סוגיית דירות הנופש, בעניין מס רכישה ופטור ממס שבח, נדונה רבות בעבר, ורשות המיסים פרסמה את הוראת ביצוע 5/2010 בעקבות הלכת אי התכלת (עע"מ 2273/03, ראו מבזק מס' 364).  

השבוע פורסמו ע"י ביהמ"ש העליון 2 הלכות בעניין דירות נופש; הלכת חכים (ע"א 1046/12) בעניין פטור ממס שבח במכירתה והלכת גיצלטר (ע"א 4299/11) בעניין מתן שיעורי מס רכישה מופחתים ברכישתה.

ביהמ"ש העליון, בשני פסקי דין מנומקים, קבע כי דירת נופש אינה דירת מגורים, הן כהגדרתה בסעיף 1 לחוק לעניין מס שבח, והן כהגדרתה בסעיף 9 לחוק לעניין מס רכישה.

להלן בקיצור מירבי עיקרי העובדות ותוצאות הפסיקה:

הלכת חכים

דירת נופש נרכשה בשנת 2003 ע"י בני הזוג חכים, בפרויקט "האי" בהרצליה, תוך שהם מצהירים כי ידוע להם שיש לצרף את הדירה למאגר דירות להשכרה על מנת שתעמודנה לרשות ציבור התיירים המזדמן והציבור הרחב לצרכי אכסון מלונאי לפרק זמן מינימלי מידי שנה.

לאחר שש שנים מכרו את הדירה וביקשו פטור ממס שבח – כדירת מגורים מזכה.

ביהמ"ש קבע כי טרם בחינת עובדת היות דירת מגורים, כ"דירת מגורים מזכה", יש לבחון אם היא "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק. עמידת הדירה בדרישות הפיזיות הנדרשות למגורים (מטבח שירותים וכד') אינה מספקת, ויש לבחון את תכלית החקיקה והאם הדירה עומדת ראשית בהגדרת דירת מגורים, בין השאר תוך בחינת ייעוד הדירה בתב"ע, היתר הבניה וכן "יש לבחון קיומו של פוטנציאל למגורי קבע, כמבחן המשתלב עם לשון החוק, תכליתו והגיונם של הדברים".

במענה לטענת חכים כי גם בדירת סטודנטים השוכרים מתחלפים כל העת, ואין כל טענה לשלילת הפטור במכירתה, קובע ביהמ"ש כי ההבדל בין דירה המושכרת לסטודנטים לדירת נופש, טמון בעובדה כי דירת הסטודנטים יכולה לשמש עבור בעליה כדירת מגורים קבועה – וזאת בניגוד לדירת נופש.

לאור האמור לעיל קבע בית המשפט כי דירת נופש איננה מהווה "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק.

הלכת גיצלטר

מדובר בשלוש דירות שנרכשו בשנת 2006 בפרויקט "חוף הצוק" בת"א, ע"ג קרקע שיעודה הוא מלונאות, תיירות, קייט ונופש. גם במקרה זה, התחייב הרוכש להעמיד את דירתו לציבור לתקופה של למעלה מחצי שנה במצטבר, כל שנה.

גיצלטר דיווח למנהל מסמ"ק על חיוב במס רכישה בגין "דירת מגורים" בשיעור מס רכישה מדורג, דבר שנדחה ע"י מנהל מסמ"ק היות ולטענתו אין מדובר בדירת מגורים.

בית המשפט הדגיש כי לעניין מס רכישה, המבחן שיש לבחון את דירת המגורים הוא משולב – אובייקטיבי וסובייקטיבי (מבחן הכוונה), וזאת בניגוד לעניין מס שבח שבו המבחן הוא אובייקטיבי בלבד.

אי לכך, מבלי להתייחס לעניין האובייקטיבי (ראה הלכת חכים) ותוך מתן דגש למבחן הסובייקטיבי בלבד, קבע ביהמ"ש שבמקרה דנן רוכשי הדירה מעולם לא התכוונו להשתמש בה למגורים לאור פרקי הזמן הקצרים בהם התכוונו להתגורר בדירה והתחייבותם להעמידה להשכרה למשך מרבית ימי השנה. לאור זאת דחה את טענת גיצלטר כי מדובר בדירת מגורים הזכאית לשיעור מס רכישה מדורג.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות רו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.