|
|||
---|---|---|---|
מבזק מס מספר 547
29.5.2014
מיסוי מקרקעין - תשלום מס השבח ע"י הקונה (גילום)סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע כי במכירת זכות במקרקעין, חובת תשלום המס הינה על המוכר. בחלק מעסקאות מכירת מקרקעין, נקבע בהסכם בין הצדדים כי מס השבח ישולם ע"י רוכש הזכויות במקרקעין. עסקאות אלו מכונות "עסקאות נטו" והן שכיחות במיוחד בעסקאות קומבינציה בכלל, ובפרויקטים של תמ"א 38 בפרט. מובן, כי קיים הבדל בהיבט שווי המכירה, בין עסקאות אלו לבין עסקאות רגילות, בהן המס משולם ע"י המוכר. זאת כי בעסקאות נטו התמורה הסופית המתקבלת אצל המוכר גבוהה יותר, ולכן גם סכום המס לתשלום בעסקה יהיה גבוה יותר. בעבר, הייתה מחלוקת כיצד יקבע שווי המכירה בעסקאות אלו, כאשר בהלכות זנזורי רשויות המס, שלא היו מרוצות מתוצאת הפסיקה, פעלו לתיקון חקיקה ואכן בתיקון 38 לחוק (03/07/1997) נוסף סעיף 17(ד) שאימץ את עמדת הרשות לפיה יש לחשב את שווי המכירה במקרה שכזה לפי שיטת "הגילום המלא", שמשמעותה, מציאת שווי מכירה חדש, שלאחר חישוב המס, ישאיר בידי המוכר כסכום סופי, את השבח בעסקה החוזית. לצורך הבהרת ההבדלים בין השיטות, נניח כי התמורה החוזית שנקבעה בעסקת מכירת קרקע הינו 1,200,000 ₪, השבח הינו 1,000,000 ₪ ושיעור המס בעסקה הינו 25%, המשולם ע"י הרוכש (לצורך הדוגמא, נתעלם מהוצ' וממדד). במצב שכזה, בעוד שלפי שיטת הגילום החלקי – שווי המכירה יהא הצירוף של התמורה החוזית בסך 1,200,000 ₪ + 250,000 ₪ = 1,450,000 ₪, הרי שלפי שיטת הגילום המלא – שווי המכירה יחושב באופן הבא: 1,200,000 + 250,000/1-25% = 1,533,333 ש"ח יש לציין כי נוסחו של סעיף 17(ד) לחוק איננו מחייב לחשב את המס במקרה שכזה בדרך של גילום מלא אלא משתמש בביטוי "רשאי המנהל…". ואכן שלטונות המס נוהגים להגביל את השימוש בשיטת הגילום המלא, כאשר שווי המכירה תואם לשווי השוק, לאור הבעייתיות בשיטת חישוב זו שעשויה להביא לתוצאה החורגת בהרבה משווי השוק, שאינה תואמת את אומד דעתם של הצדדים לחוזה. בעניין זה נוסיף 2 הערות:
לפרטים נוספים, ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה ממשרדנו – לשעבר, מנהל תחום קבלנים ונדל"ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.
בכבוד רב,
|