ישראלים רבים משקיעים בשנים האחרונות בנכסי נדל"ן ביוון.

כידוע, האמנה למניעת מסי כפל בין ישראל ליוון היא אמנה ייחודית, המעניקה זכות מיסוי בלעדית למדינת המקור (יוון) בגין הכנסות מהשכרת נכס נדל"ן ביוון, שמפיק תושב ישראל (סע' 6 לאמנה בנוסחה המחייב, על אף טעות הניסוח המונצחת בנוסח בעברית).

בנוסף, האמנה מעניקה זכות מיסוי בלעדית ליוון גם בגין רווח הון בידי תושב ישראל ממימוש נכס נדל"ן ביוון או ממימוש זכויות בחברה שמרבית שוויה נובע מנכסי מקרקעין ביוון (סע' 13 לאמנה).

להרחבה בנושא זה, ראו מבזקנו מס' 634.

מבלי להרחיב בנושא, נציין שיש לבחון היטב האם מאפייני הלקוח והפעילות אכן מזכים את המשקיע או היזם הישראלי בפטור הנכסף מהמיסוי בישראל, מכוח האמנה.

במבזק זה נתמקד בצד השני של המטבע, קרי בפטור ממס החל ביוון בגין מכירת נכס המקרקעין:

ככלל, רווח הון ממימוש מקרקעין ביוון כפוף למס רווח הון בשיעור 15% (מעבר לרווח הון ריאלי שנתי בגובה 25,000 אירו). עם זאת, נכון להיום, קיימת הוראת השעה המעניקה פטור ליחיד ממס רווחי הון (הפטור לא חל על גופים מאוגדים).

תוקפה של הוראת שעה זו הוארך מעת לעת ונכון להיום, היא בתוקף עד לסוף שנת 2022.

כלל האצבע לגבי הוראת השעה, הוא שהפטור חל על מכירה של עד שני נכסי מקרקעין בתקופה של שנתיים.

אך כמו במקרים רבים בדיני המס, לא מדובר בכלל טכני אלא בכלל מהותי, ונסביר: סעיף החוק היווני הרלבנטי (4172/2013) קובע שכל פעילות עסקית חייבת במס. סביב עקרון זה, יש פרשנויות לגבי מהי "פעילות עסקית".

בפרט לגבי עסקאות מקרקעין, נקבעה חזקה לפיה שלוש (3) עסקאות "מאותו סוג" (ללא הבחנה בסוג המקרקעין) המתבצעות במסגרת זמן של שנתיים (2) נחשבות כ"ביצוע שיטתי של מעשים", ולכן נכנסות להגדרה של פעילות עסקית. זו חזקה חלוטה, קרי חזקה שבהתקיימה הפעילות מסווגת בהכרח כפעילות עסקית.

מעבר לכך, גם כשהחזקה זו אינה מתקיימת, עדיין קיים חשש לסווג מכירה פלונית כמכירה בעלת סיווג עסקי, ככל שהנסיבות משקפות אכן פעילות עסקית. כך למשל, יזם נדל"ן סדרתי יכול להתחייב במס ולא ליהנות מהפטור (או מהמס המוגבל בשיעור 15% אם וככל שתוקף הוראת השעה יפוג), גם בעסקה בודדת, אם הנסיבות מצביעות על פעילות עסקית (למשל הרבה עסקאות בעבר או פעולות שבמובהק מלמדות על עסק). 

וחשוב להדגיש – ככל שמדובר בפעילות עסקית והפטור מכוח הוראת השעה נשלל, יחול המס השולי (עד 44%!) ולא מס רווחי הון (15%):

אם רשות המסים היוונית סבורה שיחיד עוסק בעסקאות נדל"ן מבלי שביצע את הפורמליות הרלוונטיות, התוצאה היא שהיחיד יידרש לשלם מס הכנסה בדיעבד, בתוספת קנסות והיטלים וכן דמי ביטוח לאומי. המס המוחל מחושב בהתאם למדרגות המס השולי החלות על יחיד, המגיעות כאמור לכדי 44%.

ההוראות לעיל טרם פורשו במידה מספקת בהנחיות או בפסיקה. כך, לעניין החזקה החלוטה, אין קביעה בלשון החוק האם בוחנים את מספר הנכסים שנרכשו, את מספר הנכסים המוחזקים או שמא את מספר הנכסים שנמכרו בתקופה של שנתיים רציפות; מקובל לפרש שבוחנים עסקאות מכירה. עוד נציין, שלעניין החזקה, כל יחידה הרשומה בנפרד ברישום המקרקעין היווני נחשבת לנכס מקרקעין אחד: מכירה של בניין שלא חולק לנכסים אופקיים נפרדים (דירות), נחשבת עסקה אחת; אבל אם הבניין חולק לדירות נפרדות, אזי מדובר במספר עסקאות נדל"ן כמספר הדירות.

לסיכום: כדי ליהנות מהפטור ביוון בגין מכירת נכס מקרקעין ביוון, יש להקפיד על הכלל: לא יותר מ- 2 עסקאות מכירה בתקופה של שנתיים, עם בחינת מכלול הנסיבות של כל מקרה לגופו.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח ועו"ד גדי אלימי, ממשרדנו.