מבזק מס הלכה למעשה | חלק ט' - לקט מבזקי מס 2019-2020

92 תמ"א 38 החזקה בפרויקט תמ"א 38 אינה איגוד מקרקעין השבוע נתנה החלטתה של ועדת הערר בתיק ו"ע ( 60313-05-17 ) אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, בעניין שנוי במחלוקת תקופה ארוכה, והוא האם חברה או תאגיד אחר המחזיקים בפרויקט תמ"א 38 אשר טרם נתקיימו התנאים המתלים לקיומו מהווה איגוד מקרקעין? עובדות המקרה על קצה המזלג: חברת אייוגה בע"מ, העוררת, החזיקה ב - 1/3 ממניותיה של חברת לומינה בע"מ. חברת לומינה בע"מ הקימה שותפות מוגבלת (עם שותפים נוספים) לשם יזום פרויקט התחדשות עירונית תמ"א 38/2 ברמת גן (להלן: " שותפות הפרויקט "). שיעור אחזקתה של לומינה בשותפות הפרויקט – 49% . שותפות הפרויקט התקשרה עם רוב בעלי הזכויות במקרקעין בהסכם תמ"א 38/2 ביום 21.12.2013 (להלן: " הסכם התמ"א .)" הסכם התמ "א הותנה במספר תנאים מתלים בהם - קבלת היתר בנייה, חתימה על הסכם למימון הקמת הפרויקט. עובדה זו היוותה בסיס לפסק הדין . (כמו כן, בהסכם התמ"א ניתנה ליזם האפשרות לבטל את ההסכם בהתקיימם של אחד או יותר ממספר מקרים (למשל רשויות התכנון יתירו בניית שטח עיקרי הנמוך מ XXX וכיוצ"ב) ואולם לתנאים מפסיקים אלה לא היתה חשיבות לפסק הדין). ביום 31.1.2016 רכשה העוררת מניות נוספות של חברת לומינה בע"מ בתמורה לערכן הנקוב של המניות, כך שלאחר מכן החזיקה העוררת ב - 2/3 מחב' לומינה בע"מ. (גם להערכת השווי שערכה העוררת לשווין של המניות הנרכשות לפיה שווין הוא "אפס בקירוב" לא היה משקל בפסק הדין). בשל רכישה זו הוציא המנהל שומה לפיה העוררת חייבת במס רכישה, היות שחב' לומינה בע"מ הינה "איגוד מקר קעין" שכן כל נכסיה של חב' לומינה היו השקעה בשותפות הפרויקט (ועוד מזומנים וחייבים הטפלים למטרות העיקריות). פסיקת ועדת הערר הינה כדלקמן: 1. השאלה המרכזית והעקרונית הינה האם "יום המכירה" שבסעיף 49 לב 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן " חוק ") (העוסק במיסוי עסקאות תמ"א 38 ) דוחה גם עניינים נוספים שבמסגרתם יש לבחון את מהות הזכויות נשוא הסכם התמ"א או שמא דחיית "יום המכירה" נוגעת אך ורק לעניין הקונקרטי של מועד החיוב במס שבח ובמס רכישה לצדדים להסכם התמ"א. 2. ועדת הערר מקבילה את דחיית "יום המכירה" שבסעיף 49 לב 1 לחוק לדחיית "יום המכי רה" שבסעיף 19 לחוק. בפס"ד ע"א 6382/99 אל זיו פרויקטים קבע ביהמ"ש העליון כי "יום המכירה" שבסעיף 19(3 ) לחוק משתרעת על כל ענייני מיסוי מקרקעין והיא אינה מוגבלת "לעניין חישוב השבח והמס".