בעת האחרונה, משרדנו מלווה ישראלים רבים המשקיעים בנדל"ן בספרד.
דיני המס בספרד הם ייחודיים ומעניקים למשקיעים הזדמנויות, לצד סכנות לתקלות מס. להלן נתמקד בנדל"ן המוחזק ע"י ישות ישראלית או ספרדית ולא בידי יחיד.
להבדיל מהנהוג בישראל ובעולם, דיני המס בספרד מתייחסים לשותפות (ספרדית או זרה) כחברה. רווחי השותפות אינם מיוחסים לבעלי הזכויות בה וחלוקת רווחים על ידי השותפות כפופה לניכוי מס על דיבידנדים (ראו לעניין זה מבזקנו מס' 563).
בכפוף לשיקולים עסקיים, ובראשם שיקולי קבלת מימון ממוסד בנקאי מקומי, ככל שהפעילות מתבצעת באמצעות שותפות ישראלית שאין לה "מוסד קבע" בספרד (במקרים של החזקה פאסיבית ובהעדר מנהל/שותף כללי תושב ספרד), צפוי שלא יוטל מס בספרד בעת חלוקת הרווח מהשותפות לבעלי הזכויות בה.
הדבר תקף גם ביחס לחברה ישראלית במשקיעה בספרד.
שיעור מס החברות (והשותפויות) בספרד הוא 30%, וצפוי לרדת לכדי 28% ב- 2015 ו- 25% ב- 2016 ואילך. מס החברות החל על חברה זרה ללא מוסד קבע בספרד הוא 24.75%, אולם במקרה זה, המס מוטל על ההכנסה ולא על ההכנסה החייבת (קרי, ללא התרת הוצאות). חברה או שותפות זרה שאין לה מוסד קבע בספרד, חבה במס רווחי הון בשיעור מופחת של 21% (צפוי לרדת לכדי 20% ב- 2015 ו- 19% ב- 2016 ואילך).
משטר מס מיוחד חל על השכרת דירות למגורים לטווח ארוך, או אז ניתן ניכוי של 85% מההכנסה החייבת, כך שמס החברות האפקטיבי הוא 4.5% (ולאחר ההפחתה הצפויה במס החברות, אף פחות).
הדרישות העיקריות לתחולת המשטר הן השכרה של 8 דירות לפחות לתקופה שאינה פחותה מ- 3 שנים. ככל שמדובר בחברה ספרדית, יחול לכאורה על הכנסות החברה משטר החנ"ז הישראלי (ככל שההכנסה מסווגת כפאסיבית).
חרף זאת, לדעתנו, ניתן לטעון שלא יחולו הוראות החנ"ז במקרה זה.
כאשר משקיעים ישראלים פועלים בספרד באמצעות שותפות ספרדית, הרי שבישראל כלל לא נרשמות הכנסות מדיבידנד; במקרה זה, תיתכן טענה לפיה המס הספרדי על חלוקת הרווחים אינו בר זיכוי בישראל מכיוון שחלוקת הרווחים אינה מסווגת כחלוקת דיבידנד בישראל.
לעמדתנו, יש לראות במס זה כחלק ממס החברות הספרדי. מכל מקום, על מנת ליהנות מזיכוי המס הזר בשנת הפקת ההכנסה וחיובה בישראל, על החברה הישראלית לעמוד במגבלת הזמן לתשלום המס הזר הקבועה בסעיף 207ב – לא יאוחר מעשרים וארבעה חודשים מתום השנה שבה התחייבה ההכנסה מהשותפות בישראל.
מסים עקיפים: שיעור המע"מ בספרד הוא 21% לגבי נדל"ן מסחרי ו- 10% לגבי נדל"ן למגורים. הוראות המע"מ בעסקאות נדל"ן הן מורכבות ולכן יש לתת לסוגית המע"מ תשומת לב מיוחדת ופרטנית לכל עסקה.
ככלל, החל מעסקת הנדל"ן השנייה, העסקה תהא פטורה ממע"מ אך חבה במס רכישה. מס הרכישה בספרד שונה מאזור לאזור והוא חל על רוכש הנכס. בברצלונה, לדוגמא, שיעור מס הרכישה הוא 10%. בנסיבות מסוימות, יוכל המשקיע לבחור ולוותר על הפטור ממע"מ כדי להימנע מתשלום מס רכישה (במקרה זה העסקה תתחייב במס בולים בשיעור של 0.5% עד 2%).
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולרו"ח (עו"ד) יניב גולדשטיין, ממשרדנו.
