כזכור, במסגרת מלחמתה של רשות המיסים באובדן המס בגין קבוצות רכישה למיניהן המתארגנות לרכוש קרקע ולבנות יחד דירות מגורים, נקבע בחקיקה בשנת 2011 כי ברכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה ובהתקיים שאר התנאים בחוק – יראוה כאילו נרכשה דירת מגורים מוגמרת, ויוטל מיסוי על מלוא שווי הדירה המוגמרת (אף שעדיין אינה כלל מוגמרת).

בהיבט של מס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין:
רע מאוד – למי שבבעלותו דירת מגורים נוספת:
(יחול מס רכישה המתחיל בשיעור של 8%, על מלוא שווי ה"דירה" הנרכשת. (זאת חלף מס רכישה בשיעור 6% בלבד, ורק על רכיב הקרקע הנרכש בפועל).
מעולה – למי שזו תהיה דירתו היחידה:
יחול פטור ממס רכישה לגבי שווי רכישה של עד כ-1.6 מליון ₪, 3.5% על שכבת השווי שעד כ- 5 מיליון ₪ וכו'. (זאת חלף מס רכישה מלא בשיעור 6% על רכיב הקרקע הנרכש בפועל).
מסקנה: בעלות בזכות לדירת מגורים בקבוצת רכישה כמוה כבעלות בדירת מגורים, לעניין מס רכישה.
[נציין כי בתיקון 93 החל מ-6.2018, מצא המחוקק לסייע לבעלי זכות לדירת מגורים בקבוצת רכישה, אשר הבניה בה כלל לא החלה זה 4 שנים, או שטרם נסתיימה זה 6.5 שנים (ובהתקיים תנאים נוספים)– וקבע כי לצורך הטלת מס רכישה על דירה (ממשית) נוספת שירכשו – יראו את הדירה הנרכשת הנוספת כדירה ראשונה, ויתעלמו מהזכות לדירת מגורים בקבוצת הרכישה כאמור. (ראה הרחבה לעניין זה במבזק 742, ובחוזר מיסוי מקרקעין 2/2019 שפרסמה רשות המיסים בעניין, ביום 8.5.2019)]

ומה לגבי מס שבח?
קרי מה יהא על בעל זכות לדירת מגורים בקבוצת רכישה, אשר בבעלותו דירת מגורים נוספת, עת יבקש למכור את דירת המגורים הנוספת?
האם הדירה הנוספת היא "דירה יחידה", או שהבעלות בדירת קבוצת הרכישה, מביאה לכך שהדירה הנוספת הנמכרת אינה נחשבת כדירתו היחידה ?
המשמעות הינה פשוטה:
ככל שיראוה כדירה יחידה, יוכל למוכרה בפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק (בהתקיים שאר התנאים המתוארים בפרק חמישי 1 לחוק).
ככל שיראוה שלא כדירתו היחידה – הרי שלכל היותר יוכל למוכרה בפטור הליניארי כמתואר בסעיף 48א(ב2) לחוק (או ככל שיום רכישתה לאחר 1.1.2014 – בחבות מס שבח של 25%).

התשובה פשוטה אף כי אינה טריוויאלית:
רק לעניין מס רכישה ביצע המחוקק "כיפוף" של הגדרת דירת מגורים, וקבע כי רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה, תחשב כרכישת דירת מגורים.
לכל יתר הוראות חוק מיסוי מקרקעין ובמיוחד לעניין חבויות ופטורים במס שבח במכירת דירת מגורים, נותרת הגדרת דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק: "דירה…שבנייתה נסתיימה… ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה".
קרי לעניין הפטורים במכירת דירת מגורים לפי פרק חמישי 1 לחוק – אין כל התייחסות לבעלות בזכות לדירה בקבוצת רכישה, ובהתקיים יתר התנאים המתוארים בפרק האמור (לרבות לעניין הגדרת דירת מגורים מזכה), הדירה הנוספת הנמכרת – נחשבת לדירה יחידה, לכל דבר ועניין!!

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.