מבזק מס מספר 798 - 

מיסוי מקרקעין  5.9.2019

תשלומי ריבית שהם אחוזים מרווחי מיזם בניה – יוכרו בניכוי? - 5.9.2019

ביום 28.8.2019, ניתן פסק דינה של ועדת הערר בחיפה בעניין פרידמן ואחרים (ו"ע 63863-12-14 ועוד) .
במבזק המס מס' 776 תארנו בהרחבה פסק דינה הקודם של ועדת הערר במספר ערעורים, בהם קבעה כי אף שלכאורה ישנם הרבה סממנים של קבוצות שהתארגנו לרכישה ובניית דירות מגורים, וכי גורמים מסוימים היו הרוח החיה וריכזו את מירב הפעילות לקידום ההסכמים והתכנון, הרי כל עוד אין "גורם מארגן" – אין קבוצת רכישה!!
לאחר פסק הדין האמור, נתגלעו חילוקי דעות בין העוררים לבין מנהל מסמ"ק, בדבר תוצאות פסק הדין המלאות והשלכתן:
בעררים דנן מבקשים העוררים מוועדת הערר לתקן את פסק הדין ולקבוע כי מכיוון שערריהם התקבלו כאמור, הרי התקבלו בכל הנקודות, לרבות אלו שלא ממש נדונו, ולא ניתנה בהן הכרעה שיפוטית.
ואלו נקודות המחלוקת בקצה המזלג, אשר רלוונטיות לעוררים שונים:
– ניכוי תשלומי פינוי של דיירים מוגנים.
– קיזוז הפסדים משומות השבח (בהתאם לאישור פקיד השומה) .
– ניכוי הוצאות ריבית ברכישת המקרקעין.
בתוך מהלך הדיון המשפטי ומששקל המנהל בדבר, הביע את הסכמתו לשתי הנקודות הראשונות.
בעניין הוצאות הריבית: חברת פרידמן שרכשה את מרבית המקרקעין בתחילה, חתמה על הסכם עם גורם מימון חיצוני, חברה פרטית, צד ג'.
בהסכם המימון נקבעה ריבית בסיסית בשיעור 8%, ובתוספת לה ריבית נוספת על פי נוסחאות מורכבות, אך מפורטות להפליא.
הריבית הנוספת הייתה בסכום של 40% מרווחי הפרויקט (לאחר שינוכו מתמורות המכר הוצאות ישירות ומימון בלבד!!), ובמקרה ובו יחול עיכוב בהחזרי הקרן עד מועד שנקבע, הוגדלה הריבית הנוספת לסכום של 50%!!! מהרווחים כאמור.
לגבי הריבית הבסיסית, נאות המנהל להכירה בניכוי. לגבי הריבית הנוספת, אומרת ועדת הערר כך:
" דומה כי יש ממש בעמדת המשיב ולפיה תוספת הריבית, המבוססת על רווחי המכירה, אינה בבחינת "ריבית" ואינה בבחינת "הוצאות מימון" המותרות לניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. סוגיה זו לא הובהרה בראיות, הגורם המלווה או מי מטעמו לא העידו ומר … לא הסביר מדוע יש לראות בתשלום המבוסס על תמורת המכר, כחלק מהוצאות הריבית ולא כהשתתפות ברווחים.
הצעתו של המשיב ולפיה טענות אלו יתבררו בהשגה נפרדת, יוכרעו על ידו תוך מתן זכות ערר לעוררת, נראית בעינינו כפתרון ראוי ונכון…"

בסיכומו של דבר בסוגיית הריבית הנוספת, הוחזר הדיון לשלב ההשגה, וככל שהצדדים לא יגיעו להבנה, יוגש בגין כך ערר נפרד.
רצינו לציין כמה נקודות בסוגיית הריבית הנוספת:
א. מדובר בסכומי ושיעורי ריבית פנטסטיים של 40%-50% מרווחי המיזם (עוד לפני ניכוי הוצאות הנהלה וכלליות).
ב. בהסכם ההלוואה אף נקבע כי ככל שהלווה יחליט בסופו של דבר שלא לנצל את זכותו על פי ההסכם, ולא ללוות כספים מהמלווה, הרי שישלם לו בכל זאת 10% מרווחי המיזם, כנ"ל!!
ג. על אף כי מדובר בריבית בשיעורים עצומים, מרווחי מימוש המקרקעין, אף שהמנהל אמנם סירב (בשלב זה) להכיר בריבית זו כניכוי בידי בעל המקרקעין הלווה, הרי שלא העלה כל טענה כי מדובר בעצם במכירת זכויות במקרקעין למלווה, ויש לראות בו בעצם שותף במקרקעין.
ד. עניין קביעת ריבית כאחוזים מרווחי הלווה בעל פעילות עסקית מסוימת, ובמקרקעין בפרט, הינה סוגיה רגישה ובעלת השפעת מיסוי עצומה במס הכנסה ו/או במיסוי מקרקעין, הן ללווה והן למלווה. קביעת כללים ברורים להתייחסות החוק או רשות המיסים לגביה, לא נקבעו באופן מוחלט מעולם.
יהיה מעניין!!

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

שותף, מייסד ומנהל, מומחה בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי

מומחית בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

שותף מייסד, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה