מיסוי מקרקעין - פריסת השבח גם לתקופת הבעלות בידי נותן המתנה

ביום 14.2.2012 התקבל פסק דינה של ועדת ערר בעניין גוטצייט (ו"ע 1290-09).

בפסק נדונו שתי סוגיות: האחת – שיטת יחוס שווי הרכישה במכר חלקים לא מסויימים במקרקעין לגביהן נערך הסכם שיתוף קודם לכן. ככלל קובע סעיף 22 לחוק כי במכר חלק לא מסויים ממקרקעין, יותר שווי רכישה באופן יחסי לכלל שווי רכישת הזכויות במקרקעין. לא נפרט הדיון ומסקנות הוועדה במבזק זה, אך ראינו לנכון לציין כי הוצגה התלבטות האם חישוב יחסי כאמור צריך להיות מחושב לפי יחס השטחים (כיחס שבין החלק הנמכר לבין כלל הזכויות) או לפי שווי (עפ"י היחס בין שווי החלק שנמכר לבין שווי כלל הזכויות במועד המכירה). כן הוצגה הלכת ביהמ"ש העליון בסוגיה זו (הלכת מרדכי מירון, ע"א 3988/00) אשר קבע כי יש לפעול בחישוב שווי הרכישה כאמור לפי יחס השטחים אולם יש לאפשר לנישום להציג ראיות בקשר לשווי הרכישה באותם המקרים שבהם נמכר חלק מסוים ממקרקעין הטרוגניים. 

הסוגיה השניה אותה רצינו לתאר- הינה בעניין תקופת פריסת שבח מקרקעין (עפ"י סעיף 48א(ה) לחוק) במקרה בו הנכס נתקבל במתנה.

לשון החוק הינה: "המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הראלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן…".  "תקופת הבעלות בנכס –  תקופה שתחילתה בתחילת שנת המס שלאחר שנת המס שבה הגיעה הזכות במקרקעין לידי המוכר וסיומה בתום שנת המס שבה יצאה…".

אין מחלוקת כי יום הרכישה ושווי הרכישה לעניין חישוב השבח הינם כפי שהיו בידי נותן המתנה. הוויכוח נסב לעניין אפשרות הפריסה: דעת מיעוט בוועדה היתה כי יש לפרש תקופת הבעלות באופן לשוני מצומצם, כך שהפריסה תוכל להתבצע רק על התקופה בה הנכס היה בבעלותו של המוכר עצמו, קרי – אין פריסה לתקופת הבעלות של נותן המתנה. זוהי גם דעתה המסורתית של רשות המיסים.

דעת הרוב הכריעה אחרת: הגדרת "תקופת הבעלות בנכס" –  סובלת את שתי הפרשנויות, דהיינו, שנת המס הפיסקאלית (שנת המס של המוכר/מקבל המתנה לעניין חישוב השבח עפ"י עיקרון רציפות המס) וגם שנת המס הפורמאלית-משפטית (בה התקבל הנכס במתנה הלכה למעשה). כיוון שתכלית חקיקת סעיף 48א(ה) לחוק הינה למנוע את "נזקי" אפקט הדחיסה המוכר בדיני המס, ולמעשה לבזר את "ההתעשרות" מהשבח (שמתקבל בשנת המס בה נמכר הנכס) על-פני תקופת צבירתה, מה גם שהמס משולם בהתחשב בכל עליית הערך מיום הרכישה , לרבות בידי נותן המתנה, הרי שלשון החוק "סובלת" בהחלט פרשנות בה המוכר (מקבל המתנה) יכנס לנעלי נותן המתנה גם לעניין "תקופת הבעלות בנכס" כאמור לעיל. פסק הדין הוכרע על פי דעת הרוב.

הכרעה זו הינה פרקטית יומיומית, והינה משמעותית ביותר לחישוב מס השבח בעסקאות של מתנה או ירושה (אשר ארעו בתוך תקופת ארבע השנים סמוך למכירה).

הכרעה זו על פיה ניתן לבצע פריסה, גם לתקופה בה הנכס היה בבעלות נותן המתנה או המוריש,  דינה להיות מוחלת לדעתנו גם בסוגיה מקבילה: פריסת רווח הון ראלי על פי סעיף 91(ה) לפקודה, וזאת בכל הקשור למתנה או ירושה או העברות "פטורות" כגון ישום סעיף 104 לפקודה (בחברה משפחתית) ועוד.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה ורו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא ממשרדנו.