השבוע פורסמה הצעת תקציב המדינה לשינויים מבניים הכוללת בתוכה גם מספר שינויים בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), לרבות הוספת הוראת שעה, וזאת כך נכתב, "במטרה לעודד את הגדלת היצע הדירות", כפי שיפורט להלן:
-
מוצע לקבוע הוראת שעה ל – 3 שנים אשר תעניק ליחידים מס שבח מופחת – עד 25%, על השבח הריאלי עד יום התחילה, בגין מכירות שיעמדו בכל התנאים הבאים:
א. מכירה של קרקע שקיימת לגביה תכנית (כולל מתארית, כמשמעותה בחוק התכנון והבניה) המתירה בניה למגורים על הקרקע של 10 דירות לפחות, המיועדות לשמש למגורים, ללא קשר לשווי הזכות הנמכרת.
ב. יום רכישת הקרקע הוא בין 01/04/1961 ועד 05/11/2001.
ג. לגבי זכות במקרקעין בקרקע שתוכנית הבנייה לגביה מתירה בניה של 1,000 דירות לפחות – המכירה תהא מיחיד לקבלן לעבודות הנדסה בנאיות הרשום בפנקס הקבלנים, והקרקע הנמכרת תהווה אצל הקבלן מלאי עסקי, לעניין פקודת מס הכנסה.
ד. לגבי זכות במקרקעין בקרקע שתוכנית הבנייה לגביה מתירה בניה של פחות מ – 1,000 דירות – יש לסיים לבנות עד תום "התקופה הקובעת", את הגבוה מבין השניים:
1) 80% לפחות מהדירות המיועדות לשמש למגורים, בהתאם לתוכנית הבניה החלה על הקרקע במועד סיום הבניה.
2) 10 דירות, לפחות, המיועדות לשמש למגורים.
"התקופה הקובעת" לעניין זה, תלויה במספר הדירות שמתירה תוכנית הבניה, כדלקמן:
| פחות מ – 25 דירות | 25 – 250 דירות | 251 – 1,000 דירות |
| 28 חודשים מיום המכירה | 36 חודשים מיום המכירה | 48 חודשים מיום המכירה |
ו. כמו כן מוצע, לאפשר למוכר זכות במקרקעין, בתנאים מסויימים, לבחור בין תשלום מלא של המס, וקבלת החזר לאחר עמידה בתנאים, או תשלום מס מופחת ומתן ערובה בגובה יתרת המס, היה ולא יעמוד בתנאי הוראת השעה.ה. מוצע, כי הוראת השעה לא תחול על מכירת קרקע לבניה למגורים שנעשתה בלא תמורה, או בין קרובים, או שחל לגביה פטור ממס – כולו או חלקו – או שיעור מס מופחת לפי החוק או לפי פקודת מס הכנסה, או שהיא שינוי ייעוד וכן לא תחול על פעולה באיגוד.
2. מוצע לתקן את סעיף 9 (ג1ג)(2)(ב) לחוק, באופן שתשונה הגדרת "דירה יחידה", כך שתצומצם התקופה המאפשרת לרוכש דירה, למכור את הדירה שהייתה דירתו היחידה ולשלם מס רכישה כדירה יחידה, מתקופה של 24 חודשים – לתקופה של 12 חודשים בלבד ביום רכישת הדירה הנוספת.
3. בנוסף, מוצע לתקן גם את סעיף 49ג(1) לחוק "חזקת דירת מגורים יחידה", כך שתצומצם התקופה המאפשרת המתנה בין רכישת דירה חדשה למכירת הדירה הישנה, תוך שמירה על הפטור ממס שבח, מ – 18 חודשים כיום, ל – 12 חודשים בלבד.
4. כמו כן מוצע לתקן את סעיף 49ב(5) לחוק, המאפשר פטור ממס ליורש דירת מגורים מזכה בתנאים מסויימים, כך שזכאותו לפטור ממס תוגבל לשנתיים מיום הפטירה של המוריש. עם זאת, מירוץ הזמנים לא יחול במקרים הבאים:
א. בין היורשים היה בן זוגו של המוריש והוא עדיין בחיים.
ב. בין היורשים היה ילדו של המוריש שטרם מלאו לו 21, כאשר תקופת השנתיים תחל להיספר מיום שמלאו לו 21 שנים.
ג. בין היורשים היה ילדו של המוריש שהוא חסוי, כאשר תקופת השנתיים תחל להיספר מיום שחדל להיות חסוי.
5. על מנת שלא "לעקוף" את הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק תוך שימוש בסעיף 49ב(2) לחוק, מוצע לקבוע הוראה זהה לזו הקיימת כיום בסעיף 49ב(2) לחוק לעניין 1/3 דירה, באופן שמי שניצל את חזקת דירת המגורים היחידה, המאפשרת החזקת דירת ירושה ללא פגיעה בפטור הניתן לדירת מגורים מזכה נוספת, לא יוכל למכור את דירת הירושה בפטור "הרגיל" לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
6. לסיום, בהתאם לנוסח הצעת החוק לתיקון 76 לחוק ולהבטחת רשות המיסים בעבר, מוצע לתקן את סעיף 48א(ג) העוסק במס האינפלציוני ולקבוע, כי במכירת דירת מגורים מזכה, הפטורה ממס על השבח הריאלי, יהיה פטור ממס גם הסכום האינפלציוני החייב – בגין חלק השבח הפטור, וזאת באופן רטרואקטיבי מיום 01/01/2014. בעניין זה נפנה את הקוראים למבזק מס מספר 566, בו הבענו ביקורת על ההצעה להעניק פטור יחסי בלבד על השבח האינפלציוני, בניגוד לסבירות ולמטרת החקיקה המוצהרת של סעיף 48א(ב2) לחוק.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה, ממשרדנו.
