ביום 21.8.2018 דחתה ועדת הערר את עררה של הגברת הילדה רוליגר ז"ל (להלן- העוררת, ו"ע 2262-03-17), שבקשה לקבוע כי חכירת מגרש מרמ"י – בהסכם חכירה מהוון ל- 49 שנים – עליו בנוי בית מגוריה בו היא גרה זה עשרות שנים, יחוייב במס רכישה כרכישת דירת מגורים (יחידה), ולא כרכישת קרקע, כטענת מנהל מסמ"ק.

תמצית עובדות המקרה וטענות הצדדים

• העוררת התגוררה בבית בישוב כפר יהושע עוד לפני קום המדינה. הבית בנוי על מגרש של כ-1.3 דונם.

• העוררת היתה בת רשות, (ללא חוזה חכירה), מאת אגודה שיתופית כפר יהושע – בר רשות אף הוא, והתגוררה בבית מגורים אשר הוגדר כ"בית מקצועי" – זכות מגורים שאושרה ע"י אגודות שיתופיות שונות לבעלי מקצוע שאינם חקלאים, עוד טרם קום המדינה.

• בשנת 2013 ביצעה שמאית מטעם רמ"י הערכת שווי, אשר העריכה את "שווי מרכיב הקרקע במגרש" בכ-1.2 מיליון ש"ח. שווי זה הוסכם בין הצדדים, רמ"י אישרה את הקצאת המגרש לעוררת, ובתחילת שנת 2014, נחתם חוזה חכירה והמגרש הוחכר לעוררת "יחד עם כל הבנוי עליו, לרבות בית המגורים".

תמצית טענות העוררת

• משאין מחלוקת וכך גם לפי הפסיקה – מס הרכישה נבחן מנקודת מבטו של הרוכש ולא של הקונה, ומשאין חולק כי מדובר במגרש מבונה, עליו בנוי בית מגוריה, בו גרה ותמשיך להתגורר, הרי שמס הרכישה צריך להשתלם כברכישת דירת מגורים (יחידה – יש לציין, ובשל כך מס הרכישה הינו אפס).

• "בחוזה החכירה שנחתם בין רמ"י למנוחה נכתב במפורש כי על המגרש קיימים מבנים מתקופה שקדמה למועד כניסת חוזה החכירה לתוקף. לפיכך, גם רמ"י הכירה במבנים הבנויים על המגרש".

•  "על פי סעיף 3 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל הגדרת "מקרקעין" כוללת קרקע, בתים, בניינים וכל דבר המחובר לקרקעי חיבור של קבע. על כן, משרכשה המנוחה את זכויות החכירה במגרש, רכשה גם את הבנוי על המגרש – קרי: הבית בו התגוררה עד יום פטירתה".

תמצית טענות המנהל

• רמ"י אינה מוכרת או מחכירה בתים. רמ"י מוכרת/ מחכירה קרקעות. אין רלוונטיות לשאלה אם קיים מבנה על המגרש אם לאו. דמי החכירה מושפעים מפוטנציאל הבניה במקרקעין אך לא מהבנוי בפועל. באישור העסקה מודיעה רמ"י כי הוחלט להקצות למנוחה קרקע למטרת מגורים – זהו ייעוד הקרקע. אין אזכור לרכישת "מבנה מגורים". באף אחד מן המסמכים שבפני הוועדה לא דובר על החכרת דירת מגורים. רמ"י היתה מודעת לקיומו של מבנה על המגרש, אך בכל המסמכים מופיע כי רמ"י הסכימה להחכיר למנוחה מגרש על כל הבנוי והמחובר אליו.

• הערכת השווי של רמ"י את הנכס התבססה על שומת השמאית שהעריכה את שווי מרכיב הקרקע של המגרש, בלבד.

הכרעת ועדת הערר

•  שווי החכירה הינו שווי הקרקע בלבד.

• אזכור קיומו של בית המגורים הקיים על המגרש אין בו כדי להפוך את הסכם החכירה להסכם לחכירת בית מגורים.

•  ההכרעה לא תיעשה על בסיס "תחושתה" של העוררת בדבר הנכס שרכשה, אלא על בסיס הנכס שנרכש מבחינה משפטית על ידי העוררת. מבחינה משפטית היא רכשה זכויות חכירה במגרש.

• למעשה לא היה קיים כל הבדל בין הסכם החכירה שהעוררת חתמה עליו (לאחר שהוקם על המגרש בית המגורים) לבין הסכם חכירה שהיה נחתם גם אם לא היה קיים בית המגורים על המגרש. בשני המקרים שוויו של המגרש נשוא הסכם החכירה היה זהה, שכן היה כולל את שווי הקרקע ופוטנציאל הבנייה עליה (בהיותה קרקע למגורים). העובדה שעל המגרש כבר היה בנוי בית המגורים – לא העלתה ולא הורידה מבחינת קביעת שווי התמורה בגין החכירה.

הערר נדחה, והעסקה חויבה במס רכישה, כרכישת מגרש.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.