מבזק מס מספר 645 - 

מיסוי מקרקעין  2.6.2016

מכירת שתי דירות בפטור ממס לפי סעיף 49ה', בתקופת המעבר? - 2.6.2016

ביום 22 במאי 2016 ניתן פס"ד של ועדת הערר בעניין אורן ונועה אבגי.
בני הזוג מכרו שתי דירות מגורים בסמיכות בתקופת המעבר (2014-2017) ובקשו פטור ממס.
תמצית העובדות הינה כלהלן:
בני הזוג מכרו בשנת 2011 דירת מגורים בפטור ממס (לפי סעיף 49ב(1) – פטור מלא ממס אחת לארבע שנים. הסעיף בוטל בתיקון 76, החל מיום 1.1.2014).
ביום 1.1.2014 – מכרו דירה שניה (בתמורה של 430,000 ₪) תוך דרישה לפטור ממס לפי סעיף 49ה' לחוק.
ביום 11.2.2014 מכרו דירה שלישית (בתמורה של 1,250,000 ₪). אופן מילוי המש"ח שהוגש בגין דירה זו היה לא ברור, אך מחד צורף ונתבקש חישוב מס ליניארי, שאף שולם בשובר שהומצא, ומאידך במכתב הלוואי צויין כי זו דירה שניה הנמכרת במסגרת סעיף 49ה'.

מנהל מסמ"ק שלל מתן פטור במכר הדירה השניה, וחייבה במס באופן מלא. במסגרת הערר שהוגש לאחר דחיית ההשגה, טענו העוררים כי מגיע להם פטור מלא ממס על שתי הדירות (השניה והשלישית), לפי הוראות סעיף 49ה, אלא שהשומה העצמית ותשלום המס בחישוב הליניארי לגבי הדירה השלישית בוצעו לטענתם תחת מחאה.
נזכיר כי סעיף 49ה' לחוק נועד במהותו ליתן פטור ממס במכירת שתי דירות "קטנות" וזולות, בתנאים מסויימים, שאחד מהם הוא כי תירכש בסמוך דירה גדולה ויקרה יותר בעלות של לפחות 75% מתמורת שתי הדירות הקטנות גם יחד. הסעיף נועד להקל על משפרי דיור, מתוך הגדלת משפחה.
כפי שטענו העוררים, סעיף 49ה' לחוק הן במתכונתו לפני תיקון 76 והן אחריו, מאפשר מתן פטור מלא ממס במכר שתי דירות מגורים בהתקיימות תנאים מסויימים. אמנם – לשון הסעיף הינה "על אף הוראות אמור בסעיף 49ב'" (הוא הסעיף העיקרי בפרק חמישי אחד, בעניין מתן פטור במכר דירת מגורים).
כמו כן נטען בהוראת השעה לתיקון 76 הדנה בתקופת המעבר (2014-2017, כאמור) נקבע במפורש כי סעיף 49ה' בנוסחו החדש (כמו גם רשימת סעיפים אחרים) יחול ביום 1.1.2014.
כמו כן טענו העוררים כי הוראת הביצוע 5/2012 של רשות המיסים מתארת במפורש ישום הפטורים של סעיף 49ה', ואין הגיון במתן הסבר לסעיף שיכנס לתוקף רק עוד 4 שנים (כפי שטען מנהל מסמ"ק).
לאור כל האמור ומתוך טענות תכלית שונות, טענו העוררים כי יש ליתן להם פטור מלא ממס במכר שתי הדירות האחרונות (זאת אף שהשומה העצמית שהגישו לגבי הדירה השלישית היתה בחישוב מס ליניארי).
ועדת הערר קבעה כך:
אמנם הניתוח הלשוני של הסעיפים כפי שטענו העוררים, נכון.
יתרה מזו, הסעיף בהוראת השעה שלכאורה "מפיל" את טענת העוררים – סעיף ד(1) להוראת השעה, הקובע כי תינתן הקלה של "פטור ליניארי" על שתי דירות שימכרו בתקופת המעבר, אך ורק אם לגבי אחת מהן יש פער של לפחות 4 שנים ממכר בפטור מלא של דירת מגורים קודמת (דבר שלא מתקיים כאן שכן נמכרה דירה ראשונה כזכור בשנת 2011), הרי שסעיף זה דן רק ב"פטור ליניארי" בעוד שהעוררים מבקשים פטור מלא על פי סעיף 49ה' !!
ועדת הערר קובעת כי לו כאן היה מסתיים הדיון הניתוחי, הרי שהעוררים היו זוכים בדין.

אלא שהשופטת קובעת כי דווקא הסעיף האחרון בהוראת השעה, ס"ק (ד)(4) , הוא זה שסותם את הגולל על עמדת העוררים: הסעיף קובע כי בתקופת המעבר לא יחול פטור ממס לפי סעיף 49ב(2) על מי שנכנס לתקופת המעבר עם שתי דירות.
מכיוון שאחד התנאים להחלת הפטור על דירה בסעיף 49ה' (בנוסחו החדש) הוא כי הדירה האחרת תמכר תוך 12 חודש ממכירת הדירה הקודמת, בפטור ממס – פטור שקיים רק לפי סעיף 49ב(2), אשר כאמור לעייל לא יכול לחול עליהם בהיותם בעלי שתי דירות ביום 1.1.2014, הרי שלא ניתן להחיל את הפטור לפי סעיף 49ה'.
בסיכומו של דבר מוסתה מכירת הדירה השניה (הזולה) כדירה חייבת, והדירה השלישית (היקרה יותר, חוייבה על פי הפטור הליניארי (כמעט פטור מלא ממס).

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

שותף, מייסד ומנהל, מומחה בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

מומחית בתחום המיסוי הישראלי

מומחית בתחום המיסוי הבינלאומי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה