מיסוי מקרקעין - שינויים בסעיף 49ה לחוק בחוק ההסדרים
סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בנוסחו כיום (בטרם כניסת התיקון לתוקף) מעניק בתנאים מסוימים, פטור חד פעמי לתושב ישראל, במכירת דירת מגורים מזכה (הדירה השניה) על אף שמכר דירה אחרת בפטור ממס (דירה ראשונה) , בתוך 12 החודשים שקדמו למכירה זו וזאת לצורך רכישת דירה אחרת בסכום השווה ל-75% לפחות משווי 2 הדירות שנמכרו.
אחד התנאים בסעיף הינו, שסכום השווי של 2 הדירות הנמכרות לא יעלה על 3,303,000 ₪, כאשר היה וסכום השווי של 2 הדירות הנמכרות עולה על 1,986,000 ₪ יינתן הפטור במכירת הדירה השניה, רק עד לסכום ההפרש שבין 1,986,000 ₪ לבין שוויה של הדירה הראשונה. את יתרת סכום השווי של הדירה השניה, יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין והמס עליה יחושב באופן יחסי.
במסגרת חוק ההסדרים שייכנס לתוקף החל מיום 01/01/2014, שונה הסעיף במספר נקודות כדלקמן:
- הפטור ממס בסעיף יינתן במכירת הדירה הראשונה ולא במכירת הדירה השניה. הסיבה לכך היא שלאור ביטולו של סעיף 49ב(1) לחוק ותיקונו של סעיף 49(ב)(2) לחוק, תנאי בסיסי למכירת דירת מגורים מזכה בפטור מס הינו שמדובר בדירה יחידה ועל כן נדרש סעיף פטור מיוחד כדי לאפשר את מכירת דירה הראשונה בפטור ממס.
- בוטל התנאי הספציפי בסעיף שהעניק את הפטור לתושב ישראל בלבד ומעתה תחולת הסעיף זהה לתחולת כל פרק חמישי 1 לחוק, דהיינו על תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.
כמו כן, תוקן במקביל סעיף 9(ג1ג)(2)(ג) לחוק אשר תיקן עיוות היסטורי בחבות מס הרכישה. לעניין זה ראו מבזק 503.
ואולם, כדאי להקדיש תשומת לב מיוחדת ל-2 נקודות המתייחסות לסעיף במסגרת חוק ההסדרים:
- נוסח סעיף 49ה(א1) קובע, כי כאשר סכום השווי של 2 הדירות הנמכרות עולה על 1,986,000 ₪ (ונמוך מ-3,303,000 ₪) הפטור שיינתן במכירת הדירה הראשונה, הינו פטור חלקי כאמור לעיל, כאשר את יתרת סכום השווי יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין.
המשמעות היא שיתרת סכום השווי לא תוכל ליהנות מהחישוב הליניארי החדש בסעיף 48א(ב2) לחוק אלא תחויב במס בהתאם לחישוב המס הרגיל בסעיף 48א(ב1) לחוק וזאת בניגוד למכירת דירת יוקרה (ששווי מכירתה מעל 4.5 מיליון) ששם תוקנה הצעת חוק ההסדרים ונכתב ש"יראו את סכום ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה".
- לאור הוראות המעבר, לא ניתן להשתמש בפטור בסעיף 49ה בתקופת המעבר. הסיבה לכך היא ההוראה הקובעת שסעיף 49ב(2) לא יחול על מי שביום המעבר הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור.
לאור הוראה זו, לא ניתן לקבל פטור במכירת הדירה השנייה לפי סעיף 49ב(2) לחוק בתקופת המעבר, כאשר קיימת דירת מגורים נוספת ומשכך אין אפשרות לעמוד בתנאי סעיף 49ה(א)(2) המהווה אחד התנאים לתחולת הסעיף.
לדעתנו בשתי נקודות אלו ראוי שתבוצע הבהרה חקיקתית או אחרת, שתמנע העיוותים כאמור.
עוד על "חוק ההסדרים":
>>למידע כללי בנושא "חוק ההסדרים" – לחצו כאן
לפרטים נוספים, ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – עד לאחרונה מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.
