציה לפי סעיף 49י1 לחוק – מוכר הנותן אופציה למכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, לא יהא זכאי לחישוב הליניארי החדש (לפי סעיף 48א(ב2)) אם ביום מתן האופציה לא היה זכאי לחישוב מוטב זה.

ד. פטור "מלא" לדירה יחידה לפי 49ב(2) לחוק – תנאי יסודי לפטור הינו החזקתה 18 חודשים לפחות כדירה גמורה.

בהוראת הביצוע נוקטת הרשות עמדה מקלה: כאשר הדירה הנמכרת מהווה דירה חליפית לדירה שנהרסה ונמכרה בפטור שהוא מהווה דחיית מס, כגון פינוי בינוי ותמ"א 38/2 יש לכלול במניין התקופות גם את התקופה שבה החזיק המוכר בדירה הישנה שנהרסה כדירת מגורים.

כמו כן, במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, שאינה זכאית לפטור 49ב(5) לחוק ומשכך נמכרת לפי סעיף 49ב(2) לחוק, יש לכלול במניין התקופות גם את התקופה שבה החזיק המוריש בדירה כדירת מגורים.

ה. חזקת דירת מגורים יחידה בסעיף 49ג לחוק – הוראת הביצוע קובעת: לצורך חישוב חלקי –  זכויות בדירת מגורים בבעלות המוכר, אין לצרף חלקי זכויות בדירות שונות שאינן באותו בניין.

המשמעות הינה כי גם אם בבעלות המוכר חלק שאינו עולה על 1/3, במספר דירות בבניינים נפרדים, עדיין עומד הוא בחזקת דירת מגורים יחידה בסעיף 49ג.

ו. מכירת דירת יוקרה לקרוב בתקופת המעבר – סעיף 49(א1) לחוק קובע תקרת פטור למכירת דירה לפי פרק חמישי 1 לחוק, בגובה של 4.5 מליון ₪. עם זאת, בהתאם לנוסח הסעיף יראו את ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה, כאשר המשמעות היא שיחול על ההפרש החישוב הליניארי החדש בסעיף 48א(ב2) לחוק.

הוראת הביצוע קובעת: כאשר נמכרת דירת יוקרה ל"קרוב" בתקופת המעבר- מכיוון שהוראות המעבר מונעות מכירה ל"קרוב" לפי סעיף 48א(ב2) לחוק בתקופת המעבר, הרי שיחול על ההפרש חישוב מס רגיל ולא החישוב הליניארי החדש לפי סעיף 48א(ב2) כאמור.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.