מיסוי מקרקעין - תקרת פטור מס שבח בדירת מגורים היא לכל מוכר ולא לדירה עצמה

4 חברים רכשו בעבר דירת מגורים יוקרתית. לאחר מספר שנים הם מוכרים אותה. לאף אחד מהם אין דירת מגורים אחרת.

הדירה נמכרה בסך של 18 מליון ₪.

כולם דרשו פטור מלא ממס שבח (דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק), כל אחד לפי סכום תקרה הפטור המלא (המתואר בסעיף 49א(א1) לחוק) – כ-4.5 מליון ₪).

מנהל מסמ"ק היה מוכן להעניק לכל חבר, סכום תקרה חלקי בלבד, לפי חלקו בדירה הנמכרת קרי, רבע מסכום התקרה לכל אחד, בלבד.

בפס"ד בעניין גבע וגולן (ו"ע 59018-11-21), שניתן בוועדת הערר ביום 9.11.2022, נדונה סוגיה זו במדויק, אלא ששם היו רק שני חברים שרכשו ומכרו הדירה, ותמורת מכר הדירה הייתה 10 מליון ₪.

מבלי להלאות את הקוראים נתאר רק כי ועדת הערר קבעה, שלשון הסעיף אינה קובעת הדבר במפורש, ולכן לכאורה מאפשרת הן את פרשנות המוכרים (כל מוכר זכאי למלוא תקרת הפטור), והן את פרשנות המנהל (תקרת הפטור הינה לדירה עצמה, ועל כן כל מוכר זכאי לחלק יחסי בלבד מתקרת הפטור).

ואולם מדקדוק לשוני " עלה סכום שווי המכירה על 4,500,000 שקלים חדשים (בסעיף קטן זה – סכום התקרה), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה,…"

משנכתב "שווי המכירה", במאובחן מ"שווי הדירה", אשר היה יכול להכתב, ואכן נכתב כך במקום אחר בחוק – מתחזקת ההכרעה כי התקרה היא לכל מוכר, ולא לדירה כולה עצמה.

בנוסף, בסעיפי חוק אחרים,  כגון במכר דירת מגורים עם זכויות בניה, או בהוראת השעה לשנת 2011 (הגדלת היצע של דירות מגורים), או בעניין מדרגות מס רכישה ובמקומות אחרים, טרח המחוקק וקבע שתקרות (הפטורים) השונות, הינן לדירה בכללותה, ואם ישנם מספר מוכרים/רוכשים, תחולק התקרה ביניהם באופן יחסי. במכר דירת מגורים יחידה, שתק המחוקק.

גם בבחינת תכלית החקיקה, בוחנת הועדת את טענות הצדדים, וקובעת שכל הטענות יפות, ואולם עמדת המנהל אינה צודקת יותר:

"…אומנם הגדלת היצע הדירות בשוק היא אחת מהתכליות בתיקון 76 בכללותו, אך היא לא התכלית שעומדת בבסיס הסדר הפטור ובוודאי שלא מדובר בתכלית היחידה. התכלית בפטור היא בראש ובראשונה סוציאלית – לפטור בעלי דירה יחידה, מתשלום מס שבח כאשר הם מבקשים למכור את הדירה שבבעלותם על מנת לרכוש דירה חדשה"

ובהמשך ובסיכום: "לפיכך, כאשר שני בני אדם מחזיקים במשותף דירת יוקרה, מבחינה מהותית, הם דומים יותר לאדם ממוצע "משפר דיור", מאשר לאותו אדם אמיד שמחזיק לבדו בדירת יוקרה ומבקש למכור אותה.

 

מבחינה מהותית, לשני שותפים שמחזיקים בדירה אחת ששווה עשרה מיליון ש"ח, יש לכל אחד מהם את אותה יכולת כלכלית ואותו "קשר" לנכס, כמו לאדם אחד שמחזיק דירה אחת בשווי חמישה מיליון ₪".

יצוין כי גם בפס"ד אריאל (ראה מבזק 704, מיום 19.10.2017), וגם בספר המלומדים גורמן ואהרונוביץ, נקבעה עמדה דומה.

בשורה האחרונה:

כל עוד לא ניתנה הכרעה שיפוטית הפוכה, בביהמ"ש העליון,  העמדה המשפטית היא כי תקרת הפטור של 4.5 מליון ₪, במכר דירת מגורים יחידה ניתנת לכל מוכר בנפרד, גם אם מדובר בדירת שותפים ששוויה עשרות מליוני ₪.

מוכר שהיה שותף עם אחרים בדירת מגורים, לגביו היא דירת מגורים יחידה – וספג שומות מס שבח גבוהות תוך מתן תקרת פטור חלקית בלבד – ראוי כי ישקול לבקש תיקון השומה, ובמידת הצורך יסתייע בהליכים משפטיים.

ועדת הערר "ממליצה" למנהל, כי במידת הצורך יטרח ויבקש תיקון חקיקה בהיר וחד משמעי, כשיטתו.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, ממשרדנו.