מיסוי מקרקעין - יום אישור רמ"י הוא יום העסקה, אף טרם חתימתו הפורמלית ולפני הסכם פיתוח

ביום 20.10.2020 ניתן פס"ד בוועדת הערר בעניין חיים יוסבאשווילי (להלן: העורר), ובו נקבע כי עסקת רכישת מניות בחברת הר יוסף (להלן: החברה), הייתה פעולה באיגוד ולכן חויבה במס רכישה.

עובדות והשתלשלות המקרה מורכבות למדי ולמען האמת גם מעורפלות ובחלקן תמוהות.

להלן את עיקר העובדות החשובות, כפי הבנתנו:

• החברה הייתה ככל הנראה בבעלות מלאה של עו"ד בביאן, (ככל הנראה בנאמנות עבור אביו של העורר).

• בשנת 1997 – רכשה החברה 50% מאופציה שהייתה בבעלות חברה אחרת לרכישת מקרקעין מרמ"י.

• בשנת 2014, נקבע בהליך שיפוטי כי החברה תוכל לרכוש זכויות חכירה מרמ"י לפי הערכת השמאי הממשלתי.

• במחצית 2015 נתקבלה שמאות השמאי הממשלתי לשווי מהוון של 100% המקרקעין כ- 61 מיליון ₪.

• מספר חודשים לאחר מכן הודיעה החברה לרמ"י כי היא מעוניינת לממש את האופציה.

• ב- 7.2016 נחתם מפרט כספי בין החברה לרמ"י, בסכום של כ- 25 מיליון ₪ (?).

• כשבוע לאחר מכן אישרה רמ"י את העסקה.

• ביום 11.11.2016 רכש העורר 5% ממניות החברה ב- 1 מיליון ₪, המהווים 25% משווי הזכויות במקרקעין שהופיעו במאזן החברה ליום 31.12.2015 (בסך של 4 מיליון ₪). כחודש מאוחר יותר הגיש העורר מש"ח למנהל מסמ"ק לחבות במס רכישה לפי 1 מיליון ₪.

• באותו יום נחתם בין החברה לבין חברת צרפתי בע"מ הסכם הלוואה והקצאת מניות. בעקבותיו העמידה צרפתי הלוואה לחברה לצורך מימוש האופציה מרמ"י בסך של כ- 32 מיליון ₪. מנגד הקצה החברה מניות לצרפתי ולעורר(??), תוך דילול החזקותיו של האב, כך שלאחר ההקצאה, החזיקה צרפתי 51% ממניות החברה, העורר 44%, ואבי העורר נותר עם 5% ממניותיה בלבד.

• ביום 13.11.2016 נחתם הסכם פיתוח בין החברה לרמ"י.

• מסמ"ק הוציא לעורר שומת מס רכישה לפי שווי רכישה של כ- 6.3 מליוני ₪ (25% משווי המקרקעין בעסקה בין רמ"י לחברה) (שהיה כ- 25 מיליון).

• בהמשך הוצאה שומת מיטב שפיטה במס רכישה לצרפתי ולעורר גם על הקצאת המניות, גם עליה הוגש ערר. הוסכם בין הצדדים כי הכרעת הפסק דנן תקבע גם את הערר בעניין ההקצאה.

עיקר טענות העורר

• המועד המוקדם בו ניתן לראות את החברה כבעלת זכות במקרקעין הוא מועד תשלום התמורה וחתימת חוזה הפיתוח. לפני מועד זה הייתה לחברה רק אופציה לחתום על חוזה פיתוח כנגד תשלום התמורה. המשיב קבע שומה אילו המקרקעין כבר בבעלות מלאה של החברה, בהתעלם מכך שבבעלות החברה הייתה רק אופציה שההחלטה על מימושה הייתה תלויה בגיוס הון בסכום משמעותי ולא הייתה ודאית כלל. (כלומר העורר מודה שהחברה הי איגוד מקרקעין).

• "אפילו היה מדובר בזכות במקרקעין, הרי ששוויה צריך היה להיקבע על פי ההסכם בין הצדדים, בהיעדר טענה לחוסר תום לב או ליחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה" (עו"ד בביאן והעורר). (תמהנו !! שכן נראה מהעובדות כי בביאן החזיק במניות עבור אבי העורר).

• שנית, נטען כי ביום חתימת הסכם רכישת המניות טרם קמה לחברה זכות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 1 לחוק ולפיכך, בטרם חתימת הסכם הפיתוח, החברה לא הייתה "איגוד מקרקעין" (כלומר לפי טענה זו, החברה כלל אינה איגוד מקרקעין).

 

עיקר טענות המנהל

יום המכירה בעסקה בין החברה ובין רמ"י הוא יום אישורה בידי רמ"י (19.7.16), בטרם נרכשו המניות על ידי העורר.

העסקה בין החברה ובין רמ"י השתכללה לאחר שביום 1.9.15 הודיעה החברה לרמ"י כי ברצונה לממש את האופציה, ובהתאם חתמו ביום 10.7.16 על המפרט הכספי של רמ"י.

נטען כי הואיל וביום 19.7.16 אישרה רמ"י את העסקה, יש בכך משום קיבול של ההצעה ובמועד אישור רמ"י השתכלל חוזה מחייב.

במסגרת אישור העסקה נכללה התניה בדבר חתימה על הסכם פיתוח תוך 60 ימים ממועד אישור העסקה, כך שמדובר בהסכם מותלה, אשר ככל שנתקיים, נכנס לתוקף ביום כריתתו, הוא מועד אישור העסקה.

פסק הדין

הועדה מסתמכת על הלכת זיו פרויקטים שדנה בעסקאות מקרקעין שצד להן הוא רשויות המדינה וקובעת:

"בית המשפט העליון קבע בפסק הדין כי הגדרת יום המכירה בסעיף 19(3) לחוק אינה רק לעניין חישוב השבח והמס, אלא מחייבת לכל דבר ועניין, ובפרט לעניין מס רכישה… נקבע כי "יום המכירה" הוא היום שבו ניתן אישור מוסמך של ממ"י לעסקה ומבחן זה תקף גם במקרים שבהם האישור כפוף לחתימה על חוזה פורמאלי.

וכן: "נקבע כי חוזה הפיתוח שנחתם תוך 60 ימים ממועד אישור העסקה, גיבש סופית את רכישת הזכויות במקרקעין, כאשר הזכות לרכישתם הוענקה למערערת באישור העסקה עצמו".

משנקבע כי לחברה היו זכויות במקרקעין טרם ביצוע כל ההקצאות, נחתם הגולל על הפסק.

הערר נדחה וכן שני הערערים הנוספים שהיו תלויים בו, וכל הרוכשים והנקצים חויבו במס רכישה לפי שווי זכויות המקרקעין שהיו בבעלות החברה.

בשולי הדברים נתהה מדוע הוקצו מניות נוספות לעורר בשל הזרמת ההלוואה מצרפתי לחברה לצורך מימוש האופציה מול רמ"י, והרי העורר לא הוציא מכיסו כל תשלום בשל כך. שמא קיבל ההקצאה הנוספת כתמורה בשל טרחתו/ יזמותו בעניין?? ועצם ההקצאה חייבת גם במס הכנסה!!?

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.