הן סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") והן סעיף 9 לחוק קובעים חזקה לפיה, יראו מוכר (ולעניין מס רכישה – רוכש) ובן זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – כמוכר (או רוכש) אחד (להלן: "חזקת התא המשפחתי").
בהלכת שלמי בבית המשפט העליון (ע"א 3178/12) שניתנה לפני כחצי שנה (ראו מבזק 571), שונתה הלכת אן מרי עברי (ע"א 3489/99) ונקבע כי כאשר בני הזוג מוכיחים כי עמדו בשני מבחנים מצטברים:
1. הצגת הסכם ממון המעיד על הפרדה רכושית בנכסים.
2. עמידה, הלכה למעשה בכל הוראותיו של הסכם הממון.
הרי שמכירת דירת מגורים של אחד מבני הזוג, תוך
ניצול פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק גם בתוך הנישואין לא תמנע מבן הזוג השני לקבל את הפטור המגיע לו בעת מכירת דירתו.
השבוע ניתן פסק דין בו"ע 54905-05-13 בעניין רפפורט, אשר עסק בחזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה.
בני הזוג רפפורט, נישאו (שניהם) בשנית, כאשר בטרם נישאו זה לזו, חתמו בני זוג רפפורט על הסכם ממון בגדרו נקבעה על ידם הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מבני הזוג.
בבעלותה של גב' רפפורט היו שתי דירות מלפני נישואיה, כאשר מר רפפורט, מכר דירה בטרם נישואיו ורכש בכספי התמורה – דירה חלופית במהלך נישואיהם. בני הזוג גרים באחת מדירות בת הזוג.
מנהל מסמ"ק הוציא שומת מס רכישה וקבע שני חישובי מס לצורך חישוב מס הרכישה הכולל:
בחישוב האחד קבע כי מר רפפורט פטור מתשלום מס רכישה עבור המחצית האחת ממחיר רכישת דירתו, שכן מדובר "בדירה יחידה", ובחישוב השני נקבע, כי בגין רכישת המחצית האחרת של הדירה – ימוסה מר רפפורט במס רכישה לפי חישוב המתייחס ל"רוכש דירה שניה", שכן רעייתו נכנסה לנישואין עימו כשבבעלותה שתי דירות אחרות.
בית המשפט קבע כי לאור הלכת שלמי יש לקבוע דין זהה גם לעניין מס רכישה ועל כן הגיע למסקנות הבאות:
1. הסכם הממון שנכרת בין בני הזוג, יוצר הפרדה רכושית מלאה ביניהם, ובפרט בנוגע לדירותיהם.
2. בחינת ההפרדה הרכושית בפועל, מצביעה על קיומם של כל מבחני העזר הבאים:
2.1. בני הזוג אינם גרים במשותף בדירה הנרכשת.
2.2. בת הזוג לא נטלה שום חלק במימון דירת בן הזוג.
2.3. דירת בן הזוג לא מומנה במשכנתא (ואם כן – לא היתה נפרעת מכספים משותפים) והמשכנתא על דירתה של בת הזוג המשמשת למגוריהם – מוחזרת מכספי דמי השכירות של דירה אחרת בבעלותה.
2.4. דמי השכירות מדירתו נכנסים אמנם לחשבון בנק משותף – אולם רק כדי לשלם את הוצאות מגוריו בדירת בת הזוג.
לאור האמור לעיל, קיבל בית המשפט את הערר וקבע כי החיוב במס רכישה על כל הדירה שרכש בן הזוג, יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה".

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו