מבזק מס מספר 741 - 

מיסוי מקרקעין  12.7.2018

נסיון להטלת מס רכישה בגין רכיב הוצאות פיתוח שטרם בוצעו – נחסם! - 12.7.2018

ביום 3.7.2018 ניתן פסק דינה של ועדת הערר בעניין אאורה (ו"ע 20861-09-16), ובו בוטלה תוך ביקורת חריפה, שומת מס רכישה שהוטלה על אאורה בגין רכיב הוצאות פיתוח שהתחייבה לשלם, לחברה אחרת, ממנה רכשה חלק מהזכויות במקרקעין, זאת אף שעובדתית טרם בוצעו כל עבודות פיתוח במקרקעין, ביום חתימת ההסכם.

תמצית העובדות הרלוונטיות
גרופית זכתה במכרז לחכירת מקרקעין מרמ"י, תוך התחייבות לתשלום נוסף בגין פיתוח שיבוצע במקרקעין בעתיד.
בחלוף ארבעה חודשים התקשרה אאורה עם גרופית תוך רכישת 60% מהזכויות בהן זכתה במכרז ותוך נטילת חלק תואם בכל הזכויות והחובות האחרים החלים על גרופית בקשר למקרקעין אלו, לרבות התחייבות לתשלום ותשלום בגין הוצאות פיתוח בהן תישא ונשאה גרופית מול רמ"י.
מסמ"ק הוציא שומת מס רכישה לגרופית בגין רכיב עלות הקרקע בלבד (באשר טרם החלו עבודות הפיתוח – ובהתאם להלכת שרביט והלכות מאוחרות יותר), בעוד שלאאורה הוצאה שומת מס רכישה בשל רכיב עלות הקרקע ובשל רכיב הוצאות הפיתוח שהתחייבה לשלם לגרופית, וזאת תוך הסמכות על "עיקרון צירוף כל התמורות".
ועדת הערר דוחה מכל וכל את עמדת מנהל מסמ"ק בעניין זה, ומכאן ואילך נביא רק ציטוטים מתוך הפסק:
"לדעתי אין בסיס – לא בדין ולא בעובדות – לעמדת המשיב… פרשנות המשיב את פסיקת בית המשפט העליון בפרשת מידטאון, חכשורי ואורלי וניסיונו ליישם פסיקות אלו על נושא צירוף הוצאות פיתוח לשווי המכירה לצרכי חישוב מס הרכישה – תוך התעלמות מפסיקה קונקרטית, ברורה ועקבית של בית המשפט העליון בסוגיה זו של הוצאות הפיתוח והכללתן בשווי המכירה – בפרשות מלמוד, הכט, גרינבלט ושרביט הינו ניסיון מלאכותי, שאינו במקומו ואין לקבלו… יתר על כן, עמדתו של המשיב בערר דנן עומדת בניגוד ברור להוראת הביצוע שלו עצמו, אשר היתה ועודנה תקפה, הן במועד הוצאת שומת מס הרכישה לעוררת והן לאחריה, והקובעת כי אין לכלול את הוצאות הפיתוח בשווי לצורך מס רכישה כאשר הקרקע הנמכרת אינה מפותחת, גם אם המוכר מקבל על עצמו לפתח את הקרקע תמורת סכום מסוים, בנוסף לתמורה שהוא מקבל עבור הקרקע הבלתי מפותחת.
זאת ועוד, עמדת המשיב בערר דנן נראית מוקשית עוד יותר נוכח ההנחיה שיצאה תחת ידה של מנהלת המחלקה המקצועית של אגף מיסוי מקרקעין ברשות המיסים, גב' מיכל סופר, במחצית שנת 2017 והופנתה למנהלי משרדי מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ, המתייחסת אף היא לסוגיה נשוא הערר. הנחייה זו קובעת עמדה שנועדה לשמור על אחידות ההחלטות היוצאות תחת ידיה של רשות המיסים, ומורה על הוצאת שומות מס רכישה בהתאם להלכת שרביט ותיקון שומות שיצאו שלא בהתאם לאותה הלכה" …
"לעמדתי, המשיב עושה במקרה הנדון שימוש שאינו במקומו בתיבה זו של "המהות הכלכלית האמיתית", כאשר מן העובדות שהובאו בפנינו עולה בבירור דווקא כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה בין גרופית לבין העוררת היא…" (אחרת – א.ח.א.כ).
"רשות המיסים, המבקשת לשנות את עמדתה בדבר תוצאת המס הנובעת ממערכת נסיבות נתונה – חייבת לנהוג בזהירות רבה, לפרסם מבעוד מועד ולנמק את השינוי בעמדתה. על אחת כמה וכמה שעליה לעשות כן מקום בו, על פני הדברים, התבססה עמדתה הקודמת על פסיקה ברורה ועקבית של בית המשפט העליון בסוגיה.
כחלק מתפקידו של בית המשפט בחתירה לתוצאה של גביית "מס אמת" ניצבת גם המטרה של יצירת וודאות מיסויית. על כן, נישום, הנסמך על ארבעה פסקי דין של בית המשפט העליון הקובעים הלכה ברורה וחד משמעית בסוגית אי הכללה בשווי המכירה את הוצאות הפיתוח בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בפועל, במגוון של מצבים עובדתיים, והנסמך גם על הוראת ביצוע והנחייה של אגף מיסוי מקרקעין ברשות המיסים – אינו צריך ואינו יכול להיערך ל"שינוי מדיניות" שהורתו והולדתו בהליך שומתי, בלא כל התראה מראש.
בהתאם לכך, דומני כי יש מקום כי גם "עקרון צירוף כל התמורות" אשר הינו יציר-הפסיקה, לא יימתח לבלי גבול על ידי המשיב, במצבים ובמקרים שבהם ברור על פני הדברים, כי אין עסקינן בניסיון לתכנון-מס או לעסקה מלאכותית. סוגיית הוצאות הפיתוח, כפי שכבר ההלכה הפסוקה קבעה, הינה בדיוק מסוג הנושאים אשר ברי כי אין בה רכיב של תכנון מס או ניסיון להערמה על רשות המיסים".

כל הסבר נוסף שלנו על דבריה המפורשים והחדים של ועדת הערר – רק יגרע.

הערר התקבל – כמובן, והושתו על רשות המיסים הוצאות "עונשיות".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

שותף מייסד, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

מומחית בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה