ביום 1.8.2016 ניתן פס"ד בביהמ"ש העליון בעניין ברייר (ע"א 4006/13). עניינו של הפסק, פשוט:
שני בני זוג רכשו דירת מגורים בשנת 2012 בסכום של 3,000,000 ₪. לבן הזוג דירת מגורים מלפני תקופת הנישואין, שנרכשה במימון הוריו. הצדדים אינם חלוקים על כך, שהזכויות בדירה הנ"ל שייכות לבעל בלבד, וכי לזוגתו אין כל זיקה אליה, בני הזוג מעולם לא התגוררו יחד בדירתו של הבעל, ודמי השכירות בגינה אינם מועברים לחשבון הבנק המשותף שלהם. אי לכך הוסכם על הצדדים כי יש לראות בבעל כמי שחלק הדירה הנרכש אינו מהווה "דירה יחידה" אצלו, בעוד שלגבי בת הזוג – דירה יחידה.
(נציין כי לא צויין בעובדות הפסק, כי בין בני הזוג היה הסכם ממון, ונראה כי לא היה).
בני הזוג הגישו שומות מס רכישה כך: רואים כל בן זוג כאילו רכש דירה ב-1.5 מליון ₪.
בהתאם לכך הוטל מס רכישה מלא על הבעל (5% על מרבית הסכום, ו-6% על יתרתו), בעוד שלגבי בת הזוג לגביה זו "דירה יחידה", סכום של כ-1.4 מליון ₪ דווח כפטור ממס, ועל יתרת הסכום הוטל מס רכישה בשיעור 3.5%. (אלו היו שיעורי מס הרכישה אז).
מנהל מסמ"ק ביצע תחשיב אחר, כפי שעולה מהתקנות: ראשית, ביצוע תחשיב מס רכישה על מלוא הדירה, לפי שווי של 3 מליון ₪ – כדירה יחידה, ואז ב – 50% מהתוצאה חוייבה בת הזוג. שנית – תחשיב מס רכישה על מלוא הדירה, לפי שווי של 3 מליון ₪ – כדירה שניה, ואז ב – 50% מהתוצאה חוייב בן הזוג. מובן כי תוצאת המס היתה שונה וגבוהה יותר מן המוצהר.
ועדת הערר דחתה את עמדת בני הזוג, והללו ערערו לביהמ"ש העליון:
ביהמ"ש סוקר את הוראות החוק בעניין רכישת דירה, תוך אזכור הכלל כי רוכש ובן זוגו יחשבו כ"רוכש אחד", ואת תקנה 2 לחוק המתייחסת לחישוב מס הרכישה ברכישת חלק מדירה.
בהלכת פלם משנת 2004, עובדות המקרה היו דומות מאוד, אלא שבאותה תקופה היתה עמדת רשות המיסים אחרת לחלוטין: לא תינתן כל הקלה למי מבני הזוג בעת רכישת דירת מגורים ראשונה בתקופת נישואיהם, ככל שלמי מהם יש דירת מגורים נוספת מתקופה שקדמה לנישואין. זאת לאור ההוראה כי שני בני הזוג יחשבו לרוכש אחד, ומשום שלאותו רוכש (או חלק ממנו) יש דירה נוספת, הרי שרכישת הדירה הנוכחית, אינה "דירה יחידה".
ביהמ"ש העליון קבע אז כהלכה כי גישה זו אינה תכליתית ואינה ראויה, וכי במקרה מעין זה אין לראות בשני בני הזוג כרוכש אחד, אלא כי לאחד מהם תינתן הקלה ולאחר לא. אלא שלא נדון כלל אופן ביצוע הלכה זו.
בעניין ברייר עלתה הסוגיה שוב באופן מעשי תוך ששני הצדדים מכירים בעובדה כי יש ליתן לבת הזוג הקלה (כרוכשת דירה יחידה) ולבן זוגה לא, אך הצדדים חלקו בשיטת החישוב.
ביהמ"ש קובע כי עמדת רשות המיסים היא הנכונה, מכמה הנמקות. בין השאר:
התקנות קובעות במפורש כי ברכישת חלק מדירה (וכאן מוסכם כי יש לראות בכל בן זוג כרוכש חלק מדירה), "ישולם חלק מסכום מס הרכישה… שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה". קרי ביצוע כאילו נרכשה כל הדירה והתוצאה מוכפלת בשיעור הדירה שנרכש.
ניסיונות תקיפה של תקנות אלו בטענה שהינן חורגות מהסמכות שנתן להם המחוקק הראשי, נדחו כבר בעבר, וגם עתה.
לא יעלה על הדעת שמס הרכישה הכולל ברכישת אותה דירה יהיה תלוי במספר הרוכשים, כך שאם שני אנשים ירכשו כל אחד מחצית דירה או אם ארבעה אנשים ירכשו כ"א רבע דירה – חבות מס הרכישה הכוללת חייבת להיות זהה. בגישת המערערים-התוצאה תשתנה ותפחת כתלות במספר הרוכשים.
ישום ההקלה בדרך שהוצגה ע"י בני הזוג מביאה לכך שגם בן הזוג לו יש כבר דירת מגורים מקבל הטבת מס וזאת בשונה ממצב בו רוכש אחר בעל דירה קיימת, היה רוכש מחצית דירה "שניה" (שאז היו מיושמות הוראות התקנות כדלעייל: מס רכישה על דירה שלימה, מוכפל במחצית).
הערעור נדחה, ונקבעה סופית הדרך לחישוב מס רכישה ברכישת דירת מגורים ע"י בני זוג שלאחד מהם דירת מגורים נוספת, מלפני הנישואין.
לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.
