בעקבות המחסור בהיצע דירות למגורים וכתוצאה מעלייה במחירי הנדל"ן החליטה הממשלה לנקוט במספר צעדים שמטרתם להגדיל את היצע הדירות למגורים בטווח הקצר. לצורך ישום החלטה זו, התפרסם השבוע תזכיר חקיקה (להלן: "תזכיר החוק") וזאת כהוראת שעה לשנים 2011-2012 .

להלן תמצית החקיקה כפי שמוצעת בתזכיר החוק:

פטור ממס שבח

במכירת "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), בתקופה 1 בינואר 2011 עד 31 בדצמבר 2012, יהיה זכאי המוכר לפי בקשתו לפטור ממס במכירתה. פטור זה הינו בנוסף ועל אף הוראות החוק הרגילות (פטור ממס במכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים וכו').

במסגרת תזכיר החוק נקבעו מספר מגבלות ותנאים להחלת הפטור, ואלו העיקרים שבהם:

• מכירה של מקסימום 2 דירות במסגרתו של הפטור ע"פ הוראת השעה.
• הדירה לא נתקבלה ע"י המוכר ללא תמורה בתקופה שבין 1 בנובמבר 2010 ל-31 בדצמבר 2012.

הערה: נראה כי המטרה של סייג זה הינה מניעת העברות דירות בפטור בין קרובים לצורך "מקסום" כמות הדירות הפטורות על פי הוראת השעה בתא המשפחתי. מטרה זו הינה ללא ספק ראויה, אולם אופן הניסוח שולל את הפטור גם במצב של מכירת דירה שנתקבלה בירושה. נראה כי הנוסח הראוי יהא:"הדירה לא נתקבלה ע"י המוכר בתקופה… ממי שהיה זכאי לפטור ממס במכירתה".

• המכירה אינה לקרוב.
• שווי המכירה לאיעלה על 3 מליון ₪, לדירה.

שווי מכירה עולה על 3 מליון ₪:

במידה ושווי המכירה הינו מעל 3 מיליון ₪, אזי ישולם המס באופן יחסי כדלקמן:

• חישוב המס הרגיל אילו לא היה חל הפטור ע"פ הוראת השעה (להלן: "המס הרגיל").
• הכפלת המס הרגיל, בחריגה של שווי המכירה מעל 3 מליון ₪, לחלק לשווי המכירה.

נמצא אם כן כי שיטת החישוב הינה פטור יחסי על המס ולא על השבח. יוצא מכך כי אדם שיש לו הפסדים בני קיזוז כנגד השבח, יחויב למעשה"לנצל" את ההפסד האמור כנגד שבח שיתכן ואין כמעט כל מס בגינו .

לשם המחשת העיוות, נדגים: (באלפי ₪)

שווי מכירה – 3,100, שווי רכישה וניכויים מותרים – 2,800.

סכום השבח המחושב ללא ישום הוראת השעה: 300 =3,100-2,800

המס שהיה מוטל על שבח זה הינו 60=20% *300

המס שיחול על פי הנוסחה המוצעת בתזכיר החוק:‎(3100-3000)X60 =1.9
3,100

בדוגמא שלנו, על הדירה הנמכרת יש שבח של 300. תמורת המכר חרגה מהתקרה המותרת רק ב-100 מתוך ה-3,000 המותרים בהוראת השעה. קרי, במקום לקבוע כי 100/3000 מהשבח יתחייבו במס, ויתרת השבח תהיה פטורה, מוצע בתזכיר כי כל השבח יהיה חייב במס אך במס מופחת ביותר.

ועתה נניח שלנישום הפסדי הון בסך של 300. כידוע על פי הוראות סעיף 92 לפקודה , הפסד הון שהיה ניתן לקזזו ולא קוזז, יורד לטמיון ולא יינתן להעברה לשנים הבאות – קרי חובה על הנישום לקזז את אותם 300 כנגד השבח האמור בסך 300, וזאת אף שהמס על אותו שבח הינו 1.9 בלבד !!! .

לפיכך, טוב תעשה רשות המיסים אם תקבע פטור יחסי על השבח ולא על המס, או לחלופין

שתקבע "הוראת מגן" בסעיף 92, לפיה אין חובה לקזז הפסדי הון מול שבח שחויב במס על פי הוראת השעה.

העלאת מס רכישה

כן, מוצע כי יועלה שיעור מס הרכישה על רוכשי דירת מגורים שאינה דירתם היחידה, במקום המדרגות של 3.5% ו-5%, לשיעורים הבאים:

• עד מיליון ₪ – 5%.
• בין מיליון ₪ לשלושה מיליון ₪ – 6%.
• שלושה מיליון ₪ ומעלה – 7%.

שיעורי המס המוגדלים יחולו לגבי מי שרכש דירה בתקופה: 16 בינואר 2011 עד 31 בדצמבר 2012

מובן שמטרת ההעלאה הינה לגרום לאי כדאיות כלכלית לרכישת דירות מגורים להשקעה וכתוצאה- להקטין את הביקוש.

אנו מסופקים אם "משקיעי דירות המגורים" המסורתיים והסולידיים ישנו את הרגליהם לאור העלאה מסוג זה, שכן ברכישת דירה נוספת, בסכום סביר של 2 מליון ₪, מדובר בתוספת מס רכישה של כ-25 אלף ₪ "בלבד" !

עובדה שתעביר את ההשקעה מתשואה שנתית של – 4%, לצורך הדוגמא, לתשואה שנתית של כ – 3.95% "בלבד"!!

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח ומשפטן ישי כהן, רו"ח ומשפטן ישי חיבה ורו"ח ענת דואני.