כחלק מעסקת רכישת דירה מקבלן מחויב הרוכש בד"כ גם בשכר טרחת עו"ד המייצג את הקבלן בעסקה.
נציין כי לאחרונה, בהתאם לתיקון 7 לחוק המכר (דירות), הוגבלו בתקנות סכומי השתתפות קונה דירה עד לשווי של כ- 4.6 מיליון ₪, בשכר טרחת עו"ד מטעם הקבלן לסכום של 5,000 ₪ או 0.5% מתמורת הדירה (שניהם בתוספת מע"מ) לפי הנמוך.
במספר פסקי דין בעבר, עלתה הסוגיה האם תשלומים אלו חייבים במס רכישה כחלק מ"כלל התמורות" המשולמות ע"י הרוכש לקבלן אם לאו, כאשר סוגיה זו נדונה פעם נוספת בפסק דין שניתן השבוע בעניין יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ (ו"ע 17240-10-12).
ראשית נציין, כי בעבר הייתה עמדה ברשות המיסים, לפיה יש לעשות הבחנה בין מצב שבו שולם שכ"ט עו"ד לקבלן עצמו, לבין מצב שבו שולם שכ"ט ישירות
לעו"ד. אולם בעקבות מספר פסקי דין, קבעה הרשות, כי בכל מקרה תשלומים אלו חייבים במס רכישה, כחלק מעקרון "צירוף כל התמורות", כפי שיפורט להלן.
במקרה הנדון, הוציא מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") לרוכשים שומת מס רכישה הכוללת את שכ"ט עו"ד ששולם על ידם ישירות לעו"ד, תוך שהוא מנמק זאת בפסיקות ביהמ"ש העליון בע"א 4532/09 גבריאלה יעקובס וע"א 5259/12 ינאי (להלן: "יעקובס וינאי"), אשר בשניהם בהסכמת הצדדים, נתקבל ערעור המדינה על החלטת ועדת הערר, שלא לכלול את שכ"ט עו"ד כחלק מכלל התמורות לעניין מס הרכישה.

ועדת הערר דנן דנה במספר סוגיות שעלו כדלקמן:
1. האם פסקי הדין בעניין יעקובס וינאי הינם בגדר הלכה פסוקה ומחייבת?
בעניין זה קבעה הוועדה כי מאחר ואין מדובר בפסקי דין מנומקים, אשר הכריעו בסוגיות שבמחלוקת לגופו של עניין – הרי אין בהם כדי ליצור הלכה פסוקה.
2. האם הוצאות משפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה ע"ש רוכשיה, הינן מהסוג שצריך להיחשב כחלק משווי המכירה לעניין עקרון "צירוף כל התמורות", שנקבע בעניין פרידמן חכשורי (ע"א 3534/07)?
בעניין זה קבעה הוועדה כי הקו המנחה בעקרון "צירוף כל התמורות" הינו כי כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה, אך הקונה מתחייב לשלםבמקומו, מהווה חלק השווי המכירה. לאחר ניתוח חוק המכר (דירות) הגיעה הוועדה למסקנה, כי על הקבלן לא מוטלת החובה שבדין, לשאת בתשלום ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על שמותיהם, ולכן אין הצדקה להחיל במקרה זה את עקרון "צירוף כל התמורות".
3. האם הנכס הנרכש הינו "דירה רשומה" ולפיכך רישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה הינו חלק משווי המכירה, כשם שנקבע בע"א 2690/94 (להלן: "עניין שרביט")?
הוועדה קבעה כי טענתו של המנהל לפיה יש להקביל בין רכישת "מגרש מפותח" כפי שנקבע בעניין שרביט לבין "דירה רשומה", דווקא מחזקת את הטענה, שאין לכלול את רישום הזכויות ב"שווי המכירה" שכן במועד ביצוע העסקה טרם בוצע רישום הזכויות וכפי שנקבע בעניין שרביט, כאשר במועד הרכישה טרם בוצעו עבודות פיתוח, אין לכלול את "הוצאות הפיתוח" כחלק משווי המכירה.
4. האם התשלום ששולם ע"י הרוכשים לקבלן ניתן גם עבור שירותים משפטיים נוספים שניתנו לקבלן ע"י עו"ד, מעבר לרישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה?
הוועדה קבעה בדעת רוב, כי אילו היה ניתן להוכיח טענה זו, הרי שהיה נדרש וראוי לפצל את הסכומים אותם אולצו הרוכשים לשלם לשני חלקים ולהחיל על החלק המהווה את עלות השירותים המשפטיים של הקבלן עצמו את עקרון "צירוף כל התמורות" ולצרפו לשווי המכירה.
במקרה זה קבעה הוועדה כי בהעדר ראיה מצד המנהל, יש לראות בכל ההוצאות המשפטיות ככאלו שנועדו אך ורק לשם רישום הזכויות וזאת בניגוד לדעת המיעוט שקבעה שיש לקבוע באופן שרירותי כי מחצית מההוצאה תיכלל בשווי המכירה.
לאור האמור לעיל, קיבלה הוועדה את הערר וקבעה כי אין לכלול את תשלומי שכ"ט עו"ד, כחלק משווי המכירה לעניין תשלום מס הרכישה.
נציין, כי מדובר בפסיקה יוצאת דופן, הנעשית על אף שתי ההחלטות הפוכות של בית המשפט העליון, וסביר כי הנושא יובא פעם נוספת לפתחו של בית המשפט העליון.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו.