כידוע, פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון, תוקן בתיקון 75, במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנות התקציב 2021- 2022 (להלן – "התיקון") וההטבות המפליגות לבניה להשכרה למגורים, שניתנו ל"בניין חדש להשכרה" (להלן – "מסלול ההטבות הישן") הוחלפו במסלול הטבות חדש במסגרת הטבות ל"בניין לשכירות מוסדית" (להלן – "מסלול ההשכרה המוסדית").

עם חקיקתו של התיקון נקבע כי מסלול ההטבות הישן יסתיים ולפיכך, נקבע בנוהל הרשות להשקעות, כי בקשות לקבלת הטבות על פי במסלול ההטבות הישן, שיוגשו לכל המאוחר עד ליום 31.12.2023, יטופלו וניתן יהיה לקבל את אישור המנהלה להטבות בהתאם למסלול ההטבות הישן, ובתנאי שלבקשה צורפו המסמכים הנדרשים, לרבות היתר הבניה.

עוד נקבע כי בקשה שתוגש ללא היתר בניה, כאמור, תיסגר ולא ניתן יהיה להגישה בשנית.

בעקבות מלחמת חרבות ברזל, נחקק חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד – 2023 ונקבע בסעיף 2(ג) בו: "המועד הקבוע בהגדרת "בניין להשכרה" שבסעיף 53א(א)(3) לחוק עידוד השקעות, לעניין הגשת בקשה לאישור תוכנית, יידחה בתקופה שאורכה כאורך התקופה הקובעת".

("התקופה הקובעת" הוגדרה כתקופה של 3 חודשים שתחילתה ביום 7.10.2023 ).

בהתאם לכך, קבעה הרשות להשקעות כי בקשות להטבות במסלול ההטבות הישן, שיוגשו עד ליום 31.3.2024, יטופלו בהתאם לאמור לעייל, קרי, המועד האחרון להגשת בקשות במסלול ההטבות הישן נדחה והינו 31.3.2024!

עוד חשוב לציין, כי ניתן יהיה להגיש את הבקשה עד 31.3.2024, ללא צירוף היתר בניה מאושר ולהשלים את הגשת היתר הבניה עד ליום 30.6.2024, אולם, בהתאם לדרישות הרשות להשקעות, לבקשה שתוגש, יש לצרף החלטת ועדה מקומית מאושרת, בעניין קבלת היתר בניה לבניין נשוא הבקשה. 

הארכת המועדים, כאמור מעניקה אפשרות אחרונה, עד סוף החודש, להגיש את הבקשה ולזכות בהטבות על פי מסלול ההטבות הישן.

להלן נפרט את עיקרי היתרונות של המסלול הישן ביחס למסלול ההשכרה המוסדית:

1. במסלול הישן נדרשת השכרה ל- 5 שנים מתוך 7 ממועד סיום הבניה לעומת מינימום 15 שנים מתוך 18, על פי מסלול ההשכרה המוסדית.

2. לגבי דירות להשכרה שאינן בפריפריה (בערים/ ישובים כגון, תל אביב, חיפה, רמת גן וכו)- במסלול הישן הדרישה הינה למינימום של 6 דירות להשכרה, מהן ניתן למכור עד 3 דירות כבר בתקופת הבניה (כמוסבר בסעיף 4 להלן) לעומת דרישה למינימום 10 דירות להשכרה, בהתאם למסלול השכירות המוסדית, אותן יידרש המשקיע להשכיר לכל התקופה (15 שנה מתוך 18 ממועד סיום הבניה). נבהיר כי יישובי פריפריה הינם יישובי מיעוטים כהגדרתם בחוק וכן יישובים בפריפריה עם אוכלוסיות בעלות יכולות סוציו אקונומיות נמוכות, המשויכים לאשכול פריפריאלי 1 עד 4 וכן לאשכול חברתי כלכלי 1-4, לדוגמה: ירוחם, בית שמש, ג'סר אל זרקא וכו.

3. במסלול הישן אין דרישה לתקופת השכרה מינימלית לשוכר, לעומת הדרישה במסלול ההשכרה המוסדית, כי הדירה תושכר לאותו אדם ובני משפחתו לתקופה שלא תפחת מ- 5 שנים ותינתן לשוכר אופציה לתקופות שכירות נוספות שלא יפחתו מ- 10 שנים.

4. במסלול הישן ניתן למכור עד מחצית ממספר הדירות הנבנות בתוכנית, במגבלה שלפחות מחצית משטח הדירות בתוכנית המאושרת יושכרו לתקופה של 5 שנים מתוך 7 ממועד סיום הבניה (להלן- "הדירות הנמכרות").

5. אין מגבלה למועד המכירה של  הדירות הנמכרות, וניתן למכור את הדירות אף בזמן הבניה או מייד בסיומה וההטבות על פי מסלול ההטבות הישן יחולו גם על הדירות הנמכרות, מממ

יתרון המאפשר את מימון הבניה. במסלול ההשכרה המוסדית, על מנת לקבל את הטבות המס גם על הדירות הנמכרות, נדרשת תקופת השכרה מינימלית שלהן של 5 שנים לפחות ממועד סיום הבניה.

נציין כי גם למסלול ההשכרה המוסדית יתרונות, שיתכן ויתאימו לחלק מהמשקיעים, לדוגמא, לבעל קרקע בתל אביב המעוניין לבנות בניין דירות להשכרה ולהחזיקן לטווח הארוך, יתאים יותר מסלול ההשכרה המוסדית, כיוון שבמסלול זה לא נקבעה תקרה למחירי ההשכרה וניתן להשכיר את הדירות במחיר השוק. נבהיר כי לגבי דירות בתל אביב, לדוגמה, שמחירי השכרתן גבוהים מהתקרות שנקבעו במסלול הישן, המסלול הישן אינו רלבנטי כלל ומסלול ההשכרה המוסדית עשוי להתאים.

למשרדנו ניסיון עשיר בליווי והגשת תוכניות לאישור הרשות להשקעות ועד להכנת דוח הביצוע,

הן בהגשת השגות על החלטות המנהלה.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח רונית בר, ממשרדנו.