ביום 27.1.2019 ניתן פס"ד בוועדת הערר בעניינה של קרן רוזנבוים (ו"ע 16836-03-17), ובו נקבע כי חלק העוררת בדירת מגורים שרכשה יחד עם בעלה – כשלבעלה ישנה דירת מגורים אחרת ("מלפני" הנישואים), ולגביה ישנה הפרדה רכושית בהסכם ממון – יחשב כרכישת דירת מגורים יחידה. זאת אף שבני הזוג וילדיהם מתגוררים בפועל יחד בדירת המגורים האחרת של הבעל.

רקע בתמצית
בני הזוג נשאו ב-2007. ערב נישואיהם חתמו על הסכם ממון. הסכם הממון התייחס ספציפית לחשבון בנק ודירת מגורים שהיו לבעל שנים מלפני הנישואין. הסכם הממון קובע כי דירת הבעל כמו גם תמורת מכירתה יהיו שייכים אך לו. (לגבי חשבון הבנק ההפרדה המוחלטת נקבעה בשיטת "היתרה הפוחתת" אם הנישואין ימשכו 13 שנה ומעלה, עד תקרת שיתוף מקסימלית של 40%).
לבני הזוג היה גם חשבון בנק משותף, ששימש לחייהם המשותפים.
בשנת 2009 מכר הבעל את דירתו, וקנה אחרת במקומה. עודף עלות הדירה החדשה על תמורת המכירה, מומן מחשבון הבעל.
בני הזוג התגוררו עם ילדיהם בדירת הבעל הראשונה ומשהוחלפה – בדירתו השנייה. העוררת לא שילמה כל דמי שימוש או שכירות לבעל בשל כך.
בשנת 2016 רכשו בני הזוג דירה נוספת, אשר מומנה מהחשבון המשותף. על מחצית חלק הבעל דווח מס רכישה כדירה נוספת, על מחצית חלק העוררת דווח מס רכישה כדירה יחידה.
המנהל דחה את שומתה העצמית וקבע כי אף שאין הוא טוען לפסלות הסכם הממון או לתכנון מס בו, הרי לפי הוראות החוק וחזקת המשפחה הגרעינית המשותפת, נחשב שיש גם לה דירה נוספת, על כן, הרכישה החדשה הינה כרכישת דירה שניה.
עיקר טענת המנהל בעניין זה התבסס על עובדת מגוריהם המשותפים לאורך שנים בדירת הבעל, שכאמור לפי הסכם הממון – הינה רכושו בלבד.
בנוסף טען המנהל, כי החוק מעודד רכישת דירה ראשונה בעוד שלעוררת זוהי דירת השקעה שכן הינה מתגוררת בדירת הבעל.

פסק הדין
ההלכה השיפוטית בסוגיית רכישת דירת מגורים בידי מי שלבן זוגו ישנה מלפני נישואיו דירת מגורים אחרת, ולגביה הסכם ממון ביניהם – נקבעה כבר בהלכת שלמי, בביהמ"ש העליון. (ראה מבזק 571)
שם נקבע כי החזקה כי יראו את שני בני הזוג כרוכש אחד לעניין מס רכישה (בבחינה האם מדובר בדירה יחידה או דירה נוספת), הינה חזקה הניתנת לסתירה.
בהלכת שלמי נקבע כי כדי לסתור את החזקה על המבקש לעמוד בשני תנאים מצטברים: קיים הסכם ממון להפרדה רכושית בן בני הזוג בדירת המגורים של בן הזוג האחד, וכי הסכם הממון, לגבי דירה זו – אכן מיושם בפועל.
אין מחלוקת כי קיים הסכם ממון ונותר לדון בתנאי השני.
ביה"ד קובע ומצטט מהעליון כי עניין החזקה הינו אנטי תכנוני ביסודו, וכי במקום בו אין מדובר בתכנון מס אלא במהלך משפחתי, חברתי תמים, הרי יש מקום לבחון את סתירת החזקה.
ביה"ד נעזר בהחלטות קודמות של ועדות הערר שנגעו בסוגיה דומה בעניין רפפורט ובלנק (ראה מבזקים 596 ו- 732) שם נקבע שמגורים משותפים בדירת בן הזוג אינם מלמדים בהכרח על אי קיומו של הסכם הממון.

ביה"ד גם מתייחס לאמירת המנהל לפיה הדירה הנרכשת תשמש להשקעה ואינה מיועדת למגורי הרוכשים, אי לכך אין ליתן לה הטבת מס רכישה כדירה יחידה – ודוחה אותה על הסף. ביה"ד קובע כי בשונה ממספר מדינות אחרות בהן תנאי להקלת מס רכישה הינו מגורי קבע בדירה הנרכשת, הרי החוק הישראלי אינו כזה, ולקבלת ההטבה במס רכישה לא נדרש כלל מגורי הרוכש בדירה הנרכשת.
יצוין כי דעת חבר הוועדה השלישי בוועדה הייתה חולקת. הוא קבע כי תנאי יישום ההפרדה הרכושית בדירה הינו קשיח, וכי עצם מגוריהם המשותפים של בני הזוג בדירת בן הזוג האחר, מביא לאי התקיימות התנאי (כמצוין גם בהוראת ביצוע 5/2011 של רשות המיסים), כך שלא נסתרת חזקת התא המשפחתי.
הערר נתקבל דעת רוב.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.