מבזק מס מספר 818 - 

מיסוי מקרקעין  13.2.2020

דירה במתנה להורה, כדי לחסוך במס רכישה – נקבעה כעסקה מלאכותית - 13.2.2020

ביום 6.2.2020 ניתן פס"ד בוועדת ערר בעניין שמרת (ו"ע 24989-09-18) (להלן- העוררת), אשר קבע כי בית מגורים, שניתן במתנה לאם העוררת, וכתוצאה מכך דירה אחרת שרכשו העוררים קודם לכן, נחשבה כדירה יחידה לעניין מס רכישה – הינה עסקה מלאכותית.

להלן עקרי עובדות המקרה
העוררים התגוררו בדירת מגורים יחידה שבבעלותם. בשלהי 2015, רכשו דירת מגורים אחרת למגוריהם, דווחו והצהירו למסמ"ק על רכישת דירה שאינה יחידה ושילמו מס רכישה בהתאם. דווח כי אין בכוונתם למכור את דירתם הישנה. לאחר מס' חודשים דווחו כי בכוונתם למכור את דירתם הישנה. כחודש לפני תום 24 החודשים (כיום 18 חודש) בהם ניתן היה למכור את הדירה הישנה לעניין חישוב מס הרכישה בגין הדירה החדשה – נחתם הסכם מתנה לפיו הדירה הישנה ניתנה במתנה לאם העוררת, בת 87 ומהלכת בהליכון (אף שנטען כי הייתה עצמאית ובריאה). בו ביום חתמה האם על צוואתה ובו היא מורישה הדירה שקבלה מבתה, לבתה.
בתוך פחות מחודש ולצערנו, נפטרה האם. בו ביום הגיע דיווח המתנה למסמ"ק.
בתחילה מסמ"ק קבלו ואישרו את עסקת המתנה, והעוררים קבלו החזר משמעותי של מס הרכישה, ששילמו בגין הדירה החדשה. בחלוף כחצי שנה הוציא מסמ"ק שומת מס רכישה מתוקנת ובה חייב את העוררים במס רכישה כדירה שניה, תוך שהוא קובע כי מתן הדירה הישנה במתנה לאם, היא עסקה מלאכותית. לחיוב המחודש נוסף קנס גרעון.

עקרי אמירות מפסק הדין (הארוך מדי לטעמנו)

  • לפי הלכות העליון "העובדה שעסקה מסוימת מביאה להטבת מס אין בה כשלעצמה כדי ללמד, כי מדובר בעסקה מלאכותית. כדי לקבוע האם מדובר בעסקה מלאכותית יש לבחון האם העסקה מפחיתה מס באופן לגיטימי, אם לאו". הלגיטימיות היא טעם מסחרי/כלכלי שבהעדרו לא הייתה העסקה נעשית.

  • "מצאתי, כי עלה בידי המשיבים (מסמ"ק) להוכיח, כי בבסיס עסקת המתנה עמד טעם פיסקאלי יסודי- הפחתה משמעותית של מס הרכישה (וכן מצאתי ) כי לא הוכח קיומו של טעם מסחרי יסודי אשר עמד בבסיס העסקה בנוסף לטעם הפיסקאלי".

  • אין לראות בעובדה כי הצהרתם הראשונה של העוררים בדבר אי כוונתם למכור את הדירה הישנה, שונתה לאחר מכן – כדי להילקח בחשבון בבחינת העסקה כמלאכותית.

  • העוררים נתנו הסברים שונים וסותרים למתן המתנה לאם ודווקא לה. בין השאר כי הייתה ללא בעלות בדירה משלה, ורצו לתת לה ליהנות משכר הדירה (אף שהוא הגיע דווקא אליהם), כי הם היו במצוקה כלכלית, והיה להם עודף תשלום מעיק של משכנתא על הכנסות השכירות מהדירה הישנה ("בנסיבות אלו מסירת הבית בכורזים המניב תשואה במתנה לאם כאשר העוררים טוענים למצוקה כלכלית היא מהלך תמוה ולא סביר"), כי עם מתן הדירה לאם סוכם עמה כי תשא על עצמה פירעון המשכנתא על הדירה כ-8,000 ₪ לחודש (לא נמצא לכך תימוכין בהסכם המתנה או במקום אחר), כי החליטו להעביר הדירה לאם במתנה "מאחר והאימא התגוררה בבית שכור והתפרנסה מקצבה זעומה שהספיקה אך בקושי לתשלום הוצאות הדירה ומחייה שוטפת ועל כן ביקשו שתהנה מדמי שכירות בגין הבית בכורזים …." ("אזי לא היה באפשרותה של האימא לסייע לעוררים בהוצאות המשכנתא בסך 8,000 ₪ מידי חודש"). ועוד ועוד.

  • "כל הטענות האמורות, באמצעותן ביקשו העוררים להסביר מדוע היה זה סביר להעביר את הבית לאם, נטענו בעלמא".

  • לא סביר כי העוררים להם ארבעה ילדים, "יעבירו בית במתנה לאמה של העוררת במקום להבטיח את עתיד ילדיהם".

  • שילוב העובדה כי בו ביום בו נחתם הסכם המתנה, נחתמה גם צוואת האם בה הורישה האם את הדירה שזה עתה ניתנה לה במתנה, לבתה (אף שכל שאר רכוש האם (חולק בין כל ילדיה בשווה) "מלמדת כי אין מדובר בבית שניתן לאם במתנה אלא בבית שהעוררים "השאירו אצלה" לזמן מוגבל".

    אף שצוואה ניתנת לשינוי הרי שבמסגרת היחסים ביניהם, סמכו העוררים על האם.

  • נתקבלה תשובת עדת מסמ"ק בדיון "כי בוחנים את מכלול התנאים במקרה הרלוונטי… זה לא קשור אם ההורה נפטר או לא, אלא לדברים אחרים מסביב וביניהם האם נכתבה צוואה באותו יום, האם הנכס עבר בטאבו על שם ההורים, האם הדירה מושכרת, מי מקבל את דמי השכירות והאם ההורים הולכים לגור שם". (ההדגש אינו במקור)

  • פטירת האם אינה רלוונטית (אף שיתכן ו"הדליקה" את הבדיקה) .

ובשורה האחרונה הטעונה הדגשה
"עסקה יכולה להיות לגיטימית אף אם היא טומנת בחובה הטבה מיסויית ואף אם זו אחת ממטרותיה המהותיות, ובתנאי שיש גם מטרה מסחרית יסודית אשר עומדת בבסיסה. במקרה שלפני… לא מצאתי, כי קיים כל טעם מסחרי יסודי אשר עמד בבסיס עסקת המתנה הנטענת".
"ככל שהיה נוצר לאם רווח כלשהו מהמתנה ניתן היה אולי לקבל את הטענה, כי בבסיס עסקת המתנה היו טעמים לגיטימיים מלבד התחמקות ממס. במקרה שלפנינו לא הוכח טעם כלשהו לעסקת המתנה מלבד הקטנת המס החל על רכישת הבית בטבעון".
"מצאתי, כי במקרה בו עסקינן מדובר היה למעשה ב'דלת מסתובבת' כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שהעוררים ישלמו מס מופחת על הבית בטבעון ובהמשך הבית יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כשלכל אורך התקופה העוררים הם אלה שנהנים מההכנסה מהבית ונוהגים בו למעשה מנהג בעלים".
הערר נדחה וקנס הגרעון אושר אף הוא.

יצוין כי שני השופטים שלא כתבו את הפסק, ואף שקבלו את הכרעתו, טרחו לכתוב במפורש כי:
"עניינינו במתיחת קו דק בין תכנון מס לגיטימי לבין הימנעות מתשלום מס אמת…ואולם, חייב אני להעיר, דווקא בשל הקו הדק, כי לא ניתן להסיק ממקרה זה למקרים אחרים ויש לבחון כל מקרה לגופו…. במקרה ספציפי זה, לקבוע כי יש לדחות את הערר ולקבל את עמדת המשיב". (ההדגש אינו במקור)

נסיים ונעיר משל עצמנו: ניתן ואפשר להעביר דירות במתנה לבני משפחה, זאת אף שמרכיב לא מבוטל במהלך הוא חיסכון במס. ואולם, הדבר צריך שיעשה בתבונה, בנסיבות כלכליות הגיוניות, והתנהלות כוללת התומכת במצג שנוצר.
ועל זה נאמר "סוף מעשה במחשבה תחילה".

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.

מומחית בתחום המיסוי הבינלאומי

מומחית בתחום המיסוי הבינלאומי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הישראלי

שותף, מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי

הרשמה לקבלת מבזקים
הרשמה לקבלת מבזקים
המומחים שלנו לרשותכם
שאל שאלה