מיסוי מקרקעין - אי חבות במס שבח ומס רכישה בעסקאות מכר של דירות בשכונות יוקרה בירושלים ?!

כולנו קראנו ושמענו על הסוגיה המרעישה בעניין דייריהן של מאות או אלפי דירות בשכונות יוקרה ירושלמיות, אשר גילו "יום אחד" כי הקרקע נשמטת תחת רגליהם, ובעתיד הלא כל כך רחוק – יצטרכו לשלם הון עבור המשך הישארותם בדירות, או חלילה יאלצו לפנותן ללא כל תמורה.

במה דברים אמורים: כפי שנתפרסם, מספר כנסיות רכשו במאה ה-19, אלפי דונמים של קרקעות מחוץ לחומות ירושלים. עם קום המדינה ואף בשנות ה-30 התקשרו הכנסיות בהסכמי חכירה שונים עם קק"ל, בדר"כ ל-99 שנה, אשר ברבות הימים החכירה בחכירת משנה את הקרקעות ליזמים/דיירים שונים, ומאז נבנו על קרקעות אלו שכונות רבות, כגון גן רחביה טלביה ועוד.
מאז נתגלגלו דירות השכונות הללו בין רוכשים שונים, ומחירן האמיר כשאר מחירי הדירות בארץ.
אלא שהסתבר באחרונה כי חברות עלומות, הזדרזו ורכשו את זכות הבעלות במישרין מן הכנסיה, כך שבבוא היום כשתסתיים תקופת החכירה יהיה לדיירים/קק"ל עסק ישירות עם הבעלים החדשים, אשר תאורטית לפחות, אין להם כל חובה חוקית או מוסרית להמשיך את החכירה, ובוודאי שלא בנזיד עדשים.

מובן כי במצב זה קמה סערה גדולה: קמו ועדים, היו ישיבות, והדבר הגיע גם לכנסת. במקביל וכצפוי מחירי הדירות במקומות אלו צונחים פלאים.

ולמה אנו נדרשים לעניין במבזק זה, שהרי אנחנו לא עיתון ולא פוליטיקאים? אלא שכך הוא העניין:

חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מטיל חבות במס על מכירת ורכישת "זכות במקרקעין".
"זכות במקרקעין" הינה לפי ההגדרה בסעיף 1 לחוק: "בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין…
לעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים…(ומקובל להאריכה)".

כפי שנתפרסם, לגבי מרבית הדירות במקומות המדוברים – מסתיימים הסכמי החכירה בשנת 2051 או 2052. עם זאת לגבי הסכמי חכירה שנעשו בשנות השלושים, ישנן דירות רבות למשל בשכונת טלביה וגן רחביה שהסכמי החכירה לגביהן, מסתיימים כבר בעוד 17-18 שנים.
ככל וכך הוא, ובהתקיים העובדה כי קק"ל לא תוכל (ובוודאי לא במצב של "קרוב לוודאי") להמשיך ולהאריך את החכירה, הרי שמעבר לאי הוודאות הכלכלית הדרמטית, והצניחה במחירי דירות אלו – רכישה או מכירה שלהן, אינן עולות כלל בגדר של עסקה במקרקעין כפי שהוסבר לעייל.

אי לכך, אין חבות במס שבח במכירתן (וגם לא במס רווחי הון), וגם לא חבות במס רכישה ברכישתן.
יתרה מזו, ככל שנעשו עסקאות בדירות אלו בשנים האחרונות, ובהתקיים תנאי המצב העובדתי כמתואר לעייל, יש מקום לדרוש השבת מס שבח או מס רכישה ששולמו בגינן לרשות המיסים.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.