מבזק מס מספר 799 - 

מיסוי בינלאומי  12.9.2019

השכרת דירות לטווח קצר בחו"ל - 12.9.2019

בשנים האחרונות אנחנו עדים לעלייה בארץ וברחבי העולם בהשכרת דירות לטווח קצר באמצעות אתרי אינטרנט כגון Airbnb, booking ועוד, חלף שימוש במלונות. לצד העלייה בשוק השוכרים, כך ישנה עלייה בהשקעות בדירות להשכרה לטווח קצר.
בעוד שבגין דירות המושכרות לטווח קצר בישראל, עמדת רשות המיסים המפורשת היא כי הן לא זכאיות לשיעור המס המוטב בקבוע בסעיף 122 לפקודה שכן, אינן משמשות למגורים (ראה מבזקנו מספר 734 – מיסוי ישראלי "דירה להשכיר"), ברי כי טענה זו אינה רלוונטית כלל כאשר הנכס המושכר לטווח קצר הינו מחוץ לישראל.
סעיף 122א' לפקודה קובע שיעור מס מוטב בגובה 15%, על הכנסה מדמי שכירות שנתקבלה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל. המס מושת על הכנסת השכירות ברוטו, בניכוי פחת בלבד וללא זיכוי ממס זר (ראה מבזקנו מספר 606 באשר לטענה לפיה ההגבלה הכלולה בסיפא של סעיף 122א' לפקודה בעניין שלילת הזיכוי ממס זר, נסוגה בפני הוראות האמנה).
במצב בו בעל הנכס משכיר בעצמו באמצעות אתרי האינטרנט השונים את הדירה למשכירים לטווח קצר, או אז (ושוב, ככל שהכנסתו אינה עולה לכדי עסק), זכאי הוא גם כן ליהנות משיעור המס הקבוע בסעיף 122א לפקודה. כלומר, כאשר משקיע ישראלי מחזיק במספר בודד של נכסים בחו"ל המושכרים לטווח קצר, הוא זכאי לכאורה להתחייב במס על הכנסתו מהשכרת נכסים אלו במס בשיעור 15%, ודאי כך הוא האמור, במצב בו בעל הנכס משכיר אותו לחברת ניהול אשר מפעילה את הנכס ומשכירה אותו לטווח קצר לשוכרים שונים.
עם זאת, רשות המיסים הביעה לא פעם את עמדתה וטענה כי הכנסה מהשכרת דירה לטווח קצר, אף אם לבעל הנכס דירה אחת בלבד, הינה הכנסה מעסק, וראה מבזק 734.
לעניין טענה זו, עולות מספר סוגיות:
ראשית, על פי גישה זו של רשות המיסים, יחיד המשכיר לטווח קצר נכס מחוץ לישראל, אף אם מדובר בנכס אחד, חייב במס לפי שיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודה ויותרו לו כלל ההוצאות שיצאו בייצור הכנסה זו.
בשל התרת הוצאות כאמור, ייתכן, בפרט בשנות ההפעלה הראשונות, כי לבעל הנכס יינבע הפסד מפעילות השכרה זו. כתוצאה מהאמור, נראה כי הפסד זה הינו הפסד "בעסק מחוץ לישראל שהשליטה בו וניהולו מופעלים בישראל" כקבוע בסעיף 29(2)(ג) לפקודה או אז יכול היחיד לקזזו כנגד כל הכנסה חייבת בישראל.
שנית, נשאלת השאלה, האם מכיוון שלגישת רשות המיסים בעל הנכס הוא זה המנהל את פעילות השכרת הדירות (אף אם "בשלט רחוק" באמצעות אתר אינטרנט), הכנסתו הינה הכנסה מיגיעה אישית הזכאית למדרגות המס הנמוכות המופיעות בסעיף 121(ב)(1) לפקודה?
שלישית, ככל שבעל הנכס לא זקוק להכנסות השכירות השוטפות "בבית", הוא יכול לרכוש את נכס הנדל"ן באמצעות חברה זרה תושבת המדינה בה נמצאים הנכסים. או אז גישת רשות המיסים כי החזקת נכס נדל"ן אחד או נכסי נדל"ן בודדים המשמשים להשכרה לטווח קצר הינה פעילות עסקית, תעמוד למשקיע כהגנה בפני טענת החנ"ז, גם אם שיעור המס האפקטיבי באותה מדינה אינו עולה על 15%. במצב זה, יכול המשקיע להמשיך ולהשקיע את כספו בנכסים נוספים מחוץ לישראל ולהתחייב במס חברות נמוך, עד למועד משיכת הכסף הביתה.
כמובן שבהשקעה מסוג זה, יש לתת את הדעת על חבות המס בעת משיכת הרווחים ועל האפשרויות השונות בעת מימוש הנכס ולמשרדנו ניסיון רב בתחומים אלו.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטנית) סאלי חדד גליבטר, ורו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולשאר חברי הצוות הבינלאומי, ממשרדנו.

שותף, מייסד ומנהל, מומחה בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי

מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

מומחית בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה