מיסוי מקרקעין - מיסוי מקרקעין ותאגידים – שינויי חקיקה והערכות מיידית, סוף שנת 2015
עם התקרב סוף שנת המס מצאנו לנכון להתייחס למספר נקודות להן חשיבות ניכרת באופן מיידי, כולן תוצאה של חידושים בחקיקת המס:
הוראת שעה – הורדת שיעור המס במכירת קרקע המיועדות לבניה למגורים.
רקע: שיעור מס השבח הראלי במכר קרקע שמועד רכישתה לפני 7.11.2001 מכיל בכל מקרה שכבת מס בשיעור שולי (למעט קרקעות "הסטוריות",שיום רכישתן לפני 31.3.1961).
כדי להאיץ מכר קרקעות לבניה למגורים במטרה להוזיל את מחירי הדיור הוחלט ב"חוק ההתיעלות" להגביל את שיעור מס השבח הראלי במכירת קרקעות שתהיה בתקופה 1.1.2016-31.12.2018 לשיעור מס מירבי של 25%, בהתקיים המצבים והתנאים הבאים (עיקרי הדברים בלבד):
- על הקרקע הנמכרת, ישנה תוכנית בניה המתירה בניית 8 דירות מגורים.
- במקרה של עסקת קומבינציה (טהורה ?) – סך הדירות בכלל השטח הינו 8 דירות.
- במקרה של פחות מ-251 /יותר מ-251, דירות – הסתיימה תוך 48/42 (בהתאמה) חודשים מיום המכירה, בניית כל הדירות לפי התוכנית הקיימת במועד סיום הבניה.
- (ישנה התייחסות למכר שטח קרקע גדול של 1000 דירות ומעלה. לא נפרט עתה, כדי לא לבלבל את הקוראים).
- שיעור המס המוגבל, לא יחול במכר בין קרובים, מכר עם הקלת מס מלאה או חלקית, או ללא תמורה, או בשינוי יעוד.
ההקלה תחול על מוכר "יחיד" – לרבות חברה משפחתית ולרבות שותפות לפי סעיף 63 לפקודה. (על פי פרשנות החב"ק לסעיף 63 לפקודה ההוראה תחול לכאורה – גם על שותפות בין חברות).
אי עמידה בתנאי מועד סיום הבניה כמפורט לעייל, תשלול את הטבת המס. אי עמידה חלקית, תשלול הטבה חלקית, באופן יחסי.
המוכר רשאי לבחור בין תשלום המס המלא ועם הוכחת זכאותו להקלה יקבל החזר מס, לבין תשלום מס מופחת מלכתחילה, תוך העמדת ערבויות מתאימות לעמידתו בתנאי ההקלה.
נקודת התראה: מי שעומד עתה להתקשר בעסקת מכר קרקע המיועדת לבניה למגורים, ויכול שיעמוד בתנאים שפורטו, שימתין ולא יבצע את העסקה אלא ביום 1.1.2016 ואילך !
חברת בית
שינויי חקיקה נרחבים צפויים לעבור בימים הקרובים בעניין חברת בית (ראה בהרחבה עקרי השינויים הצפויים בעניין חברת בית וכן את הוראת המעבר החשובה, במבזקי מס 561,573).
עיקרי הוראת המעבר הינם כי חברה שהיתה חברת בית לפני 1.1.2016, תוכל להמשיך להיות כזו גם בשנת 2016.
חברה קיימת שלא היתה חברת בית לפני 1.1.2016 – תוכל לבקש להיחשב ככזו בבקשה שתגיש עד 31.3.2016. על חברה זו יחולו "סנקציות מיסוייות": עודפיה ליום 31.12.2015 יחשבו כמחולקים כדיבידנד (רק אם לפחות בעל מניות אחד הינו יחיד), ושבח המקרקעין העתידי במכר בנייניה, יחולק ליניארית, כך שחלקו עד 31.12.2015 יחוייב במס שולי מירבי.
נקודת התראה: חברה קיימת שאינה חברת בית, היכולה לפי תנאי הסעיף הקיים להיחשב חברת בית, ובעלי מניותיה צופים בעתיד החזוי לעין שבח מקרקעין ניכר, תגיש מיידית, ועוד לפני 31.12.2015, דוח 2014 עם בקשה להיחשב חברת בית.
הוגש דוח 2014 כחברה רגילה, תוגש מיידית, אף שהדבר אינו במסגרת הגשת הדוח השנתי – בקשה להיחשב חברת בית לשנת 2015. אנו מאמינים שהגשת בקשה כאמור, תאפשר סיווג כחברת בית ב-2015 ואילך, ללא הטלת הסנקציות דלעייל.
חברה משפחתית
חברה משפחתית, אשר יתרונות המס ממנה פגו, ויש צפי או חשש שדווקא השקיפות, תביא להטלת חבויות מס גדולות יותר (ראו הלכת אריה ברנוביץ או פס"ד אריה דגן), ראוי לשקול בקשה ליציאה מתחולת הסעיף. בקשת יציאה כאמור, ניתן להגיש רק עד יום 30.11.2015 !! (לגבי שנת המס 2016). לא הוגשה בקשה, תחשב החברה כמשפחתית גם בשנת 2016.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
