מיסוי מקרקעין - המלצות הועדה בנושא קרנות נדל"ן בישראל.
ביום 5.1.2004 הונחו בפני נציבת מס הכנסה המלצות הועדה בנושא קרנות נדל"ן (REIT).
קרן נדל"ן היא חברה תושבת ישראל המשקיעה בנכסי נדל"ן מניבים. בדומה לקרנות נאמנות, מונפקות על ידי הקרן מניות ("יחידות השתתפות") בקרן, אשר הן נסחרות בבורסה. הכנסות הקרן מן התשואה על הנדל"ן וממכירתו מחולקות כדיבידנדים לבעלי המניות בקרן. קרנות נדל"ן קיימות ופופולריות במדינות רבות בעולם, ובמטרה לחזק את שוק הנדל"ן הישראלי, הוחלט על ביצוע חקיקה שתאפשר את פעילותן גם בישראל.
כיום, לאור חקיקת המיסוי בישראל, הקמת קרן נדל"ן איננה כדאית ברמת המיסוי זאת משני טעמים עיקריים:
- לאור הפחתת שיעורי המס על רווחי הון ממכירת נכסי מקרקעין ל- 25%, השקעה בנדל"ן באמצעות חברה, הופכת ללא כדאית זאת מאחר ששיעור המס הכולל "עד ליחיד" הנובע מרווח ההון עשוי להגיע ל- 43.75% (25% על מכירת הנדל"ן ועוד 25% על היתרה כדיבידנד), ובנוסף עלול הדיבידנד, בתנאים מסוימים, להתחייב בביטוח לאומי בידי היחיד.
- לאור העובדה כי הקרן תסווג כ"איגוד מקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין, וכל פעולה במניות הקרן תיחשב כפעולה באיגוד מקרקעין, במכירת המניה יוטלו מס רווח הון, מס רכישה ובמקרים מסוימים אף מס מכירה.
בהתאם להמלצות הועדה, על אף שפעולה כאמור תסווג כפעולה באיגוד מקרקעין (זאת לשם שמירת זכות המיסוי הראשונה של ישראל לגבי משקיעים זרים), לא יוטלו בגינה המיסים האמורים, וכן יותאמו שיעורי המס על רווחים שונים של הנובעים מההשקעה בקרן, להשקעות אחרות בשוק ההון.
להלן עיקר ההמלצות בתחום המיסוי:
הכנסות שנובעות מתשואה – ההכנסה תסווג כ- 2(6). שיעור המס על ההכנסות האמורות יהא 15%. לגבי חברות המייסדות את קרן הנדל"ן – חלוקת רווחים שאין מקורה במימוש נכסי נדל"ן תהא פטורה ממס בידיהם.
הכנסה מרווח הון ממכירת המניה – תסווג כשבח מקרקעין, ותמוסה בידי יחידים, חברות "מחוץ לחוק התיאומים" וחברות מייסדות, בשיעור של 15% (או 25% במידה ונתבעו הוצאות מימון ריאליות). חברות "בחוק התיאומים" – המיסוי יהא בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק.
קיזוז הפסדים – ניתן יהיה לקזז הפסדים במכירת המניה כנגד הכנסות אחרות מאותה הקרן באותה השנה (כגון הכנסה מדיבידנד שחולקה על ידי הקרן). בנוסף ניתן יהיה לקזז הפסדים מני"ע סחירים בבורסה כנגד רווחים ממכירת מניות בקרן נדל"ן ולהיפך.
מיסוי הכנסות הקרן עצמה – על הכנסות שוטפות, הכוללות דמי שכירות וניהול נכסי הנדל"ן של הקרן, לרבות הכנסות נלוות להן (כגון השכרת מכונות שתיה המצויות בתחומי הנדל"ן), הכנסה מפיקדונות, אג"ח וממניות בהן משקיעה הקרן וכן ממכירות נדל"ן "קצרות מועד" (פחות מארבע שנים) – יושת מס בשיעור של 36%. (למעט הכנסה מדיבידנדים לגביה יושת מס בשיעור של 12%).
הכנסות מחלוקת רווחים מקרנות נדל"ן אחרות תהיינה פטורות ממס.
הכנסה ממכירת הנדל"ן תהא חייבת במס בשיעור של 12%. (זאת על מנת להשלים למס סופי של 25% עד לרמת היחיד, שישלם על החלוקה 15%).
הכנסות אסורות – הכנסות שמקורן איננו בתחום הנדל"ן המניב, יחויבו במס בשיעור של 60%.
נציין כי מכירת נכסי נדל"ן לקרן על ידי החברות המייסדות תחויב במס רכישה בשיעור של ½% בלבד.
