במבזק 561 מיום 4.9.2014 תארנו מספר נקודות חשובות שהועלו בתזכיר חקיקה בענייני מס.
בין השאר תארנו במפורט עניין השינוי החקיקתי המוצע בחברות בית, כך שבחירה בסעיף כאמור תהא חד פעמית, ורק בסמוך ליסוד החברה. לא ניתן יהיה לבחור בישום הוראות הסעיף דווקא בשנה שנוח לנישום עקב מימוש נכס מקרקעין צפוי.
באותו תזכיר נקבעה גם הוראת מעבר לגבי חברות קיימות שבכל זאת יבחרו להחשב כחברת בית בסמוך לאחר יום תחילת החוק. לגביהן נקבעו הוראות מעבר קשות של חלוקת יתרת העודפים ומיסוי בשיעור שולי מירבי.
במבזק 573 מיום 3.12.2014 תארנו כי התזכיר הגיע כדי הצעת חוק וזוהי ההזדמנות האחרונה לעלות על רכבת חברת הבית לפני שיחולו ההוראות החדשות והוראות המעבר.
בין לבין, נפלה הממשלה והתחלפה באחרת, והצעת החוק גוועה לה. ואולם כעוף החול המתעורר התעוררה מחדש ושוב פורסם לציבור תזכיר לתיקון החוק.
בין שלל התיקונים מועלה התיקון הנרחב בסעיף 64 לפקודה הדן בחברת בית, וראה המבזקים המוזכרים לעייל.
השינוי העיקרי שראינו בתזכיר החדש הוא הזזה של שנה אחת קדימה, קרי: ככל הנראה תחולת השינוי תהיה ביום 1.1.2016.
חברות שיבקשו להיות חברות בית עד סוף 3.2016
יחולו עליהן הוראת המעבר הנוקשות.
לעומתן – חברות שהיו חברות בית טרם יום התחילה יוכלו להמשיך ולהיות כאלו ללא כל שינוי חקיקה.
לאור האמור: בעלי מניות בחברות אשר עומדות בדרישה הבסיסית להחשב כחברות בית (כל רכושן ועסקיהן הינם החזקת בניינים), ושוקלים מימוש הנכסים בעתיד הנראה לעין, וטרם הגישו דוחות 2014, ראוי שיבחרו ויגישו דוח 2014 כחברת בית.
בחירה כאמור תבטיח את "עתידן".
חברות שאחרו את הרכבת ל-2014, יתכן וראוי להן להודיע לפקיד השומה כבר עתה – עוד טרם הגשת דו"ח 2015, כי בחרו להחשב כחברות בית לשנת 2015.
יתכן שהודעה כאמור, תאפשר אף להן לעלות על הרכבת, ולהמשיך להחשב חברות בית בעתיד בלא ישום הוראות המעבר.
בשולי הדברים – נציין כי מוצע גם לחייב הגשת דיווח מפורט על חוות דעת שנתקבלו אשר יש בהן חיסכון במס.
מטבע הדברים חיוב בדיווח יוחל לאחר כניסת החקיקה לתוקף. אי לכך ובדומה לאמור לעייל, ככל שנישום מבקש חוות דעת מקצועית שתאפשר לו ישום גישה מטיבת מס, אשר תשפיע על דיווחיו והכנסתו החייבת במשך השנים הבאות, ראוי שיבקשנה ויחילנה כבר בדוח 2014, ככל שטרם הוגש, כך שככל הנראה חבויות הגילוי והדיווח השונות, לא יחולו עליו.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
בהמשך למבזקנו מיום 25/12/2014 (מספר 576) בנושא השקעה בנדל"ן בספרד באמצעות שותפות ספרדית או באמצעות מוסד קבע בספרד של ישות זרה, נבקש להביא בפניכם אפשרות נוספת להשקעה בנדל"ן מניב בספרד: השקעה באמצעות קרן להשקעה בנדל"ן (קרן "ריט") המכונה בספרד Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI").
משטר ה – SOCIMI הוקם בספרד בשנת 2009 במטרה לעודד גופים זרים ומקומיים (יחידים וחברות) להשקיע בנדל"ן מניב. משטר ה -SOCIMI מעניק פטור ממס חברות בספרד להכנסות דמי שכירות ולרווחי הון בעת מכירת הנדל"ן, והכל בכפוף להתקיימותם של תנאים אלו (הרשימה שלהלן אינה ממצה):
א. ה – SOCIMI נדרשת להון עצמי מינימאלי של 5 מיליון אירו, בין במזומן ובין בדרך של העברת נכסי נדל"ן לחברה.
ב. ה – SOCIMI צריכה להיות רשומה למסחר באחת מהבורסות בספרד או באיחוד האירופאי. לעניין זה קיימת אפשרות של רישום בבורסה "אלטרנטיבית" בספרד, המאפשרת להתמודד עם סוגיית הסחירות.
ג. 80% מנכסי ה -SOCIMI צריכים להיות נכסי נדל"ן מניב (המניבים הכנסות דמי שכירות), קרקעות עירוניות לפיתוח של נדל"ן או החזקה בקרןREIT או ב -SOCIMI אחרות, לרבות נדל"ן וישויות המחזיקות בנדל"ן במדינות אחרות באיחוד האירופי.
ד. 80% מהכנסותיה של ה -SOCIMI צריכות להיות הכנסות מדמי שכירות או מדיבידנדים שמקורם בהכנסות "מזכות".
ה. ה -SOCIMI צריכה לחלק לבעלי מניותיה לפחות 80% מהכנסתה הנובעת מדמי שכירות; כמו כן, על ה -SOCIMI לחלק לפחות 50% מרווח ההון הנובע ממכירת מקרקעין או מחברות SOCIMI שבבעלותה, ואת יתרת רווח ההון עליה להשקיע בנכסים תוך 3 שנים ממועד מכירת הנכס. הכנסות דיבידנד מגופים שבבעלות ה – SOCIMI חייבות להיות מחולקות במלואן לבעלי המניות.
ו. נכס נדל"ן מניב שבבעלות ה – SOCIMI נדרש להיות מושכר לתקופה של לפחות 3 שנים.
כאמור, ההטבה המוענקת ל – SOCIMI הינה פטור ממס חברות המוטל על הכנסות ה – SOCIMI, כך שלמעשה המיסוי האפקטיבי החל על בעלי המניות בה הינו מס החל על דיבידנד. בעלי מניות יחידים תושבי ישראל המחזיקים ב – SOCIMI ישלמו מס אפקטיבי של 25% או 30% החל על הכנסות דיבידנד, וחברות תשלמנה מס חברות בשיעור של 25%.
כמו כן, ה -SOCIMI זכאית להפחתה של 95% ממס הרכישה בעת רכישת נדל"ן להשכרה למגורים או מקרקעין עירוניים לצורך פיתוח נדל"ן להשכרה למגורים, וכל זאת בכפוף לכך שתקופת ההחזקה בנכסים אלו תהא לפחות 3 שנים.
נציין כי לצורך קבלת ההטבות המוענקות ל – SOCIMI נדרשים בעלי המניות לשלם מס אפקטיבי במדינת מושבם על הכנסותיהם המתקבלות מה- SOCIMI בשיעור של 10% לפחות, אחרת על חלק ההכנסה המיוחס לבעל המניות תידרש ה – SOCIMI להשלים את מס חברות בספרד.
תנאי זה עלול שלא להתקיים, ככל שמדובר בבעלי מניות ישראלים הזכאים לפטור ממס, כדוגמת עולים חדשים או תושבים חוזרים \ ותיקים, ואף במקרים של אי תשלום מס על הדיבידנד בשל קיזוז הפסד.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי ורו"ח (עו"ד) יניב גולדשטיין, ממשרדנו.
בהמשך למבזקנו מיום 25/12/2014 (מספר 576) בנושא השקעה בנדל"ן בספרד באמצעות שותפות ספרדית או באמצעות מוסד קבע בספרד של ישות זרה, נבקש להביא בפניכם אפשרות נוספת להשקעה בנדל"ן מניב בספרד: השקעה באמצעות קרן להשקעה בנדל"ן (קרן "ריט") המכונה בספרד Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI").
משטר ה – SOCIMI הוקם בספרד בשנת 2009 במטרה לעודד גופים זרים ומקומיים (יחידים וחברות) להשקיע בנדל"ן מניב. משטר ה -SOCIMI מעניק פטור ממס חברות בספרד להכנסות דמי שכירות ולרווחי הון בעת מכירת הנדל"ן, והכל בכפוף להתקיימותם של תנאים אלו (הרשימה שלהלן אינה ממצה):
א. ה – SOCIMI נדרשת להון עצמי מינימאלי של 5 מיליון אירו, בין במזומן ובין בדרך של העברת נכסי נדל"ן לחברה.
ב. ה – SOCIMI צריכה להיות רשומה למסחר באחת מהבורסות בספרד או באיחוד האירופאי. לעניין זה קיימת אפשרות של רישום בבורסה "אלטרנטיבית" בספרד, המאפשרת להתמודד עם סוגיית הסחירות.
ג. 80% מנכסי ה -SOCIMI צריכים להיות נכסי נדל"ן מניב (המניבים הכנסות דמי שכירות), קרקעות עירוניות לפיתוח של נדל"ן או החזקה בקרןREIT או ב -SOCIMI אחרות, לרבות נדל"ן וישויות המחזיקות בנדל"ן במדינות אחרות באיחוד האירופי.
ד. 80% מהכנסותיה של ה -SOCIMI צריכות להיות הכנסות מדמי שכירות או מדיבידנדים שמקורם בהכנסות "מזכות".
ה. ה -SOCIMI צריכה לחלק לבעלי מניותיה לפחות 80% מהכנסתה הנובעת מדמי שכירות; כמו כן, על ה -SOCIMI לחלק לפחות 50% מרווח ההון הנובע ממכירת מקרקעין או מחברות SOCIMI שבבעלותה, ואת יתרת רווח ההון עליה להשקיע בנכסים תוך 3 שנים ממועד מכירת הנכס. הכנסות דיבידנד מגופים שבבעלות ה – SOCIMI חייבות להיות מחולקות במלואן לבעלי המניות.
ו. נכס נדל"ן מניב שבבעלות ה – SOCIMI נדרש להיות מושכר לתקופה של לפחות 3 שנים.
כאמור, ההטבה המוענקת ל – SOCIMI הינה פטור ממס חברות המוטל על הכנסות ה – SOCIMI, כך שלמעשה המיסוי האפקטיבי החל על בעלי המניות בה הינו מס החל על דיבידנד. בעלי מניות יחידים תושבי ישראל המחזיקים ב – SOCIMI ישלמו מס אפקטיבי של 25% או 30% החל על הכנסות דיבידנד, וחברות תשלמנה מס חברות בשיעור של 25%.
כמו כן, ה -SOCIMI זכאית להפחתה של 95% ממס הרכישה בעת רכישת נדל"ן להשכרה למגורים או מקרקעין עירוניים לצורך פיתוח נדל"ן להשכרה למגורים, וכל זאת בכפוף לכך שתקופת ההחזקה בנכסים אלו תהא לפחות 3 שנים.
נציין כי לצורך קבלת ההטבות המוענקות ל – SOCIMI נדרשים בעלי המניות לשלם מס אפקטיבי במדינת מושבם על הכנסותיהם המתקבלות מה- SOCIMI בשיעור של 10% לפחות, אחרת על חלק ההכנסה המיוחס לבעל המניות תידרש ה – SOCIMI להשלים את מס חברות בספרד.
תנאי זה עלול שלא להתקיים, ככל שמדובר בבעלי מניות ישראלים הזכאים לפטור ממס, כדוגמת עולים חדשים או תושבים חוזרים \ ותיקים, ואף במקרים של אי תשלום מס על הדיבידנד בשל קיזוז הפסד.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (עו"ד) גדי ורו"ח (עו"ד) יניב גולדשטיין, ממשרדנו.
במבזק מס 568 מיום 30.10.2014 תארנו צמד פסקי דין של ועדות ערר במקרקעין, שיצאו ממש בעת ובעונה אחת בעניין בחינת היות חברה בעלת קניון או מרכזים מסחריים איגוד מקרקעין אם לאו. השלכה ראשונה ועיקרית בעניין זה כיום, הינה הטלת מס רכישה בעת רכישת מניות/הקצאה באיגוד מקרקעין. בפס"ד ארוך ומנומק הראשון בצמד – בעניין מליסרון, נקבע כי החברה המחזיקה בקניון חוצות המפרץ הינה איגוד מקרקעין. הפעילות העסקית העניפה הכרוכה בקניון – לא הוציאה מידי הגדרת איגוד מקרקעין, וכולה נחשבה בעיני הועדה ככרוכה במקרקעין עצמן. מנגד, פסק הדין השני שנתפרסם באותו מועד כמעט, בעניין גזית – קבע כי החברה בהיותה בעלת קניון רוטשילד (קניון אחד בלבד, באותה תקופה), אינה איגוד מקרקעין וזאת בעיקר לאור קיומו של נכס המוניטין המניב לחברה הכנסות ואינו טפל להשגת מטרות האיגוד.
שני פסקי הדין ניתנו פה אחד.
ביום 23.7.2014 נתפרסם פסק דינה של ועדת ערר בעניין
חברת אלדר נכסים (ו"ע 39284-01-10) שהחזיקה ב – 50% ממניותיה של חברת קניונים לישראל שבבעלותה ובתפעולה קניון בת ים. אלדר חברה רכשה מידי בעלת המניות השניה (שופרסל) את חלקה בחברת הקניונים. רשות המיסים טענה כי חברת הקניונים הינה איגוד מקרקעין, ולכן יוטל מס רכישה על שווי הקניון, בעוד
שאלדר התנגדה לכך.
בפס"ד ארוך ומנומק קובע רו"ח צבי פרידמן ואליו נצטרף גם רו"ח אלי מונד כי אין מדובר באיגוד מקרקעין.
להלן נקודות עיקריות שהשפיעו על הפסיקה:
מובא ציטוט מדברי השופט דנצגר בהלכת ביהמ"ש העליון בעניין אספן שדנה בעניין פעילות מעסק, האם מוציאה איגוד מהיותו איגוד מקרקעין אם לאו.
שם נראה כי דעתו היתה שיש מקום כי אכן תוציאו, אך בעובדות המקרה שם הוכח כי הפעילות העסקית נעשתה ע"י צד קשור ולא באיגוד. (וראה לעניין זה במבזק 529 עמדתנו הברורה כגישת השופט פרידמן).
ביהמ"ש מביא במספר איזכורים את עדותו המשכנעת של מנכ"ל חברת הקניונים באומרו כי "הצלחתו של קניון תלויה ב – 3 דברים: במיקום, בתמהיל ובניהול…".
כמו כן שיכנעה עדותו בה טען ששיכנע לרכוש את מחצית מניות חברת הקניונים שכן תחת שליטה בלעדית של המערערת וניהול מקצועי שלו, יושבחו תוצאות הקניון לאין ערוך, וכך היה.
מבדיקה אמפירית שהוצגה לועדה הוצג כי בשמונה חברות שבבעלותן מרכזי קניות והנסחרות בבורסה בארה"ב, שיעור הנכסים הבלתי מוחשיים הינו כ- 44%.
נקבע כי שרותי ניהול כגון – ניקיון, ארגון אטרקציות, פרסום, שיווק, אבטחה וכד', (בשונה מחלק משרותי תחזוקה וכד' – הניתנים כחלק ממחוייבות בעל הנכס המשכיר), הינם שרותים המביאים לגידול בפריון השוכרים, וגם למערערת שהכנסותיה הינן בין השאר כפונקציה של הכנסות השוכרים.
מכאן עולה כי ניתן לראותם כנכס נפרד.
"קביעתו של המומחה מטעם רשות המיסים לפיה אין לחברה נכסים בלתי מוחשיים, הינה בלתי הגיונית ודי לציין את הנכס הבלתי מוחשי הקרוי "Going concern"".
"אין ספק שערכו של קניון פעיל ומצליח כולל, בנוסף למקרקעין, גם ערך נוסף של העסק כ"עסק חי".
בפס"ד בעניין גוטמן קבע השופט מגן אלטוביה (שבדעת מיעוט בפס"ד דנן קבע כי לדעתו חברת קניונים לישראל היא כן איגוד מקרקעין) כי לתחנת דלק יכול ויהיה מוניטין. על כך מתייחס השופט צבי פרידמן כך: "אמור מעתה, לו אותה תחנת דלק … אשר מתקיימת על פי רוב ע"י לקוחות מזדמנים הצורכים את שרותיה בדרכם למחוז חפצם יכולה ליצור מוניטין, קניון – אשר בבסיסו נשען על לקוחותיו הקיימים השבים וחוזרים אליו – קל וחומר בנו של קל וחומר שיכול להיווצר לו מוניטין נוכח מיקומו ומידת הצלחתו".
ובהמשך: "בין אם נראה את ערכו של העסק החי כחלק מהמוניטין ובין אם לאו, אין ספק שנכס בלתי מוחשי זה אינו חלק מהמקרקעין, והוא אינו טפל ליצור ההכנסה של האיגוד שמחזיק בקניון, ודי בכך כדי להוציא את האיגוד מחזקת "איגוד מקרקעין".
ובסיכום הפסק מסכם השופט פרידמן, את קביעתו הנחרצת כך:
"אין לי ספק כי לקניון בת-ים, שהינו קניון פעיל ומשגשג, ישנו "נכס" בלתי מוחשי, הקרוי "העסק כעסק חי" ("Going concern") שמעלה את שוויו לעומת קניון חדש באותו מקום. ניתן לקרוא לנכס זה מוניטין, מותג, ידע, ניהול עודף, שותפות ברווחי הפדיון של החנויות בקניון וכיוצ"ב… אין לי גם ספק שנכס זה הינו "נכס" נפרד מהמקרקעין עצמם, וכי הוא משמש את האיגוד (חברת קניונים לישראל) לייצור הכנסתו ואינו טפל למטרותיו העיקריות.
זאת בדומה לאיגוד המחזיק בבית מלון, שכן הציוד של בית המלון אינו טפל לייצור הכנסתו של בית מלון, גם אם המלון מנוהל על ידי חברת ניהול חיצונית וכל הכנסות האיגוד מבית המלון הינן "הכנסה פסיבית" מהשכרתו לגוף המנהל. "העסק החי" של קניון בת-ים הוא המקבילה של הציוד בבית המלון. ללא "העסק החי" אשר הפסיקה הכירה בו כ"נכס" שלפי סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, לא היה מדובר בקניון פעיל המניב תשואה העודפת על תשואה פסיבית של השכרת חנויות גרידא, אלא באסופה של חנויות בלבד".
לדעתנו הציטוטים המאלפים הללו, מדברים בעד עצמם, ואין לנו כל צורך לתת פרשנות נוספת.
יצויין כי כבוד השופט אלטוביה חלק על קביעת השופט פרידמן ונצמד לפרשנות מצומצמת, בדומה למתואר בפס"ד מליסרון כאמור.
השופט מונד הסכים בלא הערות לקביעת השופט פרידמן, ובכך נחתם פסק הדין, בדעת הרוב.
2:1 לטובת הפרשנות הכלכלית מרחיבה של המונח "איגוד מקרקעין".
נמתין לגומלין, או להלכה סופית בביה"ש העליון.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
ביום 19 ביולי 2015 דחה ביה"ד האזורי לעבודה (ב"ל 47305-10-13 ,22226-11-13) את תביעתם של בני הזוג עמיחי וחדוה יעקובזון (להלן: המבוטחים) לקצבת זקנה. המבוטח תבע את זכותו לקבל קצבת זקנה שנשללה ממנו בדיעבד, והמבוטחת תבעה את התוספת בעבור בעלה, בטרם הבעל הגיע לגיל פרישה.
תביעתם נדחתה כיוון שלבעל היה שווי רכב ונקבע כי שווי זה הוא רכיב שכר שיש להביא בחשבון במבחן ההכנסה לקבלת קצבת זקנה ותוספת תלויים.
רקע חוקי (באופן כללי בלבד)
רקע עובדתי
דיון והחלטה
בשולי הדברים
מנסיוננו עולה כי עובדים שמשתלמות להם קצבאות כגון קצבת נכות כללית או קצבת זקנה ו/או תוספת לקצבאות אלה בשל התלויים בהם, עלולים להידרש להחזיר גמלאות אלה עת נזקפת להם או לתלויים בהם הכנסה זקופה כגון שווי רכב.
גם כאשר משולם להם שכר נוסף כדוגמת דמי הבראה, בונוס, ביגוד שנתי וכדומה, עלולים תשלומים אלה לשלול זכאותם לגמלאות מהמל"ל בשל הוראות הפריסה.
נכתב ע"י רו"ח אורנה צח (גלרט), מר חיים חיטמן, רו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
ביום 19 ביולי 2015 דחה ביה"ד האזורי לעבודה (ב"ל 47305-10-13 ,22226-11-13) את תביעתם של בני הזוג עמיחי וחדוה יעקובזון (להלן: המבוטחים) לקצבת זקנה. המבוטח תבע את זכותו לקבל קצבת זקנה שנשללה ממנו בדיעבד, והמבוטחת תבעה את התוספת בעבור בעלה, בטרם הבעל הגיע לגיל פרישה.
תביעתם נדחתה כיוון שלבעל היה שווי רכב ונקבע כי שווי זה הוא רכיב שכר שיש להביא בחשבון במבחן ההכנסה לקבלת קצבת זקנה ותוספת תלויים.
רקע חוקי (באופן כללי בלבד)
רקע עובדתי
דיון והחלטה
בשולי הדברים
מנסיוננו עולה כי עובדים שמשתלמות להם קצבאות כגון קצבת נכות כללית או קצבת זקנה ו/או תוספת לקצבאות אלה בשל התלויים בהם, עלולים להידרש להחזיר גמלאות אלה עת נזקפת להם או לתלויים בהם הכנסה זקופה כגון שווי רכב.
גם כאשר משולם להם שכר נוסף כדוגמת דמי הבראה, בונוס, ביגוד שנתי וכדומה, עלולים תשלומים אלה לשלול זכאותם לגמלאות מהמל"ל בשל הוראות הפריסה.
נכתב ע"י רו"ח אורנה צח (גלרט), מר חיים חיטמן, רו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.