ביום 14.3.2019 ניתן פסק דינה של ועדת הערר באוסף של חמישה עררים (שהראשון שבהם הוא פרידמן ואחרים (ו"ע 63863-12-14) שעניינם אחד: האם קבוצה של רוכשי זכויות במקרקעין במושע שחתמו הסכמי שיתוף ביניהם לצורך התארגנות לבניית דירות מגורים, עולה כדי "קבוצת רכישה" כהגדרתה בחוק – והללו יחויבו במס רכישה כרוכשי דירות גמורות, או שאינם "קבוצת רכישה" ומס רכישה יחול על רכיב הקרקע שרכשו בלבד.

רקע ותאור עובדות תמציתי ביותר:
בני משפחת פרידמן (להלן- פרידמן) בעלי רקע קבלני בביצוע בעבר הרחוק ובשנים האחרונות, ביזמות. הללו זיהו פוטנציאל בשכונת בת גלים בחיפה והחלו יחד עם אחרים לרכוש בניינים ישנים עם דיירים מוגנים, לפנותם ולהתחיל לאתר רוכשים שונים המעוניינים בבניית דירות על הקרקע שתתפנה, ולמכור להם חלק מהזכויות בקרקע .
המדובר בחמישה אתרים שונים.
בכל המקרים ליווה בכל ההסכמים משרד עו"ד אחד.
אותרו רוכשים חדשים אשר רכשו חלקים בלתי מסוימים במקרקעי פרידמן ואחרים, אשר חתמו על "חוזה שיתוף ובניה משותפת". פרידמן הציג תוכנית אדריכלית שהוזמנה מאדריכל מסוים ובו יוחדה לכל רוכש דירה שהייתה צפויה להיבנות בבניין.
לאחר רכישת המקרקעין ע"י הרוכשים החדשים וחתימת הסכמי השיתוף, נערכו אסיפות בעלי זכויות ונבחר ועד מנהל (בדר"כ היו בו גם מקבוצת הרוכשים החדשים ולא רק מפרידמן).
מאוחר יותר נעשתה התקשרות עם אותו משרד אדריכלים לביצוע תוכנית מסודרת, ולאחר פניות למכרזים ממספר קבלנים, ועל פי החלטת הוועד ואסיפת הרוכשים, נבחר קבלן מבצע.
אותו משרד עו"ד שלווה את הרכישה והסכמי השיתוף, נבחר להיות נאמן על קבלת כספי הרוכשים ותשלום הוצאות הפרויקט.
הרוכשים כולם דיווחו על רכישת קרקע, ותשלום מס רכישה בהתאם.
מנהל מסמ"ק טען כי אומד דעתם של הרוכשים החדשים היה לרכוש דירות מגורים מוגמרות, ולא להצטרף לקבוצה שתבנה דירות מגורים. כך גם יש לראות ברוכשים המקוריים כמי שנתחייבו למכור לחדשים, דירות מוגמרות.
מנהל מסמ"ק מסמן את פרידמן כגורם מארגן, לרוכשים החדשים שהינם בעצם "קבוצת רכישה".
קביעת ועדת הערר (נתאר נקודות ובדיקות שהובילו להכרעה):

• החוזים הראשונים הינם חוזי מכירת/רכישת קרקע בלבד. אין בהם התחייבות לבנייה. אלא ציון כי הצדדים הגיעו להסכמה לבניה משותפת.

• גם בחוזי שיתוף ובניה משותפת, עליהם נדרשו הרוכשים החדשים לחתום – כל שמצוין הוא: כוונה לבניה משותפת. אין התחייבות לבניה ע"י המוכרים. מדובר בבניה עצמית תוך תשלום משותף ליועצים מומחים אגרות והטלים. מובן לכל חברי הקבוצה כי העלויות יחולקו ביניהם, ואין מחיר מובטח.

• בחוזי השיתוף נקבעו מוסדות הקבוצה: האסיפה הכללית והוועד המנהל, ונקבע הרוב הדרוש לכל החלטה.

• לא הייתה קביעה מראש לזהותו של קבלן מבצע מסוים, והיו גם החלפות שבוצעו בין קבלנים מסוימים שנבחרו בתחילה, בקבלנים אחרים.

כל הללו מצביעים כי אין בהתקשרויות השונות כדי להצביע על רכישת דירות מוגמרות.

עם זאת, עדיין ישנה קבוצה שהתארגנה יחד לרכוש הקרקע ולבנות דירות מגורים ויש ביניהם מסגרת חוזית לכל השלבים. אם כן חסרה רק ה"צלע הרביעית": ככל שימצא "גורם מארגן", הרי לפנינו "קבוצת רכישה" והדין יהא עם מנהל מסמ"ק.
אייל פרידמן: הרוח החיה מאחורי כל העסקאות, איתר את הנכסים, הציע למוכרים את עסקאות הרכישה, פעל לשווק את הפרויקטים לרוכשים הנוספים, פנה לאדריכלים, ערך אומדן של העלויות הצפויות ועוד ועוד. על אף כל זאת קובעת הוועדה כי הוא אינו "גורם מארגן":

• ""גורם מארגן" הוא גורם שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה. חבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה לא יחשב כגורם מארגן".

• "גורם מארגן פועל למען רווח. הוא מקבל תמורה, ישירה או עקיפה, עבור שירותי הארגון שהוא מעניק לקבוצה. ודוקו, קבלת תמורה עבור שירותים אחרים שניתנו על ידי אותו גורם לקבוצה, שאינם בבחינת שירותי ארגון, אינו מספיק כדי לקבוע שהגורם משמש כ"גורם מארגן" במובן החוק".

• במקרה דנן, פרידמן "נהנו מרווח נאה בזכות השבחת המקרקעין ועליית ערכם. זוהי התמורה שקיבלו, ותו לא. תמורה שכזו, שמקורה בהשבחת הערך, אינה בבחינת תמורה עבור שירותי ארגון".

• "קבוצת רכישה יכולה לכלול גם אנשים זרים זה לזה שמבקשים לפעול יחדיו למטרה משותפת וכל עוד לא הצטרף לארגון הקבוצה "גורם מארגן", אין מניעה שגיבוש הקבוצה ייעשה גם על ידי משווק ואפילו משווק בשכר".

" מתוך כל המקובץ עולה, כי ככל שהתקיימו כלל התנאים להתארגנות, יש לבחון לא רק את נושא קיומה של אותה קבוצת רכישה אלא את האישיות – הגורם המארגן.
לא ענה הגורם המארגן על כלל הקריטריונים שנקבעו בחקיקה – אין הוא מארגן, ואין הקבוצה – קבוצת רכישה".

הערר נתקבל.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.